Recensione della 80a Conferenza immobiliare svizzera: "Gli investimenti immobiliari tradizionali messi alla prova".

"È davvero un ciclo senza fine?", si è chiesto all'inizio dell'80° Swiss Real Estate Talk al Metropol di Zurigo. Fredy Hasenmaile. La sua risposta: "Non si può essere troppo sicuri, ma ciò che è chiaro è che i tassi di interesse bassi saranno con noi per un po' di tempo", ha detto il capo di Swiss Real Estate Economics al Credito Suisse AG. Tra le altre cose, questo determinerebbe se vale la pena di riadattare la propria strategia di investimento immobiliare. "Né la crisi finanziaria né quella di Corona sembrano poter fermare il ciclo", continua Hasenmaile. Vari indici continuano a mostrare un livello di prezzi stabile. Quindi Corona non ha lasciato alcuna traccia?

"Niente affatto! Soprattutto nelle asset class uffici e hotel vediamo una spinta massiccia", ha spiegato Hasenmaile. Il blocco e la pandemia in corso mostrerebbero chiari cambiamenti in questi due mercati. Entrambi sono stati catapultati da una fase di espansione a una fase di recessione in un tempo molto breve. Inoltre, nell'industria dell'alloggio si deve ormai distinguere tra hotel di città e hotel di montagna. Questi ultimi stanno facendo meglio, soprattutto perché molti turisti nazionali sono stati in grado di compensare la perdita di affari con gli ospiti d'oltremare. Il turismo d'affari, d'altra parte, impiegherà probabilmente anni per riprendersi dal contraccolpo del Covid-19, ha detto Hasenmaile. Nel frattempo, egli vede il mercato degli immobili speciali, come la logistica, i centri dati e in parte anche gli immobili sanitari e gli spazi industriali, che era ancora in espansione all'inizio dell'anno, ora in transizione verso una fase di calma.

Uno sguardo alla performance degli investimenti immobiliari svizzeri quotati mostra anche un quadro differenziato: Mentre le perdite della fase di correzione tra metà febbraio e metà marzo sono già state recuperate nel caso dei fondi residenziali - e questo vale anche per lo SPI, per esempio - c'è ancora attesa per un recupero incipiente nel caso dei titoli immobiliari, che hanno registrato un minus medio di oltre il 20%. La situazione è simile per i fondi immobiliari commerciali: Il minus di quasi il 20 per cento potrebbe essere compensato solo da un quarto negli ultimi sei mesi. E ha identificato un'altra tendenza di Covid 19: Il valore degli appartamenti è aumentato. Sempre più persone cercano ora appartamenti più grandi, possibilmente con uno studio aggiuntivo e spazi esterni come balconi, terrazze e giardini. Inoltre, le località a distanza ciclabile dal luogo di lavoro erano più preferite. Anche le località residenziali periferiche diventerebbero più attraenti. Secondo Hasenmaile, la tendenza all'urbanizzazione che è stata evidente fino ad ora potrebbe indebolirsi. Tuttavia, non si aspetta un'inversione totale di questa tendenza.

Ora è necessario concentrarsi sulle regioni con un alto potenziale di crescita e analizzare in dettaglio i posti vacanti. I requisiti includono anche lo sviluppo di nicchie le cui prospettive di crescita sono intatte. Nel segmento residenziale, la pressione degli investimenti è aumentata di nuovo. Qui, ci si dovrebbe concentrare sempre di più sugli sviluppi di progetti a più alto rendimento. Nel caso delle proprietà in vendita, ci sarà un adeguamento del portafoglio in molti luoghi. Tuttavia, è ancora troppo presto per gli acquisti di opportunità.

"La sopravvivenza del più forte" prevista nel segmento della vendita al dettaglio

Roger Hennig da Schroders Real Estate poi si mette gli occhiali europei. Il confronto di molte aree economiche nazionali mostra che lo sviluppo verso una ripresa a V o a U è già in corso. Nelle previsioni di crescita del PIL per i prossimi anni (fino al 2024), i paesi scandinavi Danimarca, Norvegia e Svezia sono in testa, ma anche Austria e Regno Unito, seguiti dalla Svizzera, dice Hennig. Per queste regioni si prevedono tassi annui di crescita del PIL dall'1,3 all'1,5 per cento in media. "In generale, tuttavia, c'è anche una crescita più robusta nelle economie urbane", come Copenhagen, Stoccolma e Oslo, in ogni caso rispetto alla tendenza nazionale. Questo vale anche - ma in una forma molto più moderata - per la Svizzera con le sue grandi città di Ginevra e Zurigo. In Germania, Berlino e Monaco di Baviera sono nettamente in testa, in Italia la regione di Milano e in Spagna la regione di Malaga.

