Recensione 85th Swiss Real Estate Talk

"I dati non risolvono i problemi - le persone risolvono i problemi".

Chi aveva ancora dubbi sul fatto che la digitalizzazione fosse "arrivata" nel settore immobiliare svizzero, è stato smentito mercoledì scorso a Zurigo. Puntuale per l'inizio dell'85° Swiss Real Estate Talks, la sala congressi del ristorante di Zurigo era gremita. Con la scelta del tema "Come i dati stanno cambiando l'industria immobiliare", gli organizzatori hanno ancora una volta colpito un nervo scoperto del settore. La digitalizzazione sta rendendo possibile la raccolta e l'elaborazione (completamente) automatica delle informazioni. Tuttavia, Daniel Baur, il primo oratore della serata, ha spiegato che la sola raccolta di dati non risolve i problemi. "I dati di per sé non fanno grande un'azienda", ha detto il CEO della start-up PropTech eMonitor, che si concentra tra l'altro sui processi di leasing digitale. I segnali possono essere riconosciuti dai dati, ma per ricavarne un'azione, una strategia, sono necessarie ulteriori informazioni, conoscenze di mercato e know-how. Quello che serve è una valutazione, l'analisi dei dati in un contesto che deve essere determinato dall'"utente". "I dati non risolvono i problemi - le persone risolvono i problemi", ha detto Baur. Ma anche se non ci sono gruppi target quantitativamente misurabili ("Come si fa a misurare la domanda di abitazioni energeticamente efficienti?"), e l'industria immobiliare costruisce sempre per il futuro, che è difficile da prevedere, le analisi dei dati - a condizione che i sistemi utilizzati a questo scopo siano configurati in modo preciso - possono essere utilizzati per catturare molto accuratamente le esigenze prevalenti sul mercato immobiliare.

Baur ha usato la produzione di nuovi alloggi come esempio per spiegare questo: se, per esempio, migliaia di interessati fanno domanda per un appartamento a basso costo in un progetto di nuova costruzione di una cooperativa edilizia e solo uno su cento di loro riesce ad avere un posto, sorge la domanda: come arriva l'appartamento all'inquilino "giusto"? "Per mezzo di un'analisi completa dei dati, la persona può essere abbinata all'appartamento che merita di più", dice Baur. Una macchina non seleziona in modo soggettivo, ma realmente oggettivo: "Con gli umani, questa conoscenza si perde, ma il software può essere ottimizzato continuamente. L'ottimizzazione funziona in modo molto più efficiente attraverso un sistema tecnico che con gli esseri umani. Questo è un grande vantaggio.

Per mezzo di funzioni complete di analisi dei dati e di reporting, eMonitor può rendere disponibili i dati degli inquilini e dei richiedenti e offrire un reporting chiaro, per mezzo del quale gli investitori e i proprietari come i fondi pensione possono prendere decisioni di investimento future ed evitare progetti in perdita - in altre parole, realizzare esattamente quei progetti in futuro che sono effettivamente richiesti.

Le esigenze di B2B e B2C sono compatibili

"Big Data non significa che il puro volume di dati è il fattore rilevante", Patrick Schmid ha seguito le osservazioni del precedente oratore. "Cattivi dati portano a cattive decisioni", ha detto il co-CEO del fornitore di servizi ipotecari e immobiliari Avobis, con sede a Zurigo. Le innovazioni nel campo dell'intelligenza artificiale permettono di riconoscere e realizzare nuovi potenziali di mercato o di valutare meglio e ridurre i rischi - e non da ultimo di aumentare l'efficienza e la qualità.

