Recensione 86th Swiss Real Estate Talk

Il moderatore John Davidson, professore all'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, ha delineato il quadro generale delle varie economie all'inizio dell'86° Swiss Real Estate Talks, che si è tenuto nel ristorante Metropol di Zurigo: In Europa e in altre parti del mondo, l'inflazione è stata inizialmente trainata dall'aumento dei prezzi dell'energia. Negli Stati Uniti, una prima ondata di inflazione si sta già diffondendo ulteriormente - una spirale salari-prezzi è già iniziata qui. "Ma l'inflazione deve essere di per sé negativa?", è stata la domanda introduttiva del moderatore.

Ovviamente, dipende sempre dall'ambiente, cioè dallo sviluppo dei salari, dalla domanda e dall'economia. Molti altri aspetti giocano un ruolo, come la questione dell'enorme espansione dell'offerta di moneta nella maggior parte delle economie occidentali e le sue conseguenze. John Davidson ha dimostrato fin dall'inizio quanto sia difficile fare previsioni. Mentre a gennaio di quest'anno i principali economisti e istituti bancari negavano ancora la tesi della "svolta dei tassi d'interesse", nel giro di poco tempo il mondo è apparso molto diverso. E lo "spettro dell'inflazione" citato nei titoli di giornale è rientrato molto più velocemente del previsto.

La tesi è corretta?

L'economista Francesca Boucard, Head of Real Estate Research & Strategy di Swiss Life Asset Managers, ha sottolineato che gli immobili sono fondamentalmente considerati una copertura dall'inflazione. La tesi è di per sé giustificata, ha spiegato Boucard all'auditorium gremito, "ma non aspettatevi una sovraperformance". In un confronto diretto con altre classi d'investimento come le azioni e le obbligazioni, gli immobili ottengono buoni risultati nel lungo periodo. Ma ci sono anche indicazioni chiare che mettono in prospettiva una fiducia troppo ingenua nella protezione dall'inflazione, ha detto Boucard: "A cominciare dal fatto che non tutti i contratti di affitto nel settore operativo sono indicizzati 1:1 con l'inflazione. A seconda dei dettagli del contratto, del settore, della situazione del mercato e del ciclo economico, il risultato è una valutazione molto diversa.

Un'altra prima conclusione è: aggiustati per l'inflazione, i valori di capitale degli immobili in vari settori come il retail, gli uffici o l'industria sono diminuiti. Lo dimostrano i dati relativi al Regno Unito. Anche per il mercato svizzero è chiaro che ci sono stati periodi in cui i valori del capitale e gli affitti sono stati in grado di tenere il passo con l'inflazione in una certa misura. Ma la tesi non è affatto valida per ogni periodo considerato. La domanda di immobili come investimento è fluttuante; inoltre, si verificano cambiamenti strutturali. Anche l'aumento dei tassi di sconto e i costi di finanziamento più elevati hanno un effetto, ovviamente.

Azienda agricola e Timberland come nicchia

Christos Tsaravas di Manulife Investment ha mostrato gli effetti positivi degli investimenti nelle nicchie. Ad esempio, chi investe in terreni agricoli e Timberland statunitensi nel lungo periodo beneficia di un effetto di diversificazione positivo. La correlazione con altre classi di attività è bassa. Le foreste, i terreni agricoli e i terreni boschivi generano rendimenti stabili e performance positive con basse fluttuazioni. Soprattutto se inseriti in una strategia patrimoniale classica, questi investimenti danno buoni frutti: I rendimenti del portafoglio sono complessivamente più elevati e il profilo rischio-rendimento migliora. Tsaravas ha inoltre dimostrato con dati concreti che i rendimenti dei terreni agricoli e dei boschi sono nettamente superiori all'inflazione per un periodo di 30 anni. Di recente l'interesse per questa nicchia è aumentato in modo significativo, come continua Tsaravas: Gli investitori europei, in particolare, hanno utilizzato questi strumenti non solo a fini di diversificazione, ma anche per realizzare i loro obiettivi di decarbonizzazione. "La maggior parte delle aziende ha definito i propri obiettivi a lungo termine per le emissioni di CO2 nella propria strategia", ha detto Tsaravas. Le foreste e i terreni agricoli contribuiscono in modo significativo alla riduzione dei gas serra nel bilancio ambientale.

