Recensione 69th Swiss Real Estate Talk

Per il moderatore Prof. Dr. John Davidson, Co-Head Real Estate della Scuola universitaria professionale di Lucerna (HSLU), una cosa è stata chiarissima all'inizio del 69° Swiss Real Estate Talks: sempre più investitori istituzionali stanno aumentando le loro quote immobiliari all'estero a causa dell'attuale fase di bassi interessi e della mancanza di alternative in patria. Ma come si fa a trovare il continente giusto, il paese giusto, la città giusta per un investimento? Quali settori bisogna considerare, quali navi sono adatte e - forse il fattore più delicato - di quali partner ci si può fidare quando si va all'estero?

Fondi immobiliari chiusi/fondi immobiliari speciali

Il Dr. Marcus Cieleback, Group Head of Research della società tedesca Patrizia Immobilien AG (Augsburg), quotata allo SDAX, ha iniziato l'evento spiegando che i mercati immobiliari internazionali sono attualmente molto più complicati di prima a causa della particolare situazione con bassi tassi d'interesse e molti capitali alla ricerca di adeguate opportunità di investimento. C'è stata una "massiccia compressione dei rendimenti" negli ultimi anni e tuttavia molti capitali stanno ancora cercando opportunità d'investimento sui mercati immobiliari. Il fatto che i volumi delle transazioni siano attualmente in calo non è dovuto a un calo della domanda, ma alla mancanza di prodotti di base nei mercati principali. Alcuni giocatori hanno quindi deviato dalla solita idea di base e hanno scelto una strategia ABBA: investimenti in località A (in località B) o in località B (in località A). Cieleback vede il segmento residenziale e - per i prossimi tre o cinque anni circa - le proprietà logistiche come classi di attività attualmente attraenti, soprattutto a causa del crescente commercio online. Come società di investimento immobiliare, Patrizia opera in tutta Europa per grandi investitori istituzionali e per investitori privati.

Investimenti immobiliari diretti all'estero

Secondo Ingo Bofinger MRICS, CEO della Fondazione d'investimento AFIAA per gli investimenti immobiliari all'estero che investe direttamente dall'inizio dell'anno, promettere investimenti immobiliari a livello globale è un compito molto complesso. Le sfide comprendevano lo scandaglio delle condizioni quadro politiche e la valutazione dei cambiamenti demografici nei paesi target. Secondo Bofinger, la cosa più importante è riconoscere per tempo le tendenze globali - come la digitalizzazione - e trarre le giuste conclusioni su ciò che questo significa per i mercati immobiliari delle diverse regioni. Per esempio, ci si deve chiedere come devono essere progettate le proprietà per uffici in Australia per attirare i giusti inquilini in futuro - perché le abitudini e le richieste degli inquilini nelle singole regioni differiscono notevolmente l'una dall'altra in alcuni casi. In generale, è importante mantenere attivamente le reti e avere partner locali affidabili, anche in un ambiente internazionale. Secondo Bofinger, i tempi di reazione rapidi richiedono una presenza locale - e questo comporta anche uno o due affari fuori mercato. La stessa AFIAA è attiva con uffici a New York e Sydney. La strategia della fondazione d'investimento è chiaramente focalizzata sulle proprietà principali nelle città A, tra cui USA, Canada, Australia ed Europa - tutti mercati molto liquidi e trasparenti. "Le rispettive pratiche di mercato e le condizioni politiche così come le circostanze legali e fiscali devono sempre essere prese in considerazione", ha spiegato Bofinger. Con la sua strategia di espansione "2016+", l'AFIAA vuole espandere il suo portafoglio immobiliare internazionale dagli attuali 26 immobili (per un valore di 1,5 miliardi di CHF) a 40 (oltre 3 miliardi di CHF) a medio termine. Circa il 45 per cento del portafoglio attuale dell'AFIAA si trova in Europa, il 31 per cento in Nord America e il 24 per cento in Australia.

