23 gennaio 2020: Simposio immobiliare

Mio, tuo o nostro?

Cosa appartiene a me e cosa a tutti? Una questione che per molto tempo non è stata un problema nel settore immobiliare, fino a quando la richiesta di esproprio è diventata forte in Europa. Il diritto di proprietà si sta sgretolando anche in Svizzera?

Proprietà collettiva, nazionalizzazione o cooperativismo: la proprietà privata è sempre più sotto pressione e i pilastri giuridici ed economici dei decenni successivi alla seconda guerra mondiale sono oggi spesso messi in discussione. La garanzia della proprietà privata ha finora dato sicurezza e contribuito allo sviluppo prospero della Svizzera. Perché solo uno stato che protegge la proprietà offre agli individui la possibilità di esercitare un'influenza nell'ambito della loro proprietà. L'industria immobiliare è quindi fortemente interessata a questi temi - anche nell'arena politica. Troppi interventi del regolatore paralizzano lo sviluppo a molti livelli. Il codice civile svizzero definisce la proprietà come il diritto di disporre di un oggetto nei limiti dell'ordinamento giuridico. L'articolo 641 del Codice civile svizzero dice: "Chi è proprietario di una cosa può disporne come vuole nei limiti dell'ordinamento giuridico. Ha il diritto di esigerlo da chiunque glielo neghi e di respingere qualsiasi interferenza ingiustificata".

Alta priorità

La libertà di proprietà ha quindi un alto valore nell'ordine economico liberale. Tuttavia, è anche soggetto alle restrizioni e agli obblighi del diritto privato, del diritto pubblico e, non da ultimo, alle esigenze morali della società. Si tratta di proprietari, non proprietari e di uno Stato che deve sempre più tenere conto del bene comune.

Anche le richieste dello Stato agli investitori e ai proprietari di immobili sono in aumento. "La proprietà sfida gli aventi diritto. Solo chi lo usa anche a beneficio di altri, offrendo spazi abitativi adeguati, creando posti di lavoro, fornendo capitale, aprendo opportunità di produzione, permettendo la ricerca o investendo in istituzioni sociali, ha un reale beneficio per se stesso", scrivono Martina Reinholz e Marc Capeder della Camera FM della SVIT nel programma del Simposio immobiliare, che sarà dedicato a questo tema nel gennaio 2020 (vedi box). Inoltre, attualmente stanno conquistando il mercato nuovi modelli d'uso che mettono in discussione il concetto di "proprietà" ed esaminano criticamente la rivendicazione della proprietà. "La nuova società della condivisione ha dichiarato guerra alla ricerca della proprietà - o no?" si chiedono Martina Reinholz e Marc Capeder. Storici, esperti e futurologi cercheranno di avvicinarsi al tema degli "obblighi di proprietà" al Simposio Immobiliare.

Fallito ai consigli
Questo apre una prospettiva interessante sugli attuali dibattiti nel parlamento federale riguardo alla pianificazione del territorio e alla nuova legge sulle locazioni. E qui il nocciolo della questione diventa evidente. Nel caso del diritto di locazione, il Consiglio federale è favorevole a una revisione fondamentale che deve portare a una revisione globale, mentre nel caso della pianificazione del territorio si affida ai cantoni e vuole cedere loro la sovranità di pianificazione e di compensazione per le costruzioni fuori dalle zone edificabili. In entrambi i casi, ha finora fallito nelle commissioni e nei due consigli.

"La proprietà obbliga"
Il prossimo Simposio immobiliare delle cinque camere professionali SVIT avrà luogo già nel gennaio 2020, il 23 gennaio presso la Ambassador House in Thurgauerstrasse 11 a 8152 Zurigo. Inizia alle 8.30 e dura fino alle 16.30. L'argomento è "Obblighi di proprietà". Tra i relatori: Beat Kappeler, scienziato sociale, autore e pubblicista; Urs Hausmann, consulente di gestione indipendente con particolare attenzione allo sviluppo della strategia; Hans-Georg Häusel, psicologo e autore; Christian Ehl, amministratore delegato di Nemetscheck/Bim+, Managing Partner di Hillert und Co. e CTO di ShareYourSpace; Adrian Mühlematter, notaio e amministratore del registro fondiario; Stefan Hahn, responsabile del Technical Facility Management e dell'Energy Management (AIRBUS Defence & Space); Urs Zeiser, esperto di linguaggio del corpo. Presidente della conferenza: Marc Capeder, Head Property Management Allianz Suisse Immobilien; moderatore della conferenza: Ursula Unger, moderatore freelance. Ulteriori informazioni e registrazione su www.fm-kammer.ch e anmeldung@realestatesymposium.ch

"Le buone intenzioni" non sono sempre efficienti

Più forti sono gli interventi statali, meglio dovrebbero essere definiti a livello di legge o addirittura di costituzione. Questo approccio garantisce la legittimità democratica, dice il consulente strategico Urs Hausmann.

Le richieste dello Stato agli investitori e ai proprietari di immobili sono in aumento. Il regolatore cerca soprattutto di evitare che il mercato si surriscaldi. Dove vede i limiti dell'influenza statale?

Urs Hausmann: Da un lato, il limite è un sufficiente ancoraggio giuridico delle misure attuate dallo "stato". Più forti sono gli interventi, meglio dovrebbero essere definiti a livello di legge o addirittura di costituzione. Questo approccio garantisce la legittimità democratica. Il contenuto concreto delle ordinanze non è sufficiente per questo approccio. Esempio: i tassi d'interesse negativi come strumento della banca centrale hanno una misera base giuridica, cioè la sezione 2.1.3 delle condizioni della Banca Nazionale Svizzera (BNS). In generale, si può dire che gli interventi poco appropriati vengono abbandonati solo quando la loro disfunzionalità è evidente e il danno alla società diventa inaccettabile.