Negli ultimi dieci anni, Avobis ha costruito il più completo motore di ricerca di immobili e terreni in Svizzera sulla base di oltre 100 fonti di dati, dice Schmid: "Ogni terreno e ogni immobile in Svizzera che è o è stato pubblicizzato su qualsiasi piattaforma è elencato in esso". In combinazione con l'AI, questo ha portato anche a uno strumento di valutazione e di analisi, nonché al proprio rating di micro-località, dice. "Per esempio, sappiamo esattamente quali edifici sono dove, quanto sono buone la posizione e la situazione fiscale, quali progetti di costruzione sono previsti e quali proprietà sono o erano sul mercato a quali prezzi", ha detto Schmid. La trasparenza creata in questo modo facilita la comprensione e l'anticipazione delle tendenze del mercato - il che permette ai clienti di prendere decisioni di investimento orientate al futuro per ottimizzare i loro rendimenti.

In questo modo, le esigenze del B2B e del B2C possono essere soddisfatte in egual misura. In questo modo, gli interessi dei professionisti del mercato, per esempio nell'edilizia residenziale ("alti rendimenti con un rischio gestibile"), possono essere conciliati con quelli dei residenti privati ("una bella casa a basso costo") attraverso la massima trasparenza possibile del mercato - per esempio, riconoscendo ed evitando di costruire ciò che l'utente non vuole.

Tuttavia, Schmid ha ammesso che ci sono dei limiti. Con uno strumento di pricing basato sull'AI, sarebbe certamente possibile mappare bene gli appartamenti 0815; tuttavia, questo non vale per i casi speciali, i cosiddetti edge cases, secondo il co-CEO di Avobis: "Anche con la migliore base di dati - il decisore rimane sempre un essere umano.

Presentare questioni complesse in modo semplice

Jelena Radovic, Head of Real Estate Marketing di Implenia Schweiz AG, ha fatto una presentazione molto chiara sui vantaggi che la digitalizzazione porta per la progettazione e la costruzione di immobili, praticamente per tutto il ciclo di vita. Lungo l'intera catena del valore - a partire dall'acquisizione di terreni e immobili adatti, attraverso lo sviluppo, la commercializzazione e la costruzione fino alla gestione - i processi sarebbero notevolmente semplificati e accelerati rispetto alle procedure che erano comuni non molto tempo fa. Per illustrare questo, Jelena Radovic ha citato strumenti come Luucy, Archilyse o Pricehubble, per citarne solo alcuni.

Questi strumenti permettono, tra l'altro, di "collocare" un progetto pianificato nel suo ambiente reale esistente per mezzo del suo gemello digitale in 3D - o di valutare le piante degli edifici secondo numerose qualità spaziali, il che in totale accelera notevolmente la valutazione delle proposte di progetto in un concorso di architettura. Rispetto al "classico concorso di studio" con modelli architettonici, la visualizzazione di un'idea di progetto permette di vedere il progetto dall'interno e dall'esterno e anche di verificare le interazioni risultanti con gli edifici esistenti (condizioni di illuminazione/ombreggiatura), e anche di includere i cosiddetti hotspot (scuole/asilo, strutture commerciali, ecc.). Inoltre, le visualizzazioni 3D dei progetti potrebbero essere combinate con i loro costi di costruzione previsti, determinati tramite strumenti di intelligenza artificiale, nonché con calcoli di redditività. "Questo è molto vantaggioso per verificare la plausibilità di un progetto", dice l'esperto di Implenia. I dati possono portare obiettività e aumentare l'efficienza - a condizione che ci sia una domanda chiara, una registrazione strutturata, una mappatura significativa e un'interpretazione continua così come l'accettazione delle dichiarazioni legate ai dati.

Conclusione della 85esima Conferenza immobiliare svizzera: Il collegamento intelligente dei dati permette di fornire nuove tecnologie per migliorare l'abbinamento venditore-acquirente, per esempio, così come tecnologie di costruzione intelligenti che semplificano la gestione e l'amministrazione delle proprietà; sono anche la base per strumenti basati sull'AI che permettono agli investitori e agli sviluppatori di progetti di condurre analisi approfondite. Ciononostante - e gli oratori erano d'accordo su questo - l'essere umano dovrebbe sempre mantenere l'autorità decisionale. Oppure, come ha detto Jelena Radovic: "Alla fine, è sempre un po' soggettivo.

L'86° Meeting Immobiliare avrà luogo il 17 maggio 2022.