Bilancio del 98° Forum immobiliare svizzero

La Svizzera va bene, i segnali sono di crescita, ma c'è un problema: dove la gente vuole vivere, mancano gli appartamenti. La crisi abitativa, di cui si discute animatamente, è un tema che attualmente è al centro dell'interesse pubblico nel settore immobiliare. Non è quindi un argomento sbagliato da discutere con il Colloqui sulla proprietà svizzera per la prima volta a Berna. Ciò è avvenuto in collaborazione con l'Università di Scienze Applicate di Berna e con il suo docente di immobili Boris Szélpal, che ritiene che il dialogo con l'industria immobiliare appartenga anche alla città federale: Il dialogo con l'industria immobiliare appartiene anche alla città federale, dove stanno accadendo molte cose interessanti. Sul podio del Casinò di Berna, a pochi passi dal Palazzo federale, si è svolta una discussione molto vivace e a tratti controversa. Ma un'idea si è affermata: Non c'è modo di evitare la densificazione. È chiaro che lo spazio nelle città deve essere utilizzato in modo più efficiente. Ma come dovrebbe avvenire la densificazione, come può avere successo?

È il mix intelligente che fa la differenza

Il punto di vista dell'architetto apre talvolta prospettive stimolanti sui temi della gestione immobiliare. Andrej Bissig dello studio Von Graffenried Bissig di Berna ha aperto l'evento mostrando lo stato dell'arte attuale in materia di densificazione in architettura. Si tratta di vivacità attraverso un mix di usi, di modi ingegnosi per ottenere una coesistenza di successo nonostante la densità - o proprio attraverso di essa. Bissig ha parlato della sovrapposizione degli usi, della loro distribuzione su diversi livelli. In Svizzera esistono esempi pionieristici in tal senso, come il progetto Kalkbreite a Zurigo, completato nel 2014 e caratterizzato dalla giustapposizione e dalla sovrapposizione di un'ampia varietà di usi e di spazi comuni e di incontro. Su scala molto più ampia, il principio della sovrapposizione sta entrando in gioco anche a Berna, nel sito di Wankdorfcity 3, di cui tutti parlano con l'espressione "stacked city". Non è solo uno slogan che suona bene: anche i progetti sembrano entusiasmanti. Il concetto si basa su blocchi di utilizzo impilati e sfalsati l'uno sull'altro e collegati da ponti e passaggi. Le persone vivono al piano superiore, lavorano e fanno acquisti al piano inferiore. C'è spazio per la socializzazione in cortili interni protetti dal rumore o su una "terrazza urbana" a 30 metri dal suolo. Molti a Berna sono curiosi di vedere quanto sarà vivibile questa densità.

"Villaggi urbani": partecipazione e riuso

Bissig ha sostenuto che la densificazione ha particolare successo quando riesce a rendere interessanti luoghi residenziali apparentemente meno attraenti. Come esempio lodevole, ha citato il progetto Melchenbühl a Gümlingen, un piccolo quartiere residenziale che confina con l'autostrada A6, in cui le varie destinazioni d'uso devono essere disposte in modo tale da creare aree quasi tranquille per la vita e le zone di incontro. Il progetto, che non a torto viene definito "villaggio urbano", viene sviluppato con il coinvolgimento dell'omonima cooperativa bernese. Andrea Burkhalter, cofondatrice e co-presidente di "Urban Villages", ha presentato la sua visione dello sviluppo urbano. Come l'oratore precedente, ha sottolineato che non è solo l'immigrazione nelle città, ma anche il crescente consumo di spazio pro capite a determinare la carenza di alloggi. Il concetto di Burkhalter è anche una risposta a questa situazione: prevede appartamenti compatti che si accontentano di meno spazio, ma che offrono un maggiore accesso alle zone di incontro. La partecipazione è enfatizzata, anche nello sviluppo degli spazi, ma soprattutto Burkhalter si preoccupa del principio dell'economia circolare. Quattro quinti di tutti i rifiuti in Svizzera sono generati dall'industria edile, cioè principalmente dalla demolizione, e la sua impronta climatica - parola chiave "energia grigia" - difficilmente può essere compensata da nuovi edifici, per quanto efficienti possano essere. Burkhalter vuole dare l'esempio che si può fare diversamente. Uno dei progetti vetrina per il "riuso" è il Webergut di Zollikofen, dove un antiestetico edificio per uffici sarà presto trasformato in un luogo di vivace interazione.

