Recensione 90th Swiss Real Estate Talk

Di quanta regolamentazione ha bisogno il mercato?
In Svizzera c'è ancora spazio. Ma la popolazione cresce di circa l'1% all'anno. Secondo l'Ufficio federale di statistica, la popolazione residente permanente in Svizzera conta attualmente circa 8,8 milioni di persone. Circa 1,5 milioni di persone vivono nel Cantone di Zurigo. Il termine densificazione è quindi da tempo sulla bocca di tutti.

Ma quando molte persone vivono in uno spazio ristretto, si suscita anche una certa sensibilità. Per poter trarre vantaggio dalla crescita demografica ed economica e, allo stesso tempo, sviluppare ulteriormente l'alta qualità di vita e la posizione nel Cantone di Zurigo, sono state introdotte delle norme. La tutela dell'immagine locale, il rumore e gli inquilini devono garantire una coesistenza moderata, così come il divieto di zonizzazione, di imposte sul valore aggiunto e di riorganizzazione.

Ma la regolamentazione cumulativa sta causando una carenza di alloggi? E dove potremmo o dovremmo rilassarci e dove dovremmo migliorare? Tre esperti hanno discusso queste domande in occasione del 90° Real Estate Talk di Zurigo e hanno presentato le loro esperienze e i loro approcci alle soluzioni. Christian Kraft dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha condotto la serata al "Metropol" di Zurigo, alla quale hanno partecipato circa 100 persone.

Permessi a basso livello
"La crescita della popolazione è enorme in questo momento", ha introdotto il pubblico all'argomento, illustrandolo con i dati della strategia di sviluppo territoriale a lungo termine del Cantone di Zurigo del 2014: secondo questa, il Cantone prevedeva 280.000 persone in più entro il 2040, l'80% delle quali avrebbe vissuto nelle aree urbane. 140.000 persone sono già immigrate. "Questo significa che il 50% delle previsioni si è già avverato", ha detto Kraft.

Naturalmente, le persone in più hanno bisogno di spazio per vivere. Tuttavia, secondo Kraft, anche il tempo medio per l'approvazione di nuovi edifici è in continua crescita. "Il numero di appartamenti in affitto approvati per la costruzione è attualmente al livello più basso degli ultimi dieci anni", ha continuato Kraft. Senza i 250.000 appartamenti in affitto che i proprietari istituzionali e le società immobiliari hanno costruito per oltre 500.000 persone in Svizzera negli ultimi 20 anni, ci sarebbe stata una carenza di alloggi molto tempo fa.

Dove si dirige il mercato
Con domande su cosa è cambiato e dove si sta dirigendo il mercato, Kraft si è rivolto al primo oratore, Robert Weinert, socio e responsabile dell'Immo-Monitoring di Wüest Partner AG, le cui aree di competenza comprendono analisi di mercato, pianificazione e valutazione.

Robert Weinert ha parlato di carenza di alloggi. Il termine "carenza di alloggi" non si applica attualmente a causa della qualità degli alloggi. Egli attribuisce la carenza di alloggi alla diminuzione e all'attuale stagnazione del numero di domande di costruzione. "A causa dell'aumento dei tassi di interesse e dei finanziamenti, molti costruttori hanno rinviato o cancellato i loro progetti edilizi", ha detto Weinert. Ma anche il numero di permessi di costruzione è in forte calo. Queste non sono state quasi mai concesse a causa di molte obiezioni e per motivi legali, ha detto. Mentre l'offerta di appartamenti diminuisce, la domanda continua a crescere. Questa tendenza è rafforzata dal fatto che sempre più persone anziane vivono più a lungo nei loro appartamenti e anche i più giovani vivono più spesso in nuclei familiari composti da una o due persone.

Secondo Weinert, anche se vengono offerti più appartamenti stagionali, l'offerta di appartamenti in affitto è in continua diminuzione. Per gli inquilini, questo significa che se c'è una carenza di alloggi, gli affitti offerti aumenteranno drasticamente. Nel 2023 già del tre percento circa. "Anche gli affitti esistenti aumenteranno", prevede Weinert.

Weinert ha motivato la carenza di alloggi con l'esempio dei Grigioni, dove è particolarmente difficile trovare un appartamento. Questo, ha detto, è legato alla tassa sulla seconda casa, che ha un impatto sulla costruzione di alloggi in affitto. "Nei comuni si costruiscono meno appartamenti in affitto", ha detto Weinert. Tuttavia, molte persone affittano appartamenti come seconde case nelle zone turistiche, dato che non ci sono quasi appartamenti occupati dai proprietari. "Questo a sua volta priva gli inquilini locali di appartamenti", ha spiegato Weinert.

Aumenta l'onere del costo dell'abitazione
Anche l'area di Zurigo e le città di Ginevra e Losanna devono far fronte a una grave carenza di alloggi. Ciò si ripercuote a sua volta sugli affitti e quindi sull'onere dei costi abitativi, che sta diventando sempre più elevato e si attesta attualmente al 28% del reddito.
La situazione è diversa per le abitazioni occupate dai proprietari rispetto agli appartamenti in affitto. "In questo caso, la situazione sembra attenuarsi", afferma Weinert. Ciò è dovuto al fatto che ci sono più immobili sul mercato e ci vuole più tempo per trovare un interessato.

Infine, il moderatore Christian Kraft ha sintetizzato: "Poiché la crescita della domanda è più forte della crescita della popolazione con un contemporaneo basso livello di pianificazione, la pressione sulle città sta quindi aumentando. Ma come possiamo creare lo spazio nelle città?". Kraft ha posto questa domanda al relatore successivo, Nicola Haas, membro del consiglio direttivo di Refolio Real Estate, una società di consulenza che si occupa di architettura, sviluppo di progetti e gestione di portafogli.

