UBS : Le Bubble Index reste dans la zone de risque

Le "Bubble Index" relevé par UBS Swiss Real Estate évolue depuis un an et demi dans une fourchette de 1,30 à 1,45 point d'indice. Au quatrième trimestre 2016, il se situait à 1,35 point d'indice et donc dans la zone de risque. Par rapport à la valeur légèrement révisée du trimestre précédent, l'indice n'a progressé que de manière minime.

Les sous-indicateurs "prix par rapport au revenu" et "prix par rapport aux loyers" ont légèrement augmenté. En revanche, le ralentissement de la croissance de l'endettement hypothécaire a eu un effet modérateur.

Les risques de taux d'intérêt augmentent

Les déséquilibres sur le marché des logements en propriété se sont ainsi stabilisés, mais n'ont pas diminué, résument les chercheurs d'UBS. Ainsi, la dépendance des prix des logements en propriété aux taux d'intérêt bas a continué à augmenter au cours des derniers trimestres.

Le rapport achat/loyer a augmenté pour le neuvième trimestre consécutif, notamment parce que depuis mi-2014, les frais courants d'un logement en propriété sont en moyenne plus bas en Suisse que les frais de location d'un objet comparable. Mais il suffirait d'une hausse d'un point de pourcentage des taux hypothécaires pour que les coûts d'un logement en propriété dépassent à nouveau ceux d'un logement locatif comparable, ce qui pourrait déclencher une correction des prix sur le marché de la propriété, selon les économistes d'UBS.

L'endettement n'est alimenté que par les nouvelles constructions

En revanche, le volume des hypothèques en cours des ménages n'a augmenté que de 2,6% par rapport à l'année précédente. Selon les données d'UBS, il s'agit de la valeur la plus basse depuis décembre 1999. Le volume des hypothèques continue toutefois d'augmenter plus rapidement que le revenu disponible des ménages en Suisse.

D'une manière générale, la croissance du volume des hypothèques est déterminée par la construction de nouveaux logements, par le réaménagement du parc immobilier et par le montant des amortissements. Mais selon les calculs des économistes d'UBS, l'augmentation de 18 milliards de CHF de l'endettement des ménages en 2016 devrait être entièrement due à l'emprunt de nouvelles constructions. Au cours de l'année écoulée, le montant des amortissements devrait donc être supérieur à celui des emprunts supplémentaires accordés au parc immobilier.

Genève, Nyon et Morges avec des corrections de prix

Le nombre de régions dangereuses est resté inchangé au quatrième trimestre 2016. Les régions de Genève, Nyon et Morges se trouvent dans une phase de correction. Dans ces régions, les marchés locaux de l'immobilier résidentiel se sont déjà refroidis.

Les corrections de prix en Valais, dans l'Oberland bernois et dans certaines parties des Grisons ont eu pour conséquence qu'aucune région touristique ne figure plus sur la carte des dangers au cours des trois dernières années. Selon les experts d'UBS, le centre de gravité des risques régionaux se déplace progressivement du lac Léman vers les régions de Zurich et de la Suisse centrale.