Bilancio del 92° Forum immobiliare svizzero

Chiarezza per una parola d'ordine
Il termine "investimenti a impatto" non è del tutto nuovo, ma è sulla bocca di tutti e, come tutte le parole d'ordine, rischia di assumere la connotazione di una frase di marketing. Sarebbe un peccato, soprattutto nel settore immobiliare. In nessun altro settore dell'economia l'effetto causale dell'azione imprenditoriale sull'ambiente e sulla società è così evidente come nel settore immobiliare. Questo punto è stato sottolineato dal moderatore Christian Kraft. Lo scienziato dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha iniziato a fare chiarezza concettuale introducendo l'evento con una definizione pertinente tratta dalla letteratura specializzata. Secondo Kraft, un "investimento d'impatto" è più di un semplice investimento sostenibile e deve soddisfare tre criteri: L'intenzione di avere un impatto eco-sociale positivo, un ritorno positivo sull'investimento e un impatto misurabile dell'effetto sull'economia reale.

"A che punto sono?"
L'ultimo dei tre punti citati è spesso trascurato, ma può essere fondamentale per il gioco. Senza informazioni e dati diventa difficile, come ha chiarito Stefan Fahrländer nella prima presentazione della serata. Il fondatore della società di analisi e dati immobiliari Fahrländer Partner ha sostenuto che non si tratta solo di utilizzare i dati per determinare il successo dell'impatto, ma anche di renderlo possibile in primo luogo. "Per poter monitorare l'impatto", ha detto Fahrländer, "devo prima sapere a che punto sono". È qui che entra in gioco l'associazione REMMS, oggetto della sua presentazione. REMMS è un progetto comunitario senza scopo di lucro avviato da Fahrländer e ora sostenuto da oltre 70 aziende. È stato concepito per aiutare gli investitori a determinare la propria posizione in termini di sostenibilità. Molti non dispongono dei dati necessari per valutare le proprie proprietà e mancano fondamentalmente di un confronto con il mercato. Fahrländer calcola che solo 60.000 dei due milioni di edifici in Svizzera sono certificati Minergie. Altri 100.000 edifici hanno un certificato energetico GEAK e altri 50.000 sono coperti dai sistemi di valutazione GRESB o SSREI. Ciò significa che la maggior parte degli edifici non può essere valutata. REMMS mira a porre rimedio a questa situazione senza entrare in concorrenza con i formati di valutazione esistenti. L'idea è che gli utenti forniscano le informazioni di cui dispongono e che il sistema contribuisca a integrare o modellare le informazioni mancanti. La valutazione, il benchmarking e il monitoraggio sono supportati dalle macchine e quindi economicamente vantaggiosi, e l'output include una valutazione della macro situazione, della micro situazione e dell'immobile, nonché campi d'azione e possibili misure. Il REMMS si considera quindi uno strumento destinato a sostenere le decisioni con informazioni. Naturalmente, spetta al proprietario dell'immobile decidere quali misure adottare. Tuttavia, l'analista Fahrländer mette in guardia da un'attenzione troppo unilaterale: "Se ci si concentra solo sulla questione delle emissioni in azienda, si rischia di sbagliare le allocazioni". Infine, ma non per questo meno importante, si deve tenere conto anche dell'energia grigia che entra nei nuovi edifici.

