Recensione 72° Swiss Real Estate Talk: "Investimenti a fine ciclo in Germania?"

La situazione iniziale sembra chiara: l'interesse per gli immobili tedeschi rimane molto alto e i prezzi sono saliti alle stelle in molte città negli ultimi anni. Tuttavia, l'oratore Joachim Schütz di Swiss Finance & Property AG non vede questi sviluppi come un argomento contro ulteriori investimenti nel grande cantone vicino della Svizzera. Allo stesso tempo, ha messo in discussione il termine "late cycle" per lo status quo del mercato immobiliare tedesco. "Se guardiamo i prezzi degli immobili in Germania, vediamo che abbiamo ancora a che fare con un livello di prezzi basso rispetto agli ultimi 50 anni", ha detto Schütz. Il ruolo della Germania come "porto sicuro" all'interno dell'Europa rimane intatto, soprattutto se si considera il rapporto di indebitamento relativamente basso delle famiglie private, delle aziende e dello stato insieme. Invece di un "ciclo tardivo" o di una possibile recessione, egli vede un "roll-over" verso un'ulteriore ripresa economica in Germania. Per quanto riguarda una svolta dei tassi d'interesse, l'Europa è "circa tre o quattro anni indietro rispetto agli Stati Uniti", dice Schütz a proposito di un altro importante fattore che determina il mercato. È anche importante notare che la Germania sta attualmente passando da un'economia orientata all'esportazione a un'economia più orientata al mercato interno.

Altri sviluppi del progetto

Lahcen Knapp, CEO di Empira AG, con sede a Zug, è d'accordo "al 200 per cento" con Schütz e rifiuta allo stesso modo l'ipotesi che questo sia un ciclo immobiliare che sta per finire. "In Germania, c'è stato un potenziale di recupero che è stato sfruttato negli ultimi anni, soprattutto nelle città A e B". Il livello relativamente basso di urbanizzazione in Germania, per esempio, ha anche contribuito a questo. Mentre lì solo il 75 per cento circa della popolazione vive nelle grandi città, questo rapporto è ora un buon 97 per cento in Belgio, per esempio. Lo sviluppo mostra soprattutto una "ridistribuzione nel mercato immobiliare tedesco dalla campagna alla città".

Mezzanine invece del prestito bancario

Sostenuto da una crescita quasi lineare del PIL dal 2008, anche il volume di sviluppo dei progetti continua ad aumentare a causa della grande domanda nelle città. Empira ne beneficia anche come fornitore di capitale mezzanino, una forma di finanziamento ancora giovane in Germania, dove il capitale esteso ammontava a circa 2,6 miliardi di euro nel 2017 secondo i dati ufficiali. Tuttavia, Knapp suppone che la somma fosse "certamente ancora più alta" a causa del carattere piuttosto poco trasparente. Ennet der Grenze, dice, includendo le sue proprie aziende, ci sono attualmente circa sette o dieci partecipanti al mercato rilevanti. "Con il finanziamento mezzanino, chiudiamo il divario tra capitale proprio e capitale di debito che si sta aprendo a causa delle misure di regolamentazione bancaria tramite Basilea III e IV", ha spiegato Knapp. In vista dei requisiti di capitale più elevati legati all'estensione del credito, le banche guardano sempre più al rapporto ROS (Return on Solvency) invece di IRR (Internal Rate of Return). Un altro vantaggio per chi cerca capitale nel settore immobiliare è che il capitale mezzanino può essere concesso entro quattro settimane nel migliore dei casi - le banche di solito impiegano molto più tempo per esaminare le domande di prestito.

Nella sua presentazione, Martin Eberhardt di Corpus Sireo Real Estate ha anche confermato la continua buona situazione economica in Germania, che, dopo un più 2,5 per cento nel 2017, promette una crescita del PIL dell'1,9 per cento nell'anno in corso secondo lo Swiss Life Economic Reserach e un ulteriore aumento dell'1,2 per cento nel 2019. "La Germania ha mercati di uffici incredibilmente forti", ha detto Eberhardt. Questo vale per la capitale Berlino, con un tasso attuale di posti vacanti inferiore al due per cento. Ci sono rapporti simili da Monaco e anche la metropoli principale Francoforte è scesa di nuovo ben al di sotto del 10% dopo molti anni con un tasso di uffici sfitti a due cifre.

Strategia nucleo-satellite

Inoltre, c'è "una grande domanda di immobili residenziali nelle città, ma quasi nessuna capacità di costruzione rimasta", ha detto Eberhardt. C'erano abbastanza alloggi in tutta la Germania, "ma non nel posto giusto". Gli esperti avevano già parlato di un ciclo di mercato maturo qualche anno fa, ma queste voci erano state insegnate meglio. In generale, consiglia una strategia simile in un mercato a fine ciclo come nell'ambiente a basso tasso d'interesse. A suo parere, una "strategia core-satellite", in cui il rendimento di base viene generato con le proprietà core e vengono fatti investimenti più piccoli in periferia in "investimenti satellite", che comportano rischi più elevati o rappresentano prodotti di nicchia ("giovani classi di attività") come immobili logistici, appartamenti per studenti, proprietà sanitarie o parcheggi a più piani, è una buona strategia.

La successiva discussione con i tre esperti di mercato, guidata dal moderatore Prof. Dr. John Davidson dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, ha portato ulteriori consigli e suggerimenti sui rendimenti che ci si può aspettare attualmente dagli investimenti immobiliari in Germania. Mentre Joachim Schütz considera possibile il 2,5 per cento per gli immobili residenziali e fino al 4,0 per cento per gli immobili commerciali ("in nicchie come la logistica, c'è sicuramente spazio per ancora di più"), Martin Eberhardt ha riferito di investimenti fatti e di rendimenti iniziali lordi del 4,9 per cento a Monaco, 5,9 per cento a Ratisbona o, per esempio, anche più del 6 per cento per un immobile commerciale a Lichtenfels in Baviera. Lahcen Knapp, invece, ha impressionato i partecipanti al 72° Swiss Real Estate Talk con le sue cifre d'affari: Per l'anno scorso, Empira AG ha riportato un rendimento BVI (cash-on-cash) del 10,32% annuo con il suo "finanziamento ponte a breve termine".