Nei mercati immobiliari per uffici europei (escluso il Regno Unito), si prevede un aumento del tasso di sfitto nel 2020 e 2021, seguito da un movimento laterale al livello di circa il sette o otto per cento. L'assorbimento netto di spazi per uffici risalirà fino a poco meno dell'uno per cento dello stock in tutta l'Europa continentale tra il 2022 e il 2024. Quest'anno sarà la prima volta in undici anni che ci sarà un assorbimento netto negativo nei mercati, prevede Hennig. Tuttavia, l'impatto dell'home office sulla domanda di uffici sarà probabilmente piccolo, dice. "I titoli che annunciano la morte dell'ufficio sono troppo pessimistici". La crisi di Corona, ha detto, ha mostrato quanto sia importante l'ufficio per le persone che interagiscono tra loro. Inoltre, la gente preferirebbe una separazione tra lavoro e casa. "L'ufficio rimarrà il punto centrale per la comunicazione e la cooperazione tra i dipendenti in futuro", ha detto Hennig. Ciò che continua a guadagnare in importanza è la posizione, l'accessibilità e la qualità delle attrezzature. In generale, comunque, il lavoro da casa ha sperimentato un'accettazione significativamente maggiore.

La crescita continuerà nel segmento retail, ma soprattutto nel retail online. Il calo del commercio stazionario dal dieci al quindici per cento quest'anno, che è molto significativo in alcuni casi, sarà seguito da una ripresa nel 2021, ma solo con tassi di crescita dal cinque al dieci per cento. Negli anni seguenti, ci si aspetta che le vendite si riducano di nuovo nella gamma bassa di una cifra. Al contrario, la vendita al dettaglio online continuerà a crescere e raggiungerà una quota superiore al 10% (Italia, Portogallo e Spagna) o addirittura superiore al 20% (Svezia, Austria, Germania, Danimarca e Paesi Bassi) in molti paesi europei entro il 2024. Il Regno Unito rimarrà il leader in termini di questo valore, con più di un quarto di tutti gli acquisti al dettaglio che avverranno online nel 2024.

"La crisi di Corona sta portando ad una polarizzazione accelerata qui", ha spiegato Hennig. La vendita al dettaglio non alimentare in particolare è stata colpita duramente, come evidenziato dal più alto tasso di inadempienze o rinvii dell'affitto. In questo sotto-segmento del commercio al dettaglio, soprattutto le marche del segmento di prezzo medio, che erano già sotto pressione finanziaria prima del virus - probabilmente anche nonostante gli aiuti statali - non sopravviverebbero. Qui si aspetta una "sopravvivenza del più forte". La polarizzazione riguarderà anche le ubicazioni (prime rispetto a quelle secondarie) e i formati (centri commerciali rispetto a quelli specializzati e supermercati). Nel complesso, ci si aspetta un aumento dei tassi di sfitto e un'ulteriore pressione al ribasso sugli affitti. Inoltre, l'asset class logistica riceverà supporto grazie al retail online. Allo stesso tempo, i nuovi sviluppi speculativi potrebbero causare un aumento dei posti vacanti a breve termine e smorzare le prospettive di aumento degli affitti. Nel frattempo, i rendimenti iniziali per i prodotti logistici di base sono scivolati sotto il quattro per cento in molte città europee.

