Immobilier de rendement : les prix baissent
Avec la hausse des taux d'intérêt, les placements dans la classe d'actifs immobiliers ne sont plus une alternative. Les prix baissent, comme le montrent les résultats des évaluations des transactions actuelles du CIFI.
Compte tenu du tournant des taux d'intérêt, le temps de l'urgence en matière de placements est définitivement révolu - les investissements dans l'immobilier ne sont plus sans alternative. La différence jusqu'ici positive entre le rendement net de l'immobilier de placement et celui des obligations de la Confédération à 10 ans s'est drastiquement réduite en raison du tournant des taux d'intérêt. Jusqu'avant le tournant des taux, les obligations fédérales à 10 ans ne rapportaient pratiquement rien. En revanche, les placements directs dans l'immobilier réalisaient à l'époque de jolis rendements nets de plus de 3%. Aujourd'hui, les obligations de la Confédération à 10 ans rapportent plus de 1% par an, alors que les rendements nets des biens immobiliers n'ont guère augmenté jusqu'à présent. Les investisseurs immobiliers devraient repenser en profondeur leur stratégie de placement, constate le bureau d'analyse zurichois CIFI.
Scénario de marché défavorable
Le fait que les immeubles de rapport perdent de leur attrait se dessine entre autres dans l'évolution des prix. Le CIFI peut d'ores et déjà calculer une correction des prix sur la base de l'évaluation des transactions actuelles : Selon les données actuelles évaluées jusqu'à présent, une correction de 3,4 pour cent se dessine pour les immeubles collectifs sur la base des prix des transactions au 4e trimestre 2022 par rapport au pic atteint au deuxième trimestre de l'année. Pour le premier trimestre 2023, le cabinet d'analyse s'attend à une nouvelle correction de 3,1%.
A moyen terme, une hausse des taux d'intérêt entraînerait toutefois une augmentation du taux de référence, ce qui, combiné à l'inflation actuelle, permettrait d'adapter les loyers, selon le CIFI. La forte immigration, la diminution de l'activité de construction et le faible taux de vacance auraient également un effet de soutien. Ces effets contrecarreront la correction des prix actuellement observée.
"Si les prix des immeubles de rapport devaient toutefois trop déraper, il n'est pas exclu qu'un scénario défavorable pour le marché puisse en résulter", déclare Donato Scognamiglio, CEO du CIFI. Ce scénario négatif serait provoqué par un élément de danger plutôt technique : L'ordonnance sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP 2), qui concerne les institutions de prévoyance suisses, dont on sait qu'elles investissent des montants considérables dans l'immobilier. L'OPP2 prescrit une quote-part fixe pour les placements immobiliers, qui ne doit pas dépasser 30%. Comme les actions et les obligations ont fortement perdu en valeur depuis le 1er janvier 2022 (actions suisses : -18% ; obligations : - 12,5%), la quote-part de l'immobilier dans certains portefeuilles dépassera la valeur limite. Selon l'indice Credit Suisse des caisses de pension suisses Q3 2022, environ 25% des institutions de prévoyance examinées dépassent le quota exigé.
L'idylle verte toujours aussi convoitée
La situation est un peu plus favorable pour les logements privés en propriété. La pandémie de Corona a déclenché une véritable phase de boom, surtout pour les maisons individuelles. Selon une analyse du CIFI, les maisons individuelles à louer dans les régions de montagne ont été particulièrement demandées. Pour les objets rares, on était prêt à payer des loyers supérieurs d'environ 20% pendant la période de pandémie.
Selon le CIFI, les transactions évaluées pour les logements en propriété indiquent toutefois qu'il faut s'attendre à une légère correction des prix à partir du quatrième trimestre de cette année, en particulier pour les appartements en propriété, tandis que les prix des maisons individuelles se maintiendront au même niveau, c'est-à-dire que l'évolution des prix sera latérale.
Dans l'ensemble, le retournement des taux d'intérêt a rendu la situation plus difficile pour les personnes souhaitant acheter. Les hypothèques fixes à 10 ans, en particulier, coûtent aujourd'hui beaucoup plus cher qu'au début de l'année, soit plus de 3%. Certes, la tentation existe de se rabattre sur les hypothèques Saron, encore relativement bon marché. Mais il est actuellement impossible de prévoir à quel niveau le Saron va encore augmenter si la Banque nationale suisse décide de nouvelles hausses de taux d'intérêt pour maîtriser l'inflation.
Les loyers proposés augmentent
Dans le segment des logements locatifs, la forte demande a entraîné cette année une baisse du nombre de logements vacants. Ainsi, le taux de vacance est tombé à 1,3% en 2022. Les différences régionales sont importantes : alors que le Jura et le Tessin comptent encore jusqu'à 3% d'appartements vacants, la ville de Zurich compte parfois jusqu'à 500 candidats qui doivent tenter leur chance lors de la visite d'un appartement. Pourtant, la ville de Zurich propose moins de 200 logements vacants. Toutefois, cette pénurie frappante de logements est relativisée par le fait que les locataires fluctuent fortement. C'est dans les logements locatifs privés que le taux de fluctuation est le plus élevé (14%), alors qu'il n'est que de moitié dans les logements coopératifs.
Le retournement des taux d'intérêt va également confronter les personnes à la recherche d'un logement à des coûts de logement plus élevés. Cela s'explique d'une part par la forte demande de logements locatifs de la part de la population locale et d'autre part par les personnes immigrées. Parallèlement, la construction de nouveaux logements est limitée par le manque de réserves foncières et par le fait que les investisseurs institutionnels n'augmenteront pas fortement leur part de biens immobiliers dans un avenir proche. Les locataires encore protégés de la hausse des taux d'intérêt sont pour la plupart des locataires en place dont les propriétaires n'ont pas répercuté toutes les réductions du taux d'intérêt de référence dans le passé.
Louer devient plus avantageux qu'acheter
La forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires a entraîné une forte augmentation des coûts pour les propriétaires qui souhaitent à nouveau renouveler leur hypothèque avec un prêt hypothécaire à taux fixe. Les années où il était nettement plus avantageux d'être propriétaire de son logement en raison des faibles taux d'intérêt semblent appartenir au passé. De nombreux propriétaires ne ressentiraient toutefois cette hausse des coûts qu'à l'échéance ou au renouvellement de leur hypothèque, selon le CIFI.
Ceux qui ont pris le temps d'amortir leur hypothèque par le passé et qui ont constitué des réserves peuvent toutefois envisager une nouvelle hausse des taux d'intérêt avec une relative sérénité. En fin de compte, lors de l'octroi de l'hypothèque, il a été demandé à l'acquéreur de prouver qu'il pouvait également supporter un taux d'intérêt de 5%. "Heureusement, nous sommes encore relativement loin de ce niveau", explique Scognamiglio. Le changement de taux d'intérêt a eu pour conséquence que dans la plupart des communes suisses, il est actuellement plus avantageux de louer un appartement plutôt que d'en acheter un en propriété ; le locataire renonce toutefois à d'éventuelles plus-values. (M.ARR.)
