Recensione 84th Swiss Real Estate Talk

All'84° Real Estate Talk, il dibattito ha riguardato il commercio al dettaglio nel centro della città, lo sviluppo dei quartieri di successo e la città di domani. Nello scambio impegnato tra accademici e rappresentanti del settore, si sono cristallizzate alcune tesi chiare.

Jürg Zulliger - 8 novembre 2021

Il nuovo equilibrio tra i centri urbani e le aree circostanti

Il consulente strategico Thomas Sevcik, CEO di Arthesia, ha messo in discussione alcuni presupposti di base proprio all'inizio: Per esempio, la maggior parte delle persone associa il termine "città" a un denso mix di offerte - spazi commerciali, gastronomia, cultura e promesse - visibili, per esempio, in tutte le insegne al neon delle grandi città come Hong Kong. "Ma la realtà della città è diversa per la maggior parte delle persone oggi", dice Sevcik. Perché molte persone non vivono nemmeno nelle città centrali. Sevcik ha avanzato la tesi della "in-between city", in cui i luoghi buoni e ricercati si formeranno sempre più fuori dal centro in futuro - spesso in forma di anello. Sevcik paragona questa dinamica, esemplificata dalla regione metropolitana di Parigi, a una ciambella: "L'attuale pasta grassa cresce tutto intorno alla città". Il prerequisito: "Il collegamento infrastrutturale deve essere giusto, poi gli hub culturali si svilupperanno anche oltre i centri", dice Sevcik. A Zurigo, per esempio, si tratta di quartieri come Oerlikon o Altstetten: "Questo è il luogo del co-working, del co-anything, dell'experience shopping, ecc. È qui che l'accessibilità ottimale e le nuove forme di shopping, di vita e di lavoro si incontrano". Secondo Sevcik, la Zwischenstadt offre "una varietà di nuove opportunità", ma questo presuppone che le forme ibride (residenziale/commerciale/industriale) siano permesse - cosa che spesso fallisce a causa di regolamenti di zonizzazione troppo rigidi. Per plasmare con successo il megatrend, funzioni come il commercio, il lavoro, la vita o lo shopping devono poter essere mescolate in modo nuovo.

Quartier du Flon e Himmelrich

Gerhard Demmelmair, Head of Portfolio and Transactions di Mobimo, ha usato l'esempio del Quartier du Flon a Losanna per mostrare come la trasformazione di un pezzo di città, che per molti anni è stato utilizzato principalmente come magazzino e centro di movimentazione merci, in un quartiere urbano può avere successo. Dal 2009, dopo l'acquisizione da parte della società immobiliare svizzera Mobimo, il quartiere si sta sviluppando e diventando più dinamico. Dove una volta una stazione merci dominava il paesaggio, ora è sorto un vivace quartiere a uso misto che si distingue per la sua chiara identità nel mezzo della città di Losanna. Il motto di Mobimo per lo sviluppo del Flon è di usare il meglio del passato per plasmare il futuro. Il risultato è la trasformazione del quartiere in un nuovo centro di divertimento, creatività, lavoro e vita. "Nuovi inquilini, ristoranti, negozi e uffici si stanno installando nel Flon e si mescolano con i vecchi e fedeli inquilini", dice Demmelmair. Qui, dice, è concretamente visibile quali nuove forme hanno senso e funzionano. Per esempio, con l'idea di "Les Garages", con piccoli spazi utilizzabili in modo modulare per imprese artigianali, artisti, mestieri, ecc. Il Quartier du Flon comprende circa 90 negozi e 28 ristoranti e bar.

Martin Buob ha riferito di un altro esempio di successo di sviluppo del quartiere. L'amministratore delegato della Allgemeine Baugenossenschaft Luzern (ABL) ha descritto la storia del nuovo complesso residenziale Himmelrich. L'ABL sta costruendo 250 appartamenti nel quartiere Neustadt di Lucerna entro la primavera del 2023, secondo i piani dello studio di architettura Enzmann Fischer Partner AG. La prima fase, con 179 appartamenti e 16 attività commerciali o di ristorazione e istituzioni sociali al piano terra, è stata completata nel settembre 2019; i lavori di costruzione della seconda fase lungo Claridenstrasse sono in corso dall'autunno 2019. Secondo Martin Buob, i prerequisiti per il successo del progetto sono stati il sostegno intensivo del processo, l'alto livello di identificazione dei membri della cooperativa e il grande impegno da parte delle imprese commerciali. Ai piani terra, la cooperativa ha optato per negozi e ristoranti che servono i bisogni locali. "Abbiamo deliberatamente evitato di affittare alle etichette", dice Buob.

Non si parla di esodo urbano

Il professor Alain Thierstein, titolare della cattedra di sviluppo spaziale all'Università Tecnica di Monaco, ha presentato i risultati delle attuali analisi del potenziale per l'area maggiore di Monaco - risultati dai quali si possono trarre interessanti conclusioni sugli sviluppi che ci si può aspettare in grandi città altrettanto popolari. Perché una cosa è chiara: se la gente non lavora più in ufficio ma a casa per gran parte della settimana nel corso dell'home office che è diventato di moda nella pandemia, questo cambierà lo sviluppo dei luoghi residenziali e del commercio. "La tesi generale che nel contesto della pandemia tutti ora vogliono trasferirsi in campagna è sbagliata", dice Thierstein. Grandi città come Monaco - o Zurigo - sono ancora chiaramente tra le aree con potenziale, perché i mercati del lavoro e le funzioni centrali sono molto attraenti. Ma inoltre, una mappa con una struttura policentrica sta emergendo sempre di più. Nel caso di Monaco, le nuove "città secondarie" includono Augsburg, Ingolstadt o Donauwörth - e meno le città a sud della capitale bavarese come Garmisch-Partenkirchen. Questo non è solo legato al livello dei prezzi, ma soprattutto alla "accessibilità", una buona accessibilità e, ultimo ma non meno importante, una connessione internet veloce a banda larga.

Nuove alleanze necessarie

Nella tavola rotonda conclusiva, il moderatore Markus Schmidiger ha chiesto se i proprietari, per esempio, sarebbero disposti a rinunciare a certe entrate - proprio per poter curare e occupare gli spazi urbani e di quartiere in modo mirato. Sevcik ha chiaramente sostenuto questa tesi e ha chiesto nuovi modelli di calcolo e di affitto ¬- "il tempo dei grassi contratti di affitto di 10 anni" era finito. Alla fine, il professor Thierstein ha nuovamente portato tensione nel dibattito: "Tutti gli sviluppatori di progetti e gli investitori non possono semplicemente avere gli esempi di riferimento positivi presentati loro. Devono chiedere degli sviluppi che hanno fallito". La città è un bene pubblico - ma lo sviluppo urbano non è un'arte che si può imparare, ha detto Thierstein. I relatori hanno convenuto che in futuro sarà più spesso secondo il principio di "prova ed errore" - e che sono proprio i progetti meno riusciti che devono essere guardati per imparare dagli errori. Questo significa anche analizzare gli sviluppi di quartiere "falliti" - cioè quelli che mancano di urbanità e quindi di attrattiva per gli inquilini residenziali e commerciali a causa di errori di pianificazione. Altrettanto istruttivi sono i progetti di sviluppo promettenti che non raggiungono nemmeno l'inizio della costruzione a causa di ostacoli politici. Thierstein conclude: "Sono necessarie nuove alleanze. Né il settore pubblico né i proprietari possono oggi evocare o garantire sviluppi di quartiere di successo".