Recensione 89a Conferenza immobiliare svizzera - RICS sui rischi

Inflazione, aumento dei tassi di interesse, minaccia di recessione e incertezze geopolitiche: Gli organizzatori dell'89° Swiss Real Estate Talk hanno centrato il tema, che allude ai rischi che gravano sul mercato immobiliare svizzero e internazionale, aumentati in modo significativo negli ultimi mesi. L'evento, organizzato per la prima volta congiuntamente dalla rivista IMMOBILIEN Business (Galledia Fachmedien AG) e dalla sezione svizzera della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), è stato ospitato dal Prof. Dr. Michael Trübestein FRICS, Presidente della RICS Svizzera, e ha accolto 260 ospiti al Mariott Hotel di Zurigo nel mese di novembre.

"L'isola dei beati
Trübestein ha iniziato la serata con un'immagine: l'industria immobiliare come "isola dei beati". Perché finora l'industria immobiliare si è trovata in un contesto costantemente positivo: "Con i flussi di capitale globale dei mercati immobiliari mondiali, è stata continuamente in salita".
Ma sull'isola dei beati si addensano ora delle nubi: nuove incertezze geopolitiche, tassi d'interesse che tornano a salire per la prima volta, tassi d'inflazione più elevati e restrizioni politiche. Con Marie Seiler, Head Third Party Real Estate Switzerland di Swiss Life Asset Managers, Cornel Widmer, Global Head of Real Estate di Zurich Insurance, Ulrich Braun, Head of Business Development Credit Suisse Asset Management, e Jürg Syz, Partner di Asia Green Real Estate, quattro rinomati relatori hanno fornito una panoramica sulla situazione del mercato in Svizzera, Europa, Stati Uniti e Asia, facendo luce sull'attuale contesto delle transazioni e mostrando le interessanti opportunità di mercato future.

Svizzera: fondamentali solidi
"Il mercato immobiliare svizzero è una grande eccezione", ha esordito Marie Seiler MRICS di Swiss Life Asset Managers, avvertendo: "Bisogna sempre gestire i rischi in modo intelligente". Per descrivere la situazione attuale, ha citato i risultati di un recente sondaggio condotto da PwC e ULI tra i gestori di investimenti paneuropei, secondo il quale gli investitori sono attualmente cauti sul mercato dei capitali. Sebbene non vi sia un significativo ritiro di capitali dal settore immobiliare, la crescita è difficile in autunno. Quindi la cosa più intelligente da fare in questi giorni è "tenere i piedi fermi e aspettare un miglioramento del sentiment sul mercato dei capitali". Guardando al mercato dei capitali, ha annunciato le aspettative di Swiss Life Asset Managers sui tassi di interesse. In base a ciò, i rendimenti privi di rischio dovrebbero stabilizzarsi all'1,6% oltre il 2024. "In questo contesto, gli investimenti immobiliari rimangono relativamente interessanti", ha dichiarato Seiler. Sebbene i tassi d'interesse nominali degli investimenti privi di rischio siano aumentati, sono aumentate anche le aspettative d'inflazione. Pertanto, per la maggior parte degli investimenti immobiliari si prevede ancora un eccesso di rendimento. Il mercato fondamentale in Svizzera è particolarmente ottimista, ha dichiarato Seiler. Nelle città, cioè dove Swiss Life Asset Managers investe prevalentemente, i tassi di sfitto sono inferiori all'1% e quindi più bassi della media svizzera; allo stesso tempo, l'immigrazione è in netto aumento rispetto agli anni precedenti. Di conseguenza, l'offerta di appartamenti è diminuita del 17% rispetto all'anno precedente. Questa carenza è ulteriormente aggravata dalla diminuzione dell'edilizia residenziale, ha proseguito Seiler. Prevede che il tasso di interesse di riferimento possa aumentare per la prima volta nel 2023. Anche il tasso di interesse medio per tutti i mutui ha toccato il fondo. La domanda di spazi per uffici sta aumentando anche a causa della crescita dei posti di lavoro e dei dipendenti: nel secondo trimestre è stato assorbito il 27% in più di spazio rispetto all'anno precedente. Anche la situazione degli spazi commerciali è migliorata nella seconda metà del 2022; gli affitti richiesti sono aumentati in modo significativo. Nelle grandi città, l'aumento è già stato osservato dal 2020, insieme alla crescita del fatturato del commercio al dettaglio.

Europa: mercati del lavoro solidi
Cornel Widmer, Global Head of Real Estate di Zurich Insurance, ha aperto gli occhi sui mercati europei. Anche lui non vede alcun motivo per lasciare "l'isola dei beati". Il fatto che si torni a parlare di rischi è uno sviluppo positivo: "Perché i rischi esistono", anche se questo aspetto è stato un po' dimenticato negli ultimi anni, quando gli investimenti immobiliari erano praticamente senza alternative.
Chi si mette in difficoltà di fronte agli ultimi sviluppi non ha fatto i compiti a casa, perché la gestione del rischio, soprattutto per una classe di attività relativamente illiquida come quella immobiliare, non è necessaria solo quando si profila una crisi. È "un compito permanente", che permette di dormire sonni tranquilli anche quando si addensano le nubi della tempesta. È quindi importante assicurarsi che tutti gli investimenti siano effettuati in segmenti e mercati che possano "dare risultati" nel medio-lungo termine in termini di utili, ovvero che si possano prevedere flussi di cassa stabili o in crescita.
Secondo Cornel Widmer, i mercati europei stanno "andando ancora forte", visti i fondamentali, come la solidità dei mercati del lavoro. E questo rimarrà tale, a patto che non si verifichi una profonda recessione. Tuttavia, la selezione di ogni singolo asset sta diventando sempre più importante per gli investimenti immobiliari. In particolare, la questione ESG - soprattutto per gli immobili esistenti - pone delle sfide al mercato immobiliare. In definitiva, si tratta di mettere ordine nell'ambiente costruito, dice Widmer: "Questo è il nostro compito.

