Recensione 87th Swiss Real Estate Talk

"Dobbiamo aver toccato un nervo scoperto", ha concluso il moderatore Markus Schmidiger dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna, lasciando vagare lo sguardo nella sala del Metropol di Zurigo. L'87a edizione dello Swiss Real Estate Talk ha registrato il tutto esaurito. Come si presenta, o come dovrebbe presentarsi, "lo sviluppo di progetti in tempi economicamente difficili": questo è ovviamente ciò che molti si chiedono in questi giorni. La prima cosa da chiarire era se e in che misura i tempi sono davvero difficili. Fredy Hasenmaile, responsabile dell'economia immobiliare del Credit Suisse, si è occupato di questo compito. La sua visione multiprospettica della situazione attuale del settore immobiliare ha rivelato un quadro colorato, interessante e non monocromatico.

"La crescita degli affitti è la nuova moneta"

Uno dei risultati della conferenza di Hasenmalle è che la visione incantata dei tassi di interesse mostra solo metà della verità. L'economista del CS ha ammesso di non voler dare molte speranze che i tassi d'interesse tornino presto a scendere - per troppo tempo le banche centrali hanno erroneamente creduto che l'inflazione si sarebbe rivelata un effetto temporaneo. L'inflazione è persistente e "dinamicamente contagiosa". La Svizzera sta meglio degli Stati Uniti e dell'UE in termini di politica monetaria, ma come è noto la BNS non può cucinare la propria minestra. Quindi i tassi di interesse non scenderanno per il momento, e sì, i tassi di interesse elevati sono "veleno per l'immobiliare" secondo Hasenmaile. Ha calcolato il suo effetto sulle valutazioni: Se i tassi di attualizzazione passano dal 3 al 4%, si verifica un arretramento della valutazione del 22%, con un effetto tanto più forte quanto più basso è il livello iniziale del tasso di attualizzazione.

Ma il mercato immobiliare, fortunatamente, non riguarda solo i tassi d'interesse. Il fatto che ora stiano aumentando è anche positivo, perché ricorda all'industria immobiliare la sua vera missione: creare valore attraverso l'immobile stesso. E le condizioni per farlo non sono negative: i mercati degli affitti stanno andando bene in molte aree, ad esempio nel mercato degli uffici, dove lo spazio centrale rimane richiesto, anche nella logistica e nel mercato residenziale. "La crescita degli affitti è la nuova valuta", afferma Hasenmaile, perché può compensare gli effetti dei tassi di interesse. Il suo messaggio più importante: dal punto di vista degli analisti, non c'è motivo di lasciar perdere lo sviluppo immobiliare. Al contrario: sono gli sviluppatori ad essere responsabili della creazione di valore più di chiunque altro. Le speranze del mercato sono affidate a loro.

Visione stoica della sostenibilità e del lungo termine

I seguaci di Hasenmalle si sono rivolti direttamente e nessuno dei due ha dato l'impressione di essere scoraggiato dal mare agitato. Marc Lyon, Head Real Estate Development CH, Implenia Switzerland, ha ammesso che l'attività è diventata "più complessa" negli ultimi mesi, ma si è concentrato sulle opportunità. Ha indicato molte misure e strategie sensate che si potrebbero raccomandare a tutti gli sviluppatori, anche in tempi non di crisi. In particolare, si trattava di test di mercato, sondaggi tra gli utenti, che aiutano lo sviluppo dei progetti di Implenia ad anticipare le esigenze dei clienti, come è accaduto per esempio È il caso, ad esempio, del progetto "Baar Süd", dove sono stati progettati uffici separati con servizi igienici e lavabi all'esterno degli appartamenti, consentendo una separazione tra la sfera abitativa e quella lavorativa in tempi di home office, o del progetto "Rocket" a Winterthur, l'edificio residenziale in legno più alto del mondo una volta completato, dove l'elevata importanza delle aree di stoccaggio è stata determinata in dialogo con i potenziali clienti già in fase di progettazione. Lyon ha inoltre fornito informazioni sulla strategia di decarbonizzazione del suo edificio e sulle sfide del cambiamento climatico, che considera il principale indicatore della qualità dello sviluppo immobiliare odierno.

Urs Baumann, Chief Investment Officer di Swiss Prime Site Immobilien AG, ha espresso un parere molto simile su questo punto. Anche per lui il tema della sostenibilità è al centro di tutti i progetti della sua azienda. Questo interesse viene perseguito insieme a una chiara strategia di certificazione, i cui benefici materiali non sono sempre immediatamente percepibili, ma a volte solo dopo anni. È importante continuare a impegnarsi "stoicamente", anche in tempi turbolenti. Con SPS Immobilien, Baumann punta su solide valutazioni ESG e sul lungo termine. I calcoli sono difensivi, i livelli di preaffitto sono molto importanti e le regioni e le località resilienti e gli usi flessibili sono comunque al centro dell'attenzione.

Di prezzi di costruzione, rottami e scarsità di prodotti fatti in casa

Né Lyon né Baumann hanno dato l'impressione che il difficile mercato stia sconvolgendo le loro strategie in questo momento. "Rassicurante!", ha commentato il moderatore Schmidinger a proposito del loro impegno per una visione a lungo termine. Nella tavola rotonda, tuttavia, uno o due cambiamenti sono diventati un po' più concreti, come il fatto che i partner del progetto devono rimettersi in riga, soprattutto nella distribuzione dei rischi. Naturalmente si è parlato anche di costi di costruzione e del tema delle clausole di inflazione, di cui investitori e general contractor non possono fare a meno di discutere in questo momento. Per quanto riguarda l'inflazione nel settore delle costruzioni - forse il problema più urgente per molti - è stato interessante ascoltare la valutazione di Hasenmalle secondo cui è gestibile. Azzarda la prognosi: "Lo zenit è stato probabilmente superato". Per illustrare i meccanismi a volte sconcertanti dei prezzi delle costruzioni, ha fatto un esempio sorprendente: nel frattempo i prezzi erano aumentati a causa dell'aumento del prezzo dell'acciaio per cemento armato, e la causa era la minore produzione dell'industria automobilistica tedesca. Con le sue enormi quantità di rottami d'acciaio, l'industria tedesca aveva tradizionalmente garantito la disponibilità a basso costo della materia prima in Svizzera. Ma non tutte le carenze derivano da crisi, sia vicine che lontane.

Secondo Hasenmaile, l'attuale "scarsità" del mercato immobiliare svizzero, e in particolare di quello delle abitazioni, è dovuta in gran parte alla carenza di terreni edificabili. Il contesto è quello di un cambiamento di paradigma: via dalla dispersione urbana e verso la densificazione. Dal punto di vista politico può essere giustificato, ma la strategia sostitutiva, la densificazione, è ancora carente.

Quindi c'è anche una carenza sul mercato immobiliare che è fatta in casa, e i giocatori possono contare su questo per il momento. (aw)

L'88° Meeting Immobiliare si terrà il 1° novembre 2022.