Les fonds immobiliers de l'UBS ressentent le ralentissement du marché

UBS Direct Residential avec une performance négative

Le cours de bourse d'UBS Direct Residential a baissé au cours de l'exercice 2022/2023, passant de 17,10 CHF à 16,60 CHF. L'agio a diminué durant la même période de 18,2% à 14,0%. En tenant compte de la distribution (0,42 CHF), la performance du fonds est de -0,4%.

La valeur d'inventaire par part a légèrement augmenté de 0,7%, passant de 14,46 CHF à 14,56 CHF. UBS explique cette évolution notamment par l'augmentation de la valeur vénale des nouveaux projets de construction. Les rénovations à valeur ajoutée ont également contribué à cette évolution positive. La valeur du portefeuille immobilier a augmenté d'environ 5% ou 42 millions de CHF pour atteindre 955,7 millions de CHF (année précédente : 914,5 millions de CHF). Le fonds a regroupé une surface commerciale à Biberist (SO), et des achats ont été effectués à Niederhasli (ZH) et Wittenbach (SG).

Les revenus locatifs ont augmenté de 11% ou 3,7 millions de CHF pour atteindre 38,8 millions de CHF. Selon la direction du fonds, une baisse du taux de défaillance des loyers de 3,4% à 3,1% ainsi que des revenus supplémentaires générés par les projets de construction de nouveaux logements ont contribué à cette croissance.

UBS Direct Urban augmente son cours de bourse

Le cours boursier de l'UBS Direct Urban est passé de 11,80 CHF à 12,85 CHF au cours de l'exercice 2022/2023. L'agio a grimpé de -1,0% à 9,7%. En tenant compte de la distribution (0,33 CHF/part), le fonds affiche une performance de 11,9% (année précédente : -19,3%). La valeur d'inventaire par part a reculé de 11,92 CHF à 11,72 CHF (-1,7%) au cours de la période sous revue, ce que la direction du fonds attribue à la hausse des taux d'intérêt et à la baisse consécutive des valeurs vénales du portefeuille existant. Comme l'année précédente, le portefeuille immobilier du fonds comprend 23 immeubles dans onze cantons ; aucune acquisition ou vente n'a eu lieu au cours de l'exercice. La valeur du portefeuille a diminué de 0,7%, passant de 588,2 millions de CHF à 584,0 millions de CHF.

Les revenus locatifs ont cependant augmenté de 5% pour atteindre 21,2 millions de CHF (année précédente : 20,3 millions de CHF). A l'avenir, le fonds entend continuer à exploiter le potentiel des augmentations de l'indice et des taux de référence.

Le taux de perte de loyer cumulé a baissé de 7,3% à 5,6% par rapport à l'année précédente et comprend, selon la direction du fonds, outre le taux de vacance de 5,4%, des compensations de pertes de 0,2% dues à la faillite d'un locataire principalement commercial à Dietikon. Environ 60% du taux de vacance total sont dus à un seul immeuble en réméré à Granges-Paccot.

UBS PF Europe : une performance boursière de -5,3

L'UBS PF Europe est coté à la SIX Swiss Exchange depuis le 10 novembre 2022. Le cours de bourse a cependant baissé de son cours d'ouverture de 11,25 CHF à la fin de l'exercice 2022/23 à 10,65 CHF. Cela correspond à une performance boursière de -5,3% depuis la cotation. La distribution devrait s'élever à 0,24 CHF par part.

La valeur de marché du portefeuille s'élevait à 280,3 millions d'euros à la date de référence du 30 juin (année précédente : 276,3 millions d'euros). La valeur d'inventaire par part a baissé l'année dernière de 10,83 CHF à 10,34 CHF (-4,5%), ce qui, selon la direction du fonds, est dû à la dévaluation des valeurs vénales entraînée par l'évolution des taux d'intérêt et aux effets non réalisés des devises étrangères.

Les revenus locatifs ont augmenté à 11,3 millions d'euros (année précédente : 9,4 millions d'euros) et plusieurs contrats de location ont pu être prolongés ou étendus. En raison du taux d'indexation élevé des contrats de location et de nouvelles locations, le loyer théorique a augmenté de 6,6% (sans le nouvel immeuble de Neuenburg am Rhein) au cours de l'exercice pour atteindre 11,5 millions d'euros. Le taux de location se maintient à près de 100%, la durée moyenne pondérée des contrats de location est d'environ 6,9 ans, indique encore UBS.

Au cours de la période sous revue, le fonds a pris possession d'un immeuble logistique en Allemagne et s'est assuré un autre immeuble résidentiel à Aix-la-Chapelle. Ainsi, le portefeuille comprendra 14 immeubles à partir de l'exercice 2023/24. D'autres acquisitions, dont un arrondissement, sont "en cours d'examen avancé", ajoute le communiqué. (ah)