Analyse du marché par la ZKB : les loyers des logements sous pression
Selon la Banque cantonale de Zurich (ZKB), "une offre excédentaire considérable" s'accumule sur le marché du logement locatif. La situation varie toutefois fortement d'une région à l'autre.
"L'offre et la demande sur le marché du logement locatif divergent de plus en plus", explique Peter Meier, responsable de la recherche immobilière à la ZKB. L'immigration diminue, alors que de nombreux nouveaux logements locatifs sont construits. "Ce déséquilibre entraînera une baisse des loyers. Toutefois, toutes les régions ne seront pas touchées de la même manière", ajoute Meier.
L'immigration nette concerne surtout les centres
L'immigration nette de la population résidante permanente étrangère en Suisse est déjà en baisse depuis fin 2014, mais le recul s'est récemment accentué : en 2016, l'immigration était inférieure de 16 pour cent à la valeur de l'année précédente et les chiffres de janvier à août 2017 montrent encore un recul de 17 pour cent. La répartition régionale de l'immigration est toutefois très différente. En effet, près de 70 pour cent de l'immigration nette concerne les centres et leurs communes d'agglomération.
Les derniers chiffres montrent toutefois une évolution différente pour les villes suisses : alors que l'immigration a de nouveau légèrement augmenté dans les cinq grandes villes de Zurich, Genève, Bâle, Lausanne et Berne, elle est en forte baisse dans les centres de taille moyenne et petite de Suisse. "Le recul de la demande se fera nettement sentir sur les marchés du logement locatif de ces régions", affirme Meier, chercheur à la ZKB.
L'offre et la demande divergent
Selon l'analyse de marché de la ZKB, la comparaison entre l'immigration et les permis de construire montre que la demande et l'offre divergent, surtout depuis le recul de l'immigration à la mi-2015. De plus, sur l'ensemble de la production de logements, une part de plus en plus importante revient aux logements locatifs. C'est une conséquence du durcissement des directives de financement et de la vente plus difficile qui en résulte pour la propriété du logement, explique Meier. De plus, il existe une très forte demande d'investisseurs pour les immeubles collectifs. L'importante activité de construction combinée à un taux de vacance élevé est plus critique.
Selon la ZKB, les perspectives pour le marché suisse du logement locatif sont "mitigées". Mais dans certaines régions, il n'est même pas nécessaire de se projeter dans l'avenir pour identifier des problèmes de location. Un bon indicateur pour déterminer les marchés à risque serait l'indice d'adaptation des loyers, nouvellement calculé par l'institut bancaire : Ce ratio a nettement augmenté en moyenne suisse au cours des derniers trimestres et se situe actuellement à neuf pour cent. Dans le canton de Zurich, la ville de Zurich et Winterthour ne présentent que peu de baisses de loyer au premier semestre 2017. En revanche, des valeurs plus élevées apparaissent dans la région de Bülach, dans le Knonaueramt et dans le Weinland.