Soluzioni per fondi di fondi

Come Cieleback, Sven Schaltegger, Director Indirect Real Estate Investments al Credit Suisse - e quindi un esperto di fondi di fondi (FoF) per investitori istituzionali - vede attualmente buone opportunità nel settore della logistica: "Siamo un grande fan della logistica, soprattutto negli USA. Inoltre, i mercati residenziali di alcuni paesi, come la Germania e i Paesi Bassi, sono anche interessanti per gli investimenti. Tuttavia, la selezione di prodotti immobiliari indiretti adatti negli Stati Uniti e in Europa non è facile; inoltre, in alcune regioni, come i Paesi Bassi, ci sono stati recentemente periodi di attesa di uno o due anni tra l'impegno del capitale e l'investimento effettivo. Secondo Schaltegger, è anche consigliabile avere un buon partner locale quando si investe all'estero: "L'immobiliare rimane un business locale, anche a livello internazionale. Il Global Real Estate Fund Index, in breve GREFI, un progetto congiunto di ANREV, INREV e NCREIF, offre una buona prima panoramica dei veicoli di investimento immobiliare non quotati in tutto il mondo. Il GREFI copre attualmente 26 paesi del mondo con 98 fondi negli USA, 318 in Europa e 94 nella regione Asia-Pacifico. Vengono pubblicati i rendimenti delle singole regioni e delle varie strategie come Core e Value Add degli ultimi 7 anni.

Esempio pratico PUBLICA

La presentazione di Christoph Gerber, responsabile degli immobili presso la Cassa pensioni della Confederazione PUBLICA, che ha fornito un esempio pratico illustrativo, ha incontrato grande interesse: "Abbiamo pianificato per la prima volta di andare all'estero nel 2010/2011 - e inizialmente abbiamo detto 'no'". La decisione negativa si basava sulla valutazione che i rischi non specifici degli immobili da considerare in tali investimenti non sarebbero stati compensati di conseguenza in quel momento. Ma nel frattempo "il mondo è cambiato" e dopo un altro studio interno nel 2015 i dirigenti di PUBLICA hanno deciso di elaborare una nuova strategia per gli investimenti immobiliari all'estero. Ben due anni dopo la decisione, il primo acquisto è stato fatto due mesi fa e sono stati investiti ben 10 milioni di franchi. Secondo Gerber, il focus iniziale della strategia d'investimento è sugli Stati Uniti, dove dovrebbe finire circa il 50% del volume d'investimento previsto. Successivamente, circa il 20 per cento sarà investito in Asia e circa il 30 per cento nei paesi europei. Il focus principale è sui fondi immobiliari aperti, ma si cercano anche mandati con fondi strategici speciali. Qui, per esempio, si guarda se anche l'emittente, cioè la società madre, è investita. Allo stesso tempo, ci si affida a consulenti attivi a livello internazionale - già per la loro conoscenza e competenza del mercato, e non da ultimo per le possibilità di accesso a grandi banche dati che offrono. Gerber ha riferito che sono stati in grado di "generare molta conoscenza" nel processo. "La nostra curva di apprendimento era ripida". Gli investimenti previsti devono essere distribuiti nei prossimi quattro-sei anni, con la possibilità di essere investiti all'estero per un periodo più lungo. In termini di diversificazione, ha detto, il piano è quello di seguire una strategia simile a quella dimostrata dal fondo pensione nel suo mercato interno. Uno degli obiettivi dell'investimento estero è la diversificazione e quindi la generazione di un rendimento supplementare rispetto al mercato interno non è in primo piano. Nel caso degli investimenti all'estero, PUBLICA attribuisce inoltre grande importanza al fatto che gli emittenti dei veicoli d'investimento all'estero si assumano anche dei rischi: "Ci piace quando anche la casa madre è investita.

Questo è stato seguito da una tavola rotonda con i relatori, che è stata anche aperta per alcune domande dal pubblico alla fine. Il successivo apéro riche ha fornito l'opportunità di conoscersi, fare rete e scambiare ulteriori informazioni professionali.

L'organizzatore di questo evento, la rivista svizzera specializzata IMMOBILIEN BUSINESS, desidera ringraziare il moderatore John Davidson, i quattro relatori e il pubblico estremamente attivo per questa serata davvero riuscita.

Le presentazioni dei relatori da scaricare:

• Ingo Bofinger MRICS - AFIAA
• Sven Schaltegger MRICS - Credit Suisse
• Christoph Gerber - Cassa pensioni della Confederazione PUBLICA
• Dr. Marcus Cieleback - PATRIZIA Immobilien AG

Impressioni