La riduzione dei posti vacanti negli spazi commerciali diventa "più difficile

Axel Schärer Nella sua seguente presentazione, il consiglio ha presentato l'attuale strategia del Fondazione Profond Investment prima. L'asset allocation target per gli immobili è del 28%. Alla fine di giugno 2020, questa quota era già del 26,5%. Un buon sette decimi di questo è costituito da investimenti diretti (attraverso la fondazione di investimento), il restante quasi 30 per cento è in investimenti immobiliari indiretti. Con oltre 50.000 assicurati, Profond Pensionskasse ha attualmente più di nove miliardi di franchi svizzeri di capitale in gestione. Oltre agli immobili, l'allocazione strategica degli investimenti comprende circa il 20 percento di azioni svizzere, quasi il 29 percento di azioni estere e il 12,6 percento di obbligazioni (franchi svizzeri e valute estere) nonché il 3,7 percento di investimenti alternativi. Il tasso d'interesse medio sugli attivi pensionistici è stato recentemente del quattro per cento. La performance di Profond ha avuto un rendimento medio superiore al cinque per cento. Solo nel 2018, 2011, 2002, 2001 e 1994 questo era negativo.

La fondazione d'investimento ha iniziato a operare nel 2016 e investe principalmente in immobili in Svizzera, nonché in Germania e Austria. Le 168 proprietà residenziali, commerciali e logistiche hanno un valore di mercato di 2,1 miliardi di CHF. La fondazione è un'entità legalmente indipendente che è interamente di proprietà di Profond Vorsorgeeinrichtung. Gli edifici sono suddivisi nei gruppi d'investimento Real Estate Switzerland e Real Estate Germany/Austria. Mentre circa 1,6 miliardi del valore di mercato è costituito da proprietà nazionali, circa 495 milioni di euro di valori immobiliari si trovano negli altri due paesi di lingua tedesca. Il portafoglio domestico è composto per il 51% da uso residenziale, per il 22% da spazio commerciale, per il 17% da uso commerciale e per il 10% da uffici. Il portafoglio immobiliare estero, invece, ha un'esposizione significativamente maggiore nelle classi di attività retail e office, per un totale del 60%. Inoltre, il 22% delle proprietà lì sono nel settore della logistica, mentre la quota residenziale è relativamente bassa.

Nella Svizzera tedesca e francese, Schärer preferisce le regioni o i centri grandi e medi o gli agglomerati associati con popolazione in crescita. "Nel segmento residenziale, preferiamo le planimetrie ben studiate ed efficienti e le aree non troppo grandi". I biglietti per gli investimenti dovrebbero essere tra i dieci e i 75 milioni di franchi per proprietà. In casi eccezionali, il limite inferiore potrebbe anche essere cinque e il limite superiore 100 milioni. La strategia d'investimento di Profond, influenzata da Covid-19, prevede un focus sulle proprietà residenziali e una quota di vendita al dettaglio significativamente inferiore, ha detto Schärer. Per gli spazi per uffici, l'attenzione sarà ancora di più sulla qualità della micro-localizzazione. "Per i luoghi commerciali, la posizione centrale ed esclusiva è ora molto più importante". Inoltre, la solvibilità dell'inquilino è diventata un fattore molto più centrale.

Finora, i posti liberi nel portafoglio immobiliare di Profond non sono aumentati significativamente in nessun tipo di utilizzo, ha detto Alex Schärer. Tuttavia, la riduzione dei posti vacanti sta diventando "più difficile", soprattutto con gli spazi commerciali. Inoltre, a causa della situazione pandemica prevalente, lo scambio con i grandi affittuari commerciali in particolare è stato notevolmente intensificato. La riduzione di rendimento prevista per Corona su base annua sarà probabilmente inferiore al 2,7 per cento. Qui, però, la formulazione della legge Covid è ancora da vedere per quanto riguarda le riduzioni di affitto. La riduzione prevista sul rendimento del flusso di cassa a causa di Corona è probabilmente meno di 20 punti base. L'effetto sul cambiamento del rendimento del valore è incerto, ha detto. "Allo stato attuale, ci aspettiamo una tendenza verso uno zero nero entro la fine dell'anno", dice Schärer.

• Il prossimo 81° Swiss Real Estate Talk avrà luogo nuovamente il 3 novembre 2020 dalle 17.00 al ristorante Metropol di Zurigo. Il tema quindi: "Nuovo comportamento degli utenti - nuove strategie immobiliari". Qui potete trovare il Link alla registrazione.

o Presentazione Fredy Hasenmaile (Credit Suisse)

o Presentazione Roger Hennig (Schroder Real Estate)

o Presentazione Axel Schärer (Fondazione Profond Investment)