Per Daniel Brüllmann, Head Real Estate DACH di UBS, i rischi legati all'inflazione e ai tassi d'interesse rappresentano attualmente solo una delle numerose sfide per il settore. Gli investitori devono anche fare i conti con le mutate esigenze degli inquilini, con la transizione verso un'economia sostenibile (percorso di riduzione della CO2, ecc.) e con un mercato delle transazioni ancora molto competitivo. "Non vediamo inflazione nei prezzi delle transazioni", afferma Brüllmann. Nel migliore dei casi si nota una maggiore restrizione ai margini del mercato, ma nel complesso i rendimenti netti nelle località centrali della Svizzera sono ancora estremamente bassi. Secondo Brüllmann, è la prima volta da molto tempo che il settore deve adattarsi a un contesto inflazionistico. È chiaro, tuttavia, che il settore immobiliare offre un potenziale interessante, sia in un contesto di tassi d'interesse molto bassi che di tassi d'interesse più elevati. "Vediamo il problema più nella fase di transizione da tassi di interesse bassi a tassi di interesse più alti", afferma Brüllmann. Mentre in Germania, ad esempio, gli affitti possono essere adeguati in tempi relativamente brevi alla mutata situazione dei costi, il mercato immobiliare svizzero funziona in modo diverso. Brüllmann prevede una certa fase di transizione in cui i tassi di sconto per le valutazioni immobiliari potrebbero già aumentare, mentre la regolamentazione o il tasso di interesse di riferimento per gli affitti residenziali non lascia spazio di manovra.

Concentrarsi sull'aumento degli affitti di mercato

Zoltan Szelyes, noto analista e CEO di Macro Real Estate, ha mostrato nello specifico come i family office si posizionano in un contesto di inflazione più elevata. A suo avviso, la crescita del reddito netto e l'andamento positivo degli affitti di mercato stanno assumendo un'importanza sempre maggiore. La continua preferenza degli investitori svizzeri nel settore delle case plurifamiliari dovrebbe essere messa in discussione, ha detto Szelyes, perché a quanto pare "sottovaluta i rischi del mercato". In tempi di inflazione, questa "parte a reddito fisso" potrebbe avere una performance negativa; i rischi di investimenti con rendimenti netti molto bassi aumenterebbero. Infatti, i costi di finanziamento sono attualmente in forte aumento; i tassi di sconto più elevati prima o poi mettono sotto pressione le valutazioni, e i canoni di locazione non possono essere aumentati, o solo con un certo ritardo, nonostante l'inflazione, a causa della lentezza del tasso di interesse di riferimento in Svizzera. Secondo l'analista, anche altri investimenti classici come gli uffici statunitensi dovrebbero essere evitati a causa degli elevati costi di investimento. Szelyes si concentra quindi su altri asset che promettono crescita e flussi di cassa in aumento: ad esempio, fondi immobiliari non quotati, hotel o spazi per le scienze della vita.

Conclusione

Infine, il moderatore John Davidson ha chiesto al panel una valutazione generale dell'andamento dell'inflazione e dei rendimenti iniziali netti. Le opinioni divergono ampiamente sul fatto che l'inflazione abbia già raggiunto un limite massimo o meno. Per quanto riguarda i prezzi e i rendimenti netti, tuttavia, nel panel è emerso un chiaro consenso: l'esperto e gli esperti sono unanimi nel ritenere che il fondo sia stato raggiunto per i rendimenti netti. I tassi di sconto sulle valutazioni probabilmente aumenteranno di nuovo - l'unica domanda è quanto rapidamente ciò avverrà.

L'87° Talk immobiliare si terrà il 20 settembre 2022.