Recensione 78° Swiss Real Estate Talk: "Cosa significa sostenibile qui?"
Il termine sostenibilità si è ampiamente affermato sui mercati immobiliari. Diversi esperti hanno fatto luce sulla teoria, la pratica e gli ultimi sviluppi su questo tema all'ultimo Swiss Real Estate Talk nel ristorante Metropol di Zurigo all'inizio di novembre.
Il Dr. Christian Kraft, docente e responsabile di progetto per il settore immobiliare nonché co-direttore del programma MScRE presso la Scuola universitaria professionale di Lucerna, ha introdotto il 78° Swiss Real Estate Talk con uno sguardo alla storia e ha ricordato il vecchio significato della parola "sostenibilità". È stato definito come principio nella silvicoltura da Hans Carl von Carlowitz nella sua opera "Sylvicultura Oeconomica" pubblicata nel 1713 di fronte a un'imminente crisi delle materie prime - e poi sempre più utilizzato in altri settori nel corso del tempo.
Nell'industria immobiliare globale, il termine è stato sempre più utilizzato solo dall'inizio del millennio: I certificati di sostenibilità come BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method; Regno Unito dal 1990) LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, USA dal 1998) o DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen; fondata nel 2007) sono ormai consolidati. In Svizzera, l'associazione SGNI Schweizer Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (Società svizzera per l'immobiliare sostenibile), che offre un sistema di certificazione basato sui criteri della DGNB, esiste dal 2010. Nel frattempo, il primo standard SIA per un rating di sostenibilità risale al 2004.
Sostenibilità nello spettro tra capacità e desiderio
Inoltre, Kraft ha sottolineato l'importanza speciale del settore immobiliare quando si tratta di opportunità di risparmio energetico - dopo tutto, il patrimonio edilizio di oggi è responsabile di un buon terzo del consumo totale di energia finale e del 40% di tutte le attuali emissioni di CO2. Una leva speciale per il risparmio energetico nel funzionamento degli edifici è oggi assegnata alla ristrutturazione di vecchi immobili, dice Kraft. Nelle misure di ristrutturazione qui, per esempio, i vecchi sistemi di riscaldamento a combustibile fossile vengono rinnovati o, se possibile, sostituiti con nuovi sistemi che utilizzano energie rinnovabili.
Secondo uno studio dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, tuttavia, c'è un divario urbano-rurale in Svizzera, così come una sorprendente discrepanza tra la proprietà della casa e le abitazioni in affitto. Secondo Kraft, quasi due terzi degli investimenti in edifici nuovi e rinnovati sono fatti in luoghi che sono scarsamente o moderatamente collegati al trasporto pubblico. "Non stiamo portando l'energia rinnovabile nelle città", ha spiegato Kraft al discorso immobiliare e ha fatto riferimento ai risultati di uno studio dei permessi di costruzione negli anni dal 2009 al 2018: qui, la distribuzione delle misure di ristrutturazione ha mostrato che la maggior parte degli investimenti è confluita nell'isolamento esterno o interno e solo una parte significativamente minore nella produzione di energia nuova e sostenibile.
Nel caso della proprietà privata residenziale nelle regioni rurali, invece, l'uso delle energie rinnovabili ha una priorità molto più alta. Al contrario, gli "aspetti verdi" sono molto più difficili da implementare nel caso della densificazione interna delle città, per esempio nell'aggiunta di piani o nella costruzione di nuovi condomini. "Qui, l'approccio sostenibile è ancora scelto maggiormente dalle cooperative edilizie", ha riferito Kraft. La sua conclusione: ogni anno vengono investiti circa 18 miliardi di franchi svizzeri in misure di conservazione e di valorizzazione del patrimonio edilizio svizzero. "Gli investimenti di rinnovamento dovrebbero essere mirati, a lungo termine e utilizzati con un senso di proporzione". L'argomento della sostenibilità da solo non basta. Alla fine, deve anche essere accompagnato da un miglioramento del comfort per l'utente dell'immobile e la redditività economica a lungo termine per i proprietari deve essere garantita, ha detto Kraft alla 78a Conferenza immobiliare svizzera.
La revisione dei portafogli e dei fondi "verdi
Marie Seiler e Miriam Gellert di PwC Real Estate Advisory Switzerland hanno mostrato la misura in cui la regolamentazione e gli standard europei nel settore finanziario richiedono ora criteri di sostenibilità nelle partecipazioni al portafoglio immobiliare. Con il suo piano d'azione, l'UE vuole regolare e raggiungere una parte significativa dei suoi obiettivi climatici ed energetici attraverso flussi di capitali sostenibili. Molto di tutto ciò influisce direttamente sull'industria immobiliare e sul portafoglio immobiliare. Non è ancora chiaro se e quanto a fondo la Svizzera applicherà questi regolamenti. Ma la sola applicazione di questi standard nei paesi vicini dell'UE, così come l'autoregolamentazione del settore e delle agenzie di rating, si tradurrà in una forte pressione anche sugli attori svizzeri. Gli investitori a lungo termine in particolare, come le compagnie di assicurazione e i fondi pensione, dovranno prestare sempre più attenzione ai criteri ESG (ESG sta per "environmental, social and corporate governance") al fine di minimizzare il rischio nei loro portafogli. Per esempio, la nuova edizione dell'ordinanza OPP2 richiederà ai fondi pensione di investire solo in investimenti sostenibili. Ma il portafoglio immobiliare dei PF è già oggi sostenibile? E se no, quali investimenti saranno necessari nel prossimo futuro per raggiungere questo obiettivo?