La sharing economy, soprattutto nel settore immobiliare, è in diretta opposizione alla garanzia della proprietà prevista dalla Costituzione federale. Vede questa garanzia in pericolo?

No, per niente. Perché questa valutazione? Ogni oggetto o servizio affittato o usato ha alla fine un proprietario o un'entità responsabile secondo il diritto di proprietà. A causa della crescente separazione tra proprietà e possesso, l'unica cosa che conta davvero è assicurarsi che esistano o siano attuate dal legislatore delle disposizioni legali adeguate. Esempi: Uber o Airbnb.

A Berlino, le richieste di nazionalizzazione della proprietà stanno diventando sempre più forti. Ma la proprietà è la ricompensa dei propri sforzi e funge da spinta per molte persone. Fino a che punto può spingersi una società nell'esigere che la gente rinunci alla propria proprietà?

Credo che lei intenda proprietà e non possesso. Non è la stessa cosa. Alla fine, ogni decisione in relazione a un'economia - per esempio in Germania - porta vantaggi e svantaggi. Entrambi possono essere a breve, medio o lungo termine. Se non ci sono più investitori privati a Berlino o in Germania, questo non è necessariamente un male, ma è probabile che la gente locale paghi un prezzo molto alto alla fine. Il problema di base, secondo me, è che gli interventi legali con divieti sono "ben intenzionati" ma non sono né efficaci né efficienti.

Tutti i sondaggi in Svizzera mostrano da anni gli stessi risultati per quanto riguarda il desiderio di possedere una casa: È ancora in cima alla lista. Come si può conciliare questo desiderio individuale con un impegno verso la società?

È abbastanza semplice: il principio "chi inquina paga" dovrebbe essere introdotto in modo coerente e la verità sui costi dovrebbe essere aiutata a prevalere, e questo in tutta l'economia. Se una casa unifamiliare in una regione periferica ha il prezzo dei veri costi totali, quasi nessuno penserebbe di costruirci una casa unifamiliare. Allora la gente si comporterà in un modo che è completamente in linea con l'ambiente e la società.

"La linea è stata superata"

"Ci sono leggi che devono essere formulate chiaramente, e se manomettono la proprietà dell'ordine del mercato e della costituzione, questo è illegale", è convinto il pubblicista e autore Beat Kappeler.

Le richieste dello Stato agli investitori e ai proprietari di immobili sono in aumento. Il regolatore cerca soprattutto di evitare che il mercato si surriscaldi. Dove vede i limiti dell'influenza statale?

Questo limite è stato superato da tempo. Se le case, gli appartamenti, possono essere venduti o affittati dovrebbe essere deciso dal fornitore, senza regolamenti statali di conforto. E il surriscaldamento del mercato delle costruzioni è esclusivamente una conseguenza della frivola creazione di denaro delle banche centrali e della politica dei tassi zero, cioè una conseguenza diretta dell'interferenza dello Stato. È sufficiente che questo finisca, e finisca immediatamente, e i debiti economici accumulati devono essere pagati.

La sharing economy, soprattutto nel settore immobiliare, è in diretta opposizione alla garanzia della proprietà prevista dalla Costituzione federale. Vede questa garanzia in pericolo?

Per quanto ne so, una volta si chiamava alloggio condiviso tra studenti, proprietà condominiale tra proprietari, multiproprietà con Hapimag per i vacanzieri, eccetera, e oggi Airbnb. Ma si tratta sempre di un uso più razionale della proprietà dello spazio, in modo che sia efficiente. La rivolta contro Airbnb e Uber è irrazionale come la rabbia del 1840 contro le ferrovie. Per inciso, la costituzione federale non si pronuncia su queste forme di utilizzo, e le sue garanzie non sono quindi a rischio.

A Berlino, le richieste di nazionalizzazione della proprietà stanno diventando sempre più forti. Ma la proprietà è la ricompensa dei propri sforzi e funge da spinta per molte persone. Fino a che punto può spingersi una società nell'esigere che la gente rinunci alla propria proprietà?

Una società non può farlo, perché "la società non esiste", detto un po' grossolanamente. Ci sono leggi che devono essere formulate chiaramente, e se invadono la proprietà dell'ordine del mercato e della costituzione, questo è illegale. La frase costituzionale della Germania che "la proprietà obbliga" è lanosa, non esecutiva e invita al socialismo più maldestro. La Germania ne è un esempio.

Tutti i sondaggi in Svizzera mostrano da anni gli stessi risultati per quanto riguarda il desiderio di possedere una casa: È ancora in cima alla lista. Come si può conciliare questo desiderio individuale con un impegno verso la società?

Esattamente, non esiste la "società". C'è una pianificazione territoriale, una pianificazione locale, regole di ordine pubblico chiare e formulate. Il resto è volontario. E quando si tratta del bisogno di spazio in un'area ristretta: l'Halensiedlung dell'Atelier 5 di Berna/Kirchlindach ha dimostrato fin dagli anni Cinquanta che una casa propria, con un giardino anteriore e posteriore, fuori dalla vista del vicino, non ha bisogno di più terra dei blocchi con cui i capitolati di urbanisti poco fantasiosi e "socialmente" irresponsabili hanno distorto il vivere per settant'anni.