USA: le dinamiche economiche locali sono decisive per i rendimenti
La situazione è diversa nel mercato immobiliare statunitense, come ha riferito Ulrich Braun del Credit Suisse Asset Management. La Fed ha reagito all'aumento dell'inflazione - indipendentemente dagli shock previsti sul mercato immobiliare - con un aumento rapido e relativamente elevato del tasso di interesse di riferimento. Oggi questo tasso è del 4%, cosa che Braun non auspica per la Svizzera. Uno sguardo allo specchietto retrovisore mostra che i rendimenti sono troppo bassi in termini relativi. "La crescita del capitale è a un livello elevato, ma rallenterà", afferma Braun. Le differenze tra i vari settori (uffici, abitazioni, industria, commercio al dettaglio) rimarrebbero elevate. A differenza dell'Europa, i prezzi sono aumentati nei sobborghi americani, piuttosto che nei centri urbani. "La chiave per proteggere i rendimenti a lungo termine è portare con sé gli effetti della crescita", afferma Braun. Gli immobili potrebbero fungere da copertura contro l'inflazione se possono beneficiare degli effetti della crescita. Dopo l'inversione di tendenza dei tassi d'interesse, la crescita degli affitti sarà particolarmente importante per i rendimenti totali, poiché il vento di coda del calo dei tassi d'interesse si sta riducendo e non guida più il mercato. Sempre più spesso sono le dinamiche economiche locali, cioè la demografia e i progetti infrastrutturali, a determinare le differenze nei rendimenti totali relativi. In futuro, quindi, la sola comprensione dettagliata dei settori non sarà più sufficiente: "Dobbiamo anche capire le dinamiche delle città". Guardando alle dinamiche di medio-lungo termine, Braun si aspetta che l'attenzione ai fattori ESG aumenti e che la domanda si sposti verso edifici ad alta efficienza energetica. Anche il rischio di incagli è in aumento.

Asia: impulso dalla rapida crescita della classe media
Infine, l'attenzione si è concentrata sul mercato immobiliare asiatico. Jürg Syz, Partner di Asia Green Real Estate, ha mostrato che l'Asia continua ad avere una forte presenza tra le aziende, ma è sottopesata nei portafogli. Uno dei motori della crescita economica in Asia è la rapida crescita della classe media. Secondo le previsioni di Syz, entro il 2030 la classe media asiatica crescerà di ben 1,5 miliardi di persone. "Si tratta di un'enorme vaporizzazione", ha detto, perché la gente comprerebbe prima un televisore, poi un frigorifero, poi un'auto e infine un appartamento, il che dovrebbe dare un forte impulso ai mercati immobiliari dell'Estremo Oriente, anche a lungo termine. È quindi un rischio non investire in Asia, ha affermato.
Syz ha citato tre mercati a titolo esemplificativo. La più importante porta d'accesso all'Asia è Singapore. La città si è ripresa fortemente dopo Covid e i prezzi e gli affitti sono aumentati fortemente dopo la pandemia. La città-stato è inoltre caratterizzata da una crescita del PIL a lungo termine e da una crescita costante della popolazione. Allo stesso tempo, la città offre un'elevata stabilità politica ed è nota per la sua sicurezza e le sue eccellenti infrastrutture. "Singapore è chiaramente la città asiatica preferita dalle multinazionali", afferma Syz. Anche in Indonesia, la popolazione giovane e la classe media in crescita garantiscono una crescita a lungo termine. Quest'ultima dovrebbe passare da 85 milioni a 170 milioni entro il 2030. La capitale Giacarta sta diventando sempre più importante. È una destinazione sempre più preferita per l'espansione di aziende internazionali, sia come sede di produzione che di uffici. Dall'estate del 2022 è aumentata sensibilmente anche la domanda nei settori degli uffici e delle abitazioni. La Cina continua ad avere una rilevanza duratura come motore economico. Anche qui la classe media è in crescita e ciò continua a determinare una forte domanda di immobili. Molti sviluppatori immobiliari stanno attualmente affrontando delle sfide, in quanto la combinazione di una riduzione regolamentare dell'indice di leva finanziaria e di misure restrittive di coviding ha messo molti sviluppatori immobiliari in difficoltà di liquidità. Ma i mercati residenziale e degli uffici sono resistenti, ha detto Syz: "Il mercato complessivo è robusto".

Conclusione: numerose opportunità e nicchie interessanti
In una tavola rotonda conclusiva, sono stati analizzati criticamente i rischi e le opportunità principali. In sintesi, Michael Trübestein ha confermato la sua tesi iniziale: "La musica sui mercati immobiliari, l'isola dei beati, sta diventando più tranquilla in alcuni segmenti, tuttavia ci sono numerose opportunità e nicchie interessanti in tutto il mondo. Questi sono adatti alla diversificazione e offrono interessanti profili di rischio/rendimento, ma devono essere analizzati in modo strutturato e mirato."

Il 90° Talk immobiliare si terrà mercoledì 22 marzo 2023 presso il ristorante Metropol. Registrati qui