Recensione 70° Colloquio Immobiliare Svizzero

Le proprietà industriali, commerciali e anche logistiche appaiono sul radar degli investitori istituzionali con la crescente emergenza degli investimenti. Per investire con successo, è necessaria una conoscenza approfondita di questo segmento di mercato. I tre relatori Hans Rudolf Hauri, CEO di Ruag Real Estate AG, Dominic de Vries, location manager di Stoccarda presso Beos AG, e Markus Faber, COO di Apleona HSG AG, hanno fornito fatti importanti e utili approfondimenti sul settore.

Mentalità di servizio ed educazione del cliente

Hans Rudolf Hauri ha iniziato dando una panoramica delle attività commerciali della Ruag Real Estate AG. Come Hauri ha poi riferito, lo sviluppo sistematico dei parchi industriali comporta sei passi importanti: In primo luogo, la definizione di una struttura di base e di un orientamento tematico, poi la decisione per un'architettura utilizzabile in modo flessibile e l'organizzazione appropriata del project financing; quindi la formazione di "zone centrali", seguita da servizi adeguati per gli utenti del futuro parco industriale (ad esempio, strutture per il fitness, la ristorazione e, se necessario, un asilo nido). Ultimo ma non meno importante: usi residenziali complementari sul sito. Utilizzando esempi pratici come il Lerchenfeld a Thun o la zona industriale di Altdorf, Hauri ha mostrato le sfide nella pianificazione, costruzione e gestione di parchi commerciali o industriali. Uno dei suoi consigli sui servizi: "Dobbiamo educare i clienti in modo che ordinino solo ciò di cui hanno bisogno.

Nuova asset class immobiliare aziendale

Dominic de Vries ha poi parlato dell'asset class del corporate real estate, che attualmente si sta affermando in Germania ma è ancora piuttosto opaca. Ci sono quattro categorie di proprietà da distinguere qui: Proprietà di trasformazione, proprietà di produzione, parchi commerciali e proprietà di magazzino/logistica (con un massimo di 10.000 a 11.000 mq). "Il corporate real estate rappresenta un mercato in crescita con un notevole potenziale di spazio e di valore e offre rendimenti elevati con una bassa volatilità rispetto ad altre asset class", ha detto De Vries. Le aspettative di rendimento in questo segmento sono costantemente più alte di circa 200 punti base rispetto al settore degli uffici o del retail, per esempio. Ma anche il corporate real estate è sempre più sotto la pressione generalmente prevalente sui rendimenti. Ciò che distingue questa classe di attività, tuttavia, è la sua minore dipendenza dai cicli di mercato e la sua diversificazione abbastanza elevata. De Vries ha concluso il suo contributo con l'esempio del sito acquisito da Beos nel 2011 a Glinde, nello Schleswig-Holstein, a est di Amburgo, e del business park Glinnkamp che vi è stato sviluppato e che l'azienda ha potuto vendere recentemente per circa 100 milioni di euro.

Dalla soluzione singola a quella multi-tenant

Markus Faber ha poi presentato le proprietà industriali e commerciali dal punto di vista degli operatori e degli utenti. Come primo esempio, ha scelto il sito industriale di Zurigo Oerlikon, che ha subito un impressionante processo di trasformazione negli ultimi 20 anni con l'aiuto di Apleona e delle aziende che l'hanno preceduto. Un sito industriale che una volta era sigillato (negli anni '30) con circa 3.000 lavoratori è ora una zona a uso misto con un'ampia varietà di usi - dall'abitare al lavoro al tempo libero - aperta a molti gruppi di popolazione. "Quando sarà completato, ci saranno 12.000 posti di lavoro e circa 5.500 persone che vivranno nei vari edifici", ha detto Faber. Ha aggiunto che le cosiddette proprietà a uso singolo sono spesso il motore della trasformazione. Anche in Svizzera, il numero di utenti singoli su un sito continua a diminuire. Questo apre la strada all'aumento della conversione di tali siti industriali e alle soluzioni multi-tenant. Secondo lui, è importante trovare inquilini che "spuntano in modo simile" quando si formano i cluster commerciali.

La successiva tavola rotonda, moderata dal Prof. Dr. Markus Schmidiger dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, ha portato molte domande da parte del pubblico molto interessato sui temi dei "servizi su richiesta", l'importante "fattore lavoro qualificato", "opportunismo nella selezione dei locatari" e l'ulteriore sviluppo e il significato futuro degli "spazi di coworking" nell'ambiente dei parchi commerciali e industriali.

Le presentazioni dei relatori della 70a Conferenza immobiliare svizzera

• Immobili aziendali | Dr Dominic de Vries >>>PDF
• Immobili industriali e commerciali Vista Industria Svizzera | Hans R. Hauri, FRICS, sia >>>PDF
• Immobili industriali e commerciali dal punto di vista dell'operatore/utente >>>PDF

Impressioni