I vincoli come catalizzatore?

Si potrebbe obiettare che l'aspetto della sostenibilità aggiungerebbe un ulteriore elemento al dibattito, a volte in contrasto con l'obiettivo reale di creare un'offerta abitativa. Si potrebbe essere tentati di pensare che l'aspetto ecologico complichi il dibattito sull'edilizia abitativa, che dopo tutto è una questione sociale, invece di farlo progredire. Questa non è certamente la posizione di Markus Mettler, Presidente del Consiglio di Amministrazione di Halter AG. Per Mettler, che ha tenuto l'ultima presentazione, il tema dell'"energia grigia" è strettamente correlato alla questione abitativa. È interessante notare che ha espresso la speranza che la pressione ecologica porti a progressi decisivi nel settore dell'edilizia abitativa. I crescenti vincoli climatici sono un altro argomento a favore della densità urbana che non può più essere scartato e, sulla base di valori misurabili, tra cui le emissioni di mobilità, è chiaro che la vita urbana è la migliore opzione in termini di ecologia. La pressione ad agire dal punto di vista climatico rende Mettler ottimista sul fatto che la resistenza alla densificazione dei centri urbani finalmente si placherà. Ritiene che un problema fondamentale sia che la densificazione è attualmente ancora soggetta a riserve di qualità. A volte vede interessi acquisiti in gioco e ritiene che i politici dovrebbero dare libero sfogo alle forze di mercato, anche se con clausole come l'offerta di metà dello spazio abitativo aggiuntivo a prezzi di costo. Chiede inoltre che le abitazioni siano consentite nelle zone di lavoro.

"La digitalizzazione è la chiave"

La misura in cui il riutilizzo degli edifici esistenti può essere la chiave per la questione abitativa è una questione su cui le opinioni divergono durante la successiva tavola rotonda. In ogni caso, Mettler ha espresso dubbi sul fatto che in Svizzera si possa fare a meno delle nuove costruzioni. Crede nei materiali da costruzione a basse emissioni e che il tema dell'economia circolare possa essere portato avanti anche attraverso la prefabbricazione industriale. In generale, ripone grandi speranze nella tecnologia e nei metodi di lavoro digitali. A sostenerlo è stato Armin Vonwil, responsabile ad interim dello sviluppo immobiliare di SBB Immobilien, che si è unito alla tavola rotonda. La prefabbricazione degli elementi costruttivi è il futuro, ha affermato. E ha aggiunto: "La digitalizzazione dell'industria edile sarà in definitiva la chiave". Tuttavia, "la pressione della sofferenza nel settore delle costruzioni non è ancora abbastanza alta".

A proposito di sofferenza: il moderatore Björn Zern ha indirizzato la discussione finale verso un altro aspetto importante che a volte viene trascurato: non c'è una crisi abitativa ovunque in Svizzera. La situazione è diversa se ci si allontana dalle grandi città. Il che fa sorgere la domanda di Zern: Non avrebbe senso creare l'urbanità che la gente cerca oggi al di fuori dei grandi centri? Si è rivelata un'idea condivisibile da tutti. Certo, non funziona senza infrastrutture, ma le aree decentrate sono predestinate alla densificazione, ha detto Bissig. E Mettler ha confessato: Il decentramento era praticamente diventato parte della strategia della sua azienda. Soprattutto perché la resistenza politica è spesso molto più debole in periferia che in città come Ginevra o Zurigo. Anche il processo di approvazione è migliore, ha detto Mettler, che nella sua presentazione non si è prodigato in elogi per i processi politici.

Il dibattito è stato appassionante e avrebbe potuto esserlo ancora di più, come ha sintetizzato Zern, se anche i politici fossero stati rappresentati nel panel. Ma potrebbe esserci un'opportunità in tal senso al prossimo dibattito sulla proprietà a Berna.