Secondo Seiler e Gellert al Real Estate Talk, è importante che il termine "sostenibilità" nel settore immobiliare non degeneri in mero "green-washing", come spesso accade oggi. I singoli aspetti della sostenibilità sono enfatizzati e usati come marketing, senza dare un quadro uniforme della sostenibilità delle strutture e mostrare il loro effetto. Prima o poi, tutti i dati di portafoglio devono essere messi a disposizione degli investitori in ogni momento in modo strutturato e trasparente. Questo vale soprattutto per gli obblighi di divulgazione sempre più dettagliati. Ma anche revisioni esterne, per esempio da parte di agenzie di rating o iniziative proprie dell'industria, come il rating GRESB. Questo sistema di rating alternativo misura la performance di sostenibilità delle società immobiliari e dei fondi immobiliari da sette diversi aspetti, il cosiddetto GRESB Score.
Altri aspetti importanti in relazione alle proprietà sostenibili sono i dati. Per esempio, i certificati energetici degli edifici dei cantoni, GEAK in breve, o il sistema parallelo di certificati di rendimento energetico (EPC) a livello dell'UE potrebbero aiutare a fare il punto. "Per quanto riguarda i portafogli immobiliari sostenibili, i proprietari di immobili dovrebbero sfruttare lo slancio attuale, implementare gli standard, prepararsi per il futuro e osservare molto attentamente gli ulteriori sviluppi normativi", conclude Seiler.
Gestione immobiliare "con buon senso
Marc Derron, Chief Construction Officer di Pensimo Management AG, ha spiegato all'incontro immobiliare che le varie fondazioni d'investimento del gruppo Pensimo sono impegnate nella sostenibilità in tutte le dimensioni, ma l'ha anche descritta come una "grande sfida". Tuttavia, Pensimo è solo marginalmente orientata verso etichette, certificati e valutazioni, ha detto Derron. "Questo non crea enormi mostri di rating che nessuno capisce o vede attraverso?", ha chiesto. Tuttavia, Pensimo dà importanza alla gestione sostenibile anche nel portafoglio esistente. C'è uno stretto scambio con gli investitori e, per quanto riguarda la sostenibilità, vogliono ottenere "molto con buon senso". Sono state fatte esperienze positive nei quartieri residenziali con i "settlement coaches", una forma nuova e ampliata di servizi di assistenza.
Derron ha anche menzionato la riduzione di CO2 come una delle misure mirate per il futuro. Qui, l'azienda ha stabilito il proprio percorso di riduzione di CO2 e vuole seguirlo secondo linee guida autodefinite. Questo si basa sulla Strategia energetica 2050 del governo federale e mira a scendere al di sotto di essa. Inoltre, il Gruppo Pensimo ha commissionato un'analisi della performance di sostenibilità di tutti gli immobili sotto forma di GEAK.
Un sondaggio condotto nel 2017 tra i residenti dei circa 15.000 appartamenti di Pensimo ha mostrato che c'è un forte interesse tra gli inquilini per le fonti di energia non fossili. Le ristrutturazioni energetiche e tecniche vengono affrontate quando si inseriscono nel ciclo della singola proprietà. "Meglio un sistema di riscaldamento senza fossili che una casa perfettamente isolata", è il motto di Derron. Ma è anche chiaro che "vogliamo sfruttare appieno la vita utile della tecnologia una volta che è stata installata". Installare l'ultima tecnologia a brevi intervalli, d'altra parte, è controproducente.
La dimensione sociale della sostenibilità
Eva Gerber, membro del consiglio di amministrazione di Kontextplan AG con uffici a Zurigo, Berna e Soletta, ha poi utilizzato esempi di sviluppo comunitario, urbano e regionale per mostrare che la sostenibilità ha varie dimensioni e deve essere intesa soprattutto come un atteggiamento sociale. Nella pianificazione e nella costruzione, si dovrebbe prestare attenzione non solo alla sostenibilità ecologica, ma anche agli aspetti sociali, come la mescolanza, la coesione e la libertà creativa per i residenti del quartiere, o gli sviluppi integrali. Nei progetti immobiliari, questo significa coinvolgere il maggior numero possibile di stakeholder e non solo chiarire la situazione con gli investitori. Gerber ha sostenuto la comprensione della sostenibilità come un processo continuo che non può mai essere completato. Non esiste un'unica soluzione sostenibile. Ogni progetto, ogni quartiere e ogni città devono essere considerati in modo diverso e individuale.
Ha formulato cinque approcci che sono necessari per uno sviluppo sostenibile del sito: (1) le misure devono essere sempre intese come sviluppo urbano e di quartiere allo stesso tempo, (2) la costruzione della cultura deve essere intesa come un compito della comunità, (3) la vivacità deve essere permessa sui e nei siti e creare "spazi di opportunità", (4) gli incontri tra le persone devono essere attivamente facilitati e (5) i bisogni degli utenti devono essere riconosciuti, per esempio attraverso l'analisi dello spazio sociale. "La sostenibilità sociale non può essere raggiunta solo con liste di controllo e monitoraggio", dice Gerber. È anche importante che gli spazi rimangano sempre adattabili, soprattutto per quanto riguarda i possibili cambiamenti delle esigenze.
- Il prossimo 79° Swiss Real Estate Talk sul tema "Digitalisation in the Real Estate Industry" avrà luogo il 17 marzo 2020. Ulteriori informazioni su questo e sui relatori possono essere trovate prontamente su www.immobiliengespraeche.ch.
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