EY Trendbarometer : La Suisse reste attractive

90 % de toutes les personnes interrogées considèrent le marché immobilier suisse comme attractif, voire très attractif, selon le "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2017" d'EY Real Estate. Par rapport à l'année précédente, cela correspond à un recul minime d'un point de pourcentage. Pour cette étude, une cinquantaine d'investisseurs actifs sur le marché immobilier suisse au cours des dernières années ont donné leur avis sur l'évolution de l'année en cours.

Prix stables uniquement pour les emplacements de premier ordre

Les évolutions prévisibles sur les micro-marchés se révèlent différentes : pour les immeubles de bureaux situés sur des sites 1A, plus de la moitié des investisseurs s'attendent à des prix stables en 2017. 27 % d'entre eux s'attendent à une baisse des prix et 20 % à une hausse. Pour les sites 1B et la périphérie, les investisseurs prévoient pour la plupart une baisse des prix.

Une image similaire se dessine dans le domaine de l'immobilier de détail : Alors que 52 % des investisseurs prévoient des prix stables ou en hausse sur les sites 1A, les perspectives pour les sites 1B et la périphérie restent plutôt négatives en 2017.

"Pour éviter les vacances, les bailleurs d'immeubles de bureaux doivent proposer des incitations attrayantes aux investisseurs", explique Daniel Zaugg, associé et Sector Leader Real Estate chez EY Suisse. "Sur le front des transactions, les ventes représentent en outre un grand défi en 2017 - tout particulièrement pour les sites 1B et périphériques", commente Claudio Rudolf, associé et responsable M&A Real Estate chez EY Suisse, à propos de la situation actuelle.

Prix stables dans le secteur du logement

Les attentes pour le secteur de la construction résidentielle dans les sites 1A sont également positives : 91% des investisseurs s'attendent à des prix stables ou en hausse et la majorité prévoit également une évolution stable des prix pour les sites 1B et la périphérie en 2017.

Selon Claudio Rudolf, les investisseurs se concentrent de moins en moins sur le segment des prix élevés : "La tendance est clairement à la construction de logements abordables", dit-il.

Hôtels : le segment du luxe sous pression

Les prix de l'immobilier hôtelier dans les meilleurs endroits sont jugés un peu plus positivement que l'année dernière. 69 % (53% l'année dernière) s'attendent à une stabilité des prix et 11 % à une hausse. En revanche, les investisseurs ne voient toujours pas de lumière à l'horizon pour les sites périphériques. 78 % des personnes interrogées s'attendent à un effondrement des prix. Plus de la moitié (54%) s'attendent également à une baisse de la valeur des biens immobiliers dans les sites 1B, tandis que 41 % s'attendent à une stabilité des prix.

"Indépendamment de l'emplacement, le segment de luxe en particulier a du mal à s'imposer dans le secteur hôtelier, notamment en raison de la force du franc suisse. En revanche, les acteurs innovants et orientés vers l'urbain, qui évoluent dans le segment de prix moyen, ont des chances de réaliser de bons rendements", explique Rudolf.

L'immobilier presque "sans alternative

Compte tenu de la faiblesse des taux d'intérêt et de la volatilité des marchés boursiers, les alternatives de placement à l'immobilier restent rares - réinvestir judicieusement le capital disponible reste donc un défi en 2017. Sans surprise, les personnes interrogées par EY prévoient moins de transactions importantes dans leurs portefeuilles d'immobilier commercial que l'année précédente. La majorité (57%) des personnes interrogées ne prévoient pas elles-mêmes de sortir du secteur immobilier. Parmi les options possibles, 29 % des personnes interrogées indiquent qu'elles pourraient envisager la vente directe d'un bien immobilier individuel.

Parallèlement, 80% des personnes interrogées s'attendent à une hausse des prix en raison de la pénurie de produits sur le marché suisse. Pour cette raison, les investissements à l'étranger resteront probablement intéressants en 2017. "Des attentes de rendement plus élevées incitent de plus en plus les acheteurs suisses à réaliser des investissements immobiliers à l'étranger", explique Daniel Zaugg.

La région de Zurich reste le site le plus attractif

Les investisseurs qui décident de s'engager dans l'immobilier en Suisse préfèrent la région de Zurich pour les bureaux et les commerces. Les sites d'investissement de Genève et de Bâle sont également très prisés. Par rapport à l'année précédente, la demande en immobilier de commerce de détail a baissé à Berne, Lucerne et Saint-Gall, alors qu'elle a augmenté de trois points de pourcentage à Lausanne pour atteindre 15%.

La demande d'immobilier résidentiel ne montre pas de tendance claire. Selon les personnes interrogées, Zurich et Lucerne (15% chacune) ainsi que Bâle et Berne sont les villes sur lesquelles les investissements se concentreront en 2017, suivies par Genève et Lausanne (7% chacune) et Lugano avec 5 %.

Incertitude liée à la hausse des taux d'intérêt

La grande majorité des personnes interrogées (88%) sont d'accord avec l'affirmation selon laquelle l'évolution démographique aura une influence déterminante sur le marché immobilier. Les investisseurs considèrent également l'évolution future des taux d'intérêt (74%), l'instabilité politique (71%), l'urbanisation (67%) et la numérisation (61%) comme des tendances pertinentes en 2017.

Selon Zaugg, la hausse des taux d'intérêt juste avant la fin de l'année a déstabilisé le marché immobilier. "Les investisseurs se demandent à juste titre où ils vont aller en 2017".

Méthodologie

Pour le "Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt", on interroge chaque année les investisseurs qui ont été actifs sur le marché immobilier suisse au cours des dernières années. Les quelque 50 participants à cette désormais 7e édition ont été interrogés entre octobre et novembre 2016. Le baromètre doit refléter une estimation du marché de l'investissement immobilier suisse pour l'année à venir et permettre en outre d'entrevoir la stratégie que les investisseurs suivront en Suisse au cours de l'année à venir.