"Più bene invece di meno male!".
Le emissioni generate durante la costruzione degli edifici sono state discusse anche dal relatore successivo. In qualità di responsabile dello sviluppo immobiliare in Svizzera di Implenia, Marc Lyon è responsabile di una delle più grandi pipeline di sviluppo in Svizzera. Secondo lui, la leva di CO² offerta dall'energia grigia è tre volte superiore a quella generata durante il funzionamento. Sulla base dei propri progetti, il dipartimento di Lyon ha identificato i punti in cui esistono le maggiori opportunità di influenzare le emissioni, sia in termini di funzionamento che di costruzione. In entrambi i casi, in cima alla lista c'è la scelta dell'ubicazione. Tuttavia, anche le decisioni di pianificazione relative alla struttura portante e alla compattezza dell'edificio giocano un ruolo importante. Utilizzando l'esempio del progetto di grattacielo in legno "Rocket" a Winterthur, Lione ha dimostrato come gli aspetti legati al CO² possano determinare i processi decisionali fin dalle prime fasi di progettazione. Era possibile scegliere tra quattro diverse strutture portanti con tre diversi materiali da costruzione e le implicazioni per le emissioni sono state calcolate con la massima precisione possibile. La variante in legno composito selezionata prometteva un risparmio di emissioni di 50% rispetto a una costruzione convenzionale in cemento armato, anche grazie alla prefabbricazione degli elementi. Naturalmente, il problema delle emissioni in edilizia non riguarda solo i nuovi edifici, ma anche i progetti di ristrutturazione. Marc Lyon lo ha illustrato con il progetto "Rue du Valais" a Ginevra, dove un edificio per uffici, un "bene incagliato", è stato trasformato in un immobile residenziale. Già in fase di acquisizione, è stato calcolato che una ristrutturazione del nucleo con un nuovo involucro termico e piani aggiuntivi eviterebbe 30% di emissioni rispetto alla demolizione e alla nuova costruzione. A ciò si aggiungono i notevoli risparmi di 82% ottenuti grazie alla tecnologia degli edifici.
Si tratta di cifre impressionanti che non possono essere sempre raggiunte. Ma Lyon fissa l'asticella: "L'investimento d'impatto" inizia solo dove finisce il "mainstream", ha detto. In altre parole, un investimento tradizionale diventa, nel migliore dei casi, "meno cattivo" grazie allo screening o all'implementazione dell'ESG. Ma l'obiettivo deve essere: "più buono". Lyon può quantificare la differenza: Finché una strategia di decarbonizzazione si preoccupa solo dello "zero netto", il male è ridotto al minimo. Si può parlare di impatto positivo solo quando l'immobile produce più energia di quanta ne consuma. Ed è qui che Implenia vuole arrivare con i suoi sviluppi a medio termine. L'obiettivo di decarbonizzazione lungo l'intera catena del valore, cioè includendo le emissioni dei fornitori e dei clienti ("Scope 3"), è il 2040 per i propri progetti residenziali di nuova costruzione, entro il quale dovrebbe essere raggiunto lo zero netto, il "break-even" per così dire. Nel caso delle emissioni operative delle nuove costruzioni, questo obiettivo dovrebbe essere raggiunto già nel 2030.

Trasparenza, fiducia, partecipazione
L'"impatto" desiderato non è sempre chiaramente quantificabile come nel caso dello sviluppatore Implenia, e non sempre consiste in una riduzione delle emissioni. Lo ha dimostrato l'ultimo relatore della serata. Daniel Kusio si è concentrato su un aspetto che spesso viene affrontato solo marginalmente nel dibattito immobiliare, ovvero l'impatto sociale. È l'amministratore delegato di Impact Immobilien AG, fondata dieci anni fa, quando il tema ESG non era ancora all'ordine del giorno. L'azienda investe - in modo poco elegante - in immobili che offrono a persone svantaggiate uno spazio per vivere e lavorare. Il beneficio sociale viene creato attraverso l'accessibilità economica; la massima è "design to cost". Fin dall'inizio, le possibilità finanziarie dell'istituzione a cui viene affittato l'immobile sono al centro del processo di progettazione. Spesso questo è possibile solo se i comuni stanno al gioco. Kusio riferisce che sono sempre gli accordi favorevoli sui diritti di costruzione a rendere possibili i suoi progetti, ad esempio per un hotel di cura a Sutz-Lattringen o per una struttura per anziani ad Aarau. Il prerequisito, tuttavia, è la fiducia dei comuni; il fattore trasparenza è essenziale. "Impact rende noto alle istituzioni il ritorno dell'investimento", spiega Kusio. "I modelli trasparenti portano alla fiducia e all'equità". La partecipazione è un altro elemento; i futuri utenti non devono avere la sensazione che sia solo l'investitore a decidere. "Qual è il gruppo di stakeholder, chi ci vive, cosa fa la proprietà?". È questa la considerazione che vi guida - e in ultima analisi è anche la misura dell'"impatto". "Vogliamo allontanarci da: qui i cattivi investitori e la cattiva industria immobiliare, là le buone cooperative", ha detto Kusio. E non è detto che in questo modo non si possano ottenere ritorni. Il valore dell'azione è aumentato di ben 60% dalla sua fondazione. Kusio è convinto che progetti come quello della sua azienda rientrerebbero anche nel portafoglio di molte