Marchés : l'indice UBS des bulles reste dans la zone de risque
Au troisième trimestre 2016, l'indice UBS Swiss Real Estate Bubble reste inchangé à 1,35 point dans la zone de risque. Les sous-indicateurs se révèlent toutefois inégaux : d'une part, le rapport entre les prix d'achat et les loyers a atteint un nouveau record historique, d'autre part, la croissance modérée des hypothèques et la légère amélioration de la conjoncture ont empêché une augmentation des déséquilibres sur le marché des logements en propriété, selon les chercheurs d'UBS.
Actuellement, selon l'analyse d'UBS, 29,4 loyers annuels sont nécessaires pour acquérir un logement comparable en propriété. Les prix des appartements en copropriété ont augmenté de 1,1 % par rapport au trimestre précédent - il s'agit de la plus forte hausse des prix de l'offre depuis la mi-2012. Entre-temps, les loyers ont reculé pour le troisième trimestre consécutif en raison de la hausse des taux de vacance.
Les analystes d'UBS considèrent que l'offre excédentaire sur le marché du logement locatif est le résultat d'une augmentation progressive des investissements dans la construction au cours des dernières années. "Les investissements dans la construction ont en outre été nettement révisés à la hausse pour l'année 2015 et montrent désormais une nouvelle augmentation de l'importance de l'industrie de la construction pour l'économie nationale", précisent-ils.
L'importance du secteur de la construction augmente
Depuis le point bas de 2009, la part des investissements dans la construction est ainsi passée de 8,1 à 9,5 pour cent du produit intérieur brut. Ces valeurs restent certes nettement inférieures aux pics des années 1980, mais elles sont, selon l'UBS, un indicateur de la dépendance accrue de la conjoncture intérieure au marché immobilier.
Le volume des hypothèques en cours des ménages croît à un rythme inférieur à la moyenne : il a augmenté de 2,7% et est donc resté inchangé par rapport à l'année précédente. L'évolution des revenus a de nouveau été meilleure cette année que l'année précédente, de sorte que l'évolution conjoncturelle positive a pu compenser la hausse des prix nominaux des logements en propriété.
La demande de logements en propriété reste élevée
La nouvelle baisse des taux d'intérêt hypothécaires a maintenu la demande de logements en propriété à un niveau élevé. Ainsi, les coûts d'utilisation (frais d'intérêts, entretien et provisions) d'un logement en propriété ont baissé de près de quatre pour cent par rapport à l'année précédente.
La forte demande de logements en propriété se reflète également dans le faible nombre de logements en propriété vacants qui, contrairement aux logements locatifs, n'ont guère augmenté cette année. La tendance à la stabilisation des prix des logements en propriété se poursuit toutefois, selon les experts d'UBS. "Corrigés de l'inflation, les taux de croissance des prix sont inférieurs à ceux de l'année précédente et nous ne prévoyons pas de nouvelle accélération au cours des prochains trimestres", écrivent-ils dans leur analyse. (ah)
