CS REF International se dévalue massivement
Les dévaluations et les ventes réduisent le portefeuille du fonds d'environ 30% en un an, un bon cinquième des parts a été restitué.
Dans un communiqué préliminaire, Credit Suisse Real Estate Fund International annonce un "ajustement marqué de l'évaluation". Au 31 décembre 2023, la valeur nette d'inventaire passera de 961 à 727 millions de CHF. La distribution sera réduite de 35 à 27 CHF. En novembre 2023, le fonds était passé à un produit basé sur la VNI (IB a rapporté).
CS Asset Management écrit qu'il n'a pas pu se soustraire à l'évolution des marchés immobiliers mondiaux. Le rendement des placements de l'année précédente, qui était de -6,8 %, s'est détérioré à -21,5 %. La valeur vénale des immeubles a diminué d'environ 30 %, passant de 3,7 milliards à 2,5 milliards de CHF. Ce recul s'explique d'une part par des dévaluations dans le portefeuille existant et d'autre part par la vente de plusieurs immeubles. Le taux d'actualisation moyen réel a nettement augmenté, passant de 4,51 % à 5,39 %. Le taux de défaillance des loyers a légèrement augmenté, passant de 8,5 à 8,7 %. Les revenus locatifs ont diminué de 9,6 % à 191,6 millions de CHF, ce qui serait dû aux effets de change et à la vente d'immeubles. En revanche, les charges totales ont augmenté de 13,2 millions de CHF à 120,0 millions de CHF - notamment en raison de l'augmentation des dépenses d'entretien, de la hausse des impôts sur le bénéfice et le capital ainsi que des intérêts hypothécaires. Le taux d'endettement est passé de 26,7 à 31,4 %.
En raison du passage à un produit basé sur la VNI en novembre 2023, le CS REF International ne présente plus d'agio, respectivement de disagio (année précédente : disagio de 18,9 %). "La mise à disposition d'une possibilité de placement de parts de fonds continue d'être examinée", indique un communiqué.
Au 31 décembre 2023, des résiliations ont été reçues pour 687 228 parts, ce qui représente 22,5 % des parts en circulation. "Les parts résiliées seront remboursées, en respectant le délai de résiliation ordinaire, probablement en avril 2025", précise le communiqué. Les 407.787 parts dénoncées à la fin de l'exercice 2022 seront remboursées le 24 avril 2024.
Au cours de l'exercice 2023, CS REF International a réduit son portefeuille immobilier de sept immeubles pour le ramener à 47. Un immeuble à Rotterdam, Arnhem, Cardiff, Brisbane et Tokyo ainsi que deux immeubles à Yokohama ont été vendus. "Seuls ont été vendus les biens immobiliers qui ne correspondaient plus au portefeuille immobilier du point de vue du risque/rendement futur", écrit la direction du fonds. (aw)