Nella sua presentazione, Nicola Haas si è concentrato sulla compensazione del valore aggiunto sulla pianificazione dei valori aggiunti e ha messo in discussione la cosiddetta "tassa di costruzione" per la densificazione. Ma cos'è esattamente la compensazione del valore aggiunto? "Si tratta di un prelievo statale sul valore aggiunto di un immobile derivante da una misura di pianificazione, come una revisione del BZO con zonizzazione, upzoning o rezoning.

I comuni possono fissare il tasso di prelievo sul valore aggiunto tra il 20 e il 40%. Il compenso per il valore aggiunto viene quindi riscosso con una procedura in due fasi. Dopo l'entrata in vigore della revisione della BZO, viene prima emesso un avviso di accertamento individuale ai proprietari di immobili. In questo modo viene fissata la compensazione per il valore aggiunto. "Se la licenza edilizia viene rilasciata e l'immobile viene edificato, l'ordine di riferimento diventa esigibile in una seconda fase entro 30 giorni", spiega Haas. Le uniche eccezioni sono rappresentate da interventi edilizi minori, come ristrutturazioni o ampliamenti di un edificio esistente inferiori a 100 metri quadrati di superficie imponibile. Tra le due fasi possono passare anni.

Effetto sulla compattazione
Haas ha poi affrontato la questione del modo in cui la compensazione del valore aggiunto influisce sulla densificazione. Haas ha sottolineato: "Ci sono solo delle tendenze, in cui il viaggio sta andando. Quindi non posso proclamare alcuna verità assoluta". Gli effetti della legge si vedranno solo nei prossimi anni.

Haas, tuttavia, ritiene che la compensazione del valore aggiunto, piuttosto che la densificazione, abbia l'effetto opposto. In generale, per rendere fattibile un progetto edilizio è necessario disporre di un elevato livello di liquidità. "La compensazione del valore aggiunto non facilita il finanziamento", afferma. Al contrario: "La compensazione del valore aggiunto tassa le plusvalenze non realizzate, e come si fa a pagare una plusvalenza che non porta liquidità", spiega Haas. Per alcuni proprietari, questo rende addirittura più difficile la realizzazione di un progetto o la esclude del tutto.

Secondo Haas, la compensazione del valore aggiunto tende a contrastare la densificazione interna, poiché in alcuni casi rende più difficile il finanziamento di progetti edilizi con espansione fondiaria, mentre la compensazione del valore aggiunto non influisce sui progetti edilizi senza espansione fondiaria. Inoltre, la compensazione del valore aggiunto renderebbe il consumo di riserve di utilizzo meno interessante dal punto di vista economico rispetto a investimenti alternativi.

Dalla prospettiva di una città
Infine, Barbara Thalmann, sindaco di Uster, ha affrontato l'argomento da una prospettiva diversa. Dal punto di vista della città, deve trovare quotidianamente soluzioni con i proprietari di immobili, le imprese edili e la popolazione. "Uster conta attualmente 36.000 abitanti. Ma la città deve prepararsi a una crescita del 20-25%", ha detto. È una sfida, ma la città si è preparata a raggiungere questo obiettivo".

"A tal fine, abbiamo avviato un concetto di sviluppo urbano e ci siamo posti la domanda di come la città debba svilupparsi nel perimetro della densificazione", ha dichiarato il presidente della città. Non si tratta solo di questioni strutturali, ma anche di mobilità e di come preservare la qualità, gli spazi verdi e la storia della città.

Le persone devono poter vivere e lavorare a Uster anche in futuro. A tal fine sono necessari regolamenti e leggi, che la città può definire attraverso il regolamento edilizio e urbanistico (BZO) e i piani di progettazione.

La compensazione sul valore aggiunto è stata discussa anche a Uster ed è stata infine fissata al 30%. "Prima di tutto, abbiamo avuto un piano di progettazione da parte di un promotore privato per un sito industriale, che è stato realizzato in conformità con la legge sull'imposta sul valore aggiunto e che è stato esaminato", ha detto Thalmann. È stato raggiunto un accordo con lo sviluppatore che prevedeva di non pagare. Al contrario, si è impegnato a creare posti di lavoro o alloggi senza scopo di lucro.

Thalmann ritiene più sensato compensare il valore aggiunto con un valore aggiunto per il sito stesso, anziché con denaro. Ad esempio, la progettazione di spazi verdi. Il modo in cui affrontare la questione, tuttavia, richiede una certa pratica e deve essere deciso da ciascun comune.

Rimanere in dialogo
"Ogni progetto edilizio è soggetto a un processo più ampio", ha detto Thalmann. Ma negli uffici edilizi mancano anche gli specialisti che si occupano delle licenze edilizie. "In passato le licenze edilizie erano libri sottili, oggi sono libri spessi, perché bisogna tenere conto di molte cose e prestarvi attenzione", spiega il presidente della città. Se entra in gioco anche il Cantone, spesso ci vuole ancora più tempo.

Regolamentazione è una parola irritante perché interessi diversi si scontrano. Ma è un tentativo di migliorare un cattivo stato di cose. Ciò include la riduzione del rumore e la protezione del paesaggio urbano e dei monumenti storici. È importante che un luogo abbia un'identità, afferma Thalmann, aggiungendo in conclusione: "È importante mantenere il dialogo, perché le soluzioni ci sono sempre. Tuttavia, entrambe le parti devono essere disposte a trovarne una".

Il 91. Parlare di immobili si terrà a Losanna il 27 aprile 2023.