Recensione 83° Swiss Real Estate Talk: "Investimenti di nicchia come via d'uscita dalla compressione dei rendimenti".

Con il suo tema, l'ultima 83esima edizione del Swiss Real Estate Talk, moderata dal Prof. John Davidson, docente e direttore degli studi alla Scuola universitaria professionale di Lucerna, ha colpito anche un "nervo" del settore.

Editoriale - 29 settembre 2021

Più di 100 partecipanti hanno partecipato all'evento il 21 settembre 2021 al ristorante Metropol di Zurigo. Molti investitori immobiliari stanno attualmente cercando di trovare "una via d'uscita dalla compressione dei rendimenti", soprattutto perché la prospettiva di continui tassi d'interesse bassi o negativi in un ambiente di tassi di sfitto in aumento per le proprietà commerciali sta aumentando l'interesse per le alternative di investimento.

Immobili per la logistica e le scienze della vita

Per esempio, gli investimenti in immobili logistici, una classe di attività istituzionale già affermata. "La logistica rimane interessante non a causa dei bassi tassi di cap per le proprietà logistiche di base, ma a causa della potenziale crescita degli affitti e della forte domanda", ha spiegato Sven Schaltegger, MRICS, Responsabile Multi-Manager Real Estate presso Credit Suisse Asset Management. L'e-commerce come catalizzatore assicura una domanda costante di immobili logistici da una base di inquilini ampia e anche globale; ulteriori vantaggi sono di solito l'indicizzazione completa o gli aumenti annuali fissi dell'affitto - questo con investimenti relativamente bassi e continui (CapEx) da parte dei proprietari. Secondo Schaltegger, i costi di affitto hanno rappresentato finora solo circa il 5-10 per cento dei costi totali di un tipico affittuario di logistica rispetto al personale (25-30%) e al trasporto (45-55%). Come caso di studio, l'esperto di CS ha citato una joint venture di Credit Suisse Asset Management in Spagna per acquisire un portafoglio esistente di proprietà logistiche dell'"ultimo miglio" e a Madrid e Barcellona con un valore di costruzione di circa 78 milioni di euro, con cui si punta a un rendimento interessante. Due progetti di costruzione dovrebbero essere completati nella seconda metà del 2021.

Il Credit Suisse Asset Management si aspetta anche un rendimento interessante per un investimento nelle scienze della vita nei più importanti poli delle scienze della vita negli Stati Uniti e nel Regno Unito. Il settore delle scienze della vita è attualmente uno dei settori economici in più rapida crescita del mondo, e la domanda di immobili è quindi elevata. Secondo Schaltegger, l'attrattiva del portafoglio immobiliare multimanager è caratterizzata, tra l'altro, dal fatto che gli immobili hanno un potenziale di apprezzamento grazie agli affitti inferiori a quelli di mercato; il fondo ha un ulteriore potenziale di rendimento grazie alla pipeline di sviluppo esistente.

Il ritorno deve essere appropriato

"Gli investimenti di nicchia possono essere molto attraenti", ha spiegato Robert VarleyDirettore del fondo Pan European Property a Schroder Investment Management (Svizzera) AG. Inoltre, le nicchie sono state a lungo parte di un portafoglio bilanciato - se non altro per ragioni di diversificazione. Nel complesso, gli investimenti di nicchia in Europa hanno rappresentato solo l'8,5% del volume delle transazioni in termini assoluti, con il settore R&S (ricerca e sviluppo) in particolare che ha registrato una forte crescita negli ultimi anni. Per l'esperto di Schroders, tuttavia, "compressione dei rendimenti" non è sinonimo di "pressione di nicchia". Per prima cosa, le nicchie non rimarrebbero nicchie per sempre - e quindi non offrirebbero sempre più rendimenti. Varley ha confrontato un progetto immobiliare alberghiero a Barcellona con un investimento nel settore delle scienze della vita a Stein. Nel progetto di capex a Barcellona, il rendimento dopo il riposizionamento dell'hotel è stato > 5 per cento su un contratto di locazione di 25 anni (75% indicizzato) con una grande catena alberghiera. Per il centro R&F all'avanguardia di Stein, un contratto di locazione di 30 anni (triplo netto, 100% indicizzato) ha prodotto un rendimento netto di <4%.

D'altra parte, le nicchie di solito hanno anche bisogno di conoscenze specializzate e ulteriori competenze AM/IM, ha sottolineato Varley: "Le nicchie a volte portano altri rischi, ed è per questo che il rendimento ottenuto deve essere commisurato alla strategia".

Alloggi per anziani e per studenti

Le opportunità di investimento alternative con un alto potenziale futuro sono viste Nils Linsi, gestore di portafoglio presso Gestori patrimoniali di Swiss Life In vista dello sviluppo demografico e del megatrend della salute nel segmento degli immobili per anziani. Lo spettro è molto ampio: si va dal vivere a casa propria al vivere con servizi adatti agli anziani, alle forme di vita intermedie (residenze, vita assistita) e al vivere in una casa di riposo fino alla vita di cura (istituti para-medici e medici), dove l'intensità dei costi aumenta anche a seconda dell'intensità delle cure. Qui si raccomanda la collaborazione con specialisti, ha detto l'esperto di Swiss Life: "Le case di riposo sono adatte come diversificazione in un portafoglio immobiliare con il partner giusto". Come esempio dalla pratica, ha menzionato la "Oase Rümlang - Wohnen im Alter" (Oasi Rümlang - Vivere nella vecchiaia), una residenza per anziani che comprende una casa con 33 posti di cura così come un ristorante, fitness e quattro case con un totale di 41 appartamenti moderni assistiti, posti auto e aree accessorie. "Il giusto mix è cruciale in località come Rümlang o Obergösgen", ha detto Linsi. A Rümlang, ha detto, c'è una partnership di lunga data con il gruppo Oase e un contratto di locazione di 25 anni con Oase Service AG.

Vista la continua crescita del numero di studenti, Swiss Life Asset Managers vede delle opportunità anche nel settore degli alloggi per studenti, dice Linsi, indicando l'esempio della residenza per studenti "Triaudes" nel campus EPFL di Losanna, la cui offerta di alloggi è caratterizzata da un ampio mix di monolocali e appartamenti da 2,5, 3,5 e 5,5 stanze. Il rendimento lordo della proprietà, che è stata costruita nel 2018 con un contratto di locazione di un edificio, è del 5,4 per cento, ha detto Linsi. "Negli ultimi dieci anni, la crescita dell'EPFL è stata superiore al 60 per cento; il campus comprende ora più di 28.000 studenti e docenti".

CONCLUSIONE

Alla fine dell'evento informativo, era chiaro, e non solo al moderatore John Davidson: gli investimenti di nicchia possono essere utili, ma è importante guardare molto attentamente quando si acquistano tali proprietà o sviluppi di progetti: Come è sempre il caso con le proprietà speciali, è necessaria una conoscenza esperta ben fondata, che in molti casi suggerisce la cooperazione con partner specializzati. E infine, ma non meno importante, la giusta scelta dell'ubicazione è cruciale per il successo di tali investimenti - una ricerca approfondita è quindi indispensabile.