Etude : Investissements étrangers sur le marché immobilier suisse

Une étude récente de CBRE Suisse apporte un peu de lumière sur le marché suisse des transactions immobilières, qui reste assez opaque. Selon cette étude, le capital dépensé en Suisse par les investisseurs professionnels étrangers pour l'achat de terrains commerciaux représente environ 11% du volume d'investissement annuel moyen total d'environ 6,8 milliards de CHF entre 2011 et 2020, soit environ 750 millions de CHF par an.

Selon l'étude CBRE, sur le marché immobilier suisse, caractérisé par un niveau de prix relativement élevé et une monnaie forte, les étrangers ont réalisé ces dernières années nettement plus de ventes que d'achats, ce qui a entraîné un désinvestissement net annuel d'environ 290 millions de CHF pour la Suisse.

Même dans le passé récent (2017-2019), les achats ont été inférieurs aux désinvestissements et n'ont représenté qu'environ 5% du volume total des investissements sur cette période. Cela ne s'applique toutefois pas à l'année exceptionnelle 2020, car le volume des transactions y a subi un effet spécial en raison de quelques transactions importantes, selon les chercheurs de CBRE.

Les investisseurs étrangers prennent plus de risques

Près de la moitié des prix payés par les investisseurs suisses et étrangers pour des établissements au cours de la dernière décennie concerne les bureaux, suivis par les surfaces de vente avec environ un quart du volume des transactions. Les investissements étrangers se distinguent principalement des placements suisses par le fait que les capitaux étrangers sont nettement plus nombreux dans les immeubles hôteliers.

Les acteurs étrangers du marché investissent en outre souvent dans des objets présentant un profil de rendement/risque élevé, que les investisseurs institutionnels suisses traditionnels tels que les caisses de pension, les fondations de placement, les assurances ou les fonds immobiliers ont tendance à éviter ou qui, pour certains acteurs, ne sont pas autorisés pour des raisons de réglementation.

Pour certains segments spécialisés dans lesquels les investisseurs étrangers détiennent des parts de marché plus importantes, que ce soit à des fins de placement ou d'utilisation personnelle, les flux financiers transfrontaliers ont un effet stabilisateur. Ils fournissent à ces marchés des liquidités supplémentaires qui ne sont pas mises à disposition dans la même mesure au niveau local, surtout en période de difficultés économiques. Même dans les secteurs classiques comme les bureaux et le commerce de détail, les investisseurs étrangers interviennent souvent pour des biens immobiliers qui ne correspondent pas au profil de placement des investisseurs suisses, majoritairement averses au risque et focalisés sur le secteur résidentiel.

Une grande partie des acheteurs étrangers de la dernière décennie sont originaires du Royaume-Uni, d'Allemagne et de France. En outre, les investisseurs israéliens ont une longue tradition d'investissement, en particulier dans le segment du retail. Selon l'étude de CBRE, les capitaux asiatiques ne jouent actuellement qu'un rôle secondaire, à l'exception du secteur hôtelier. (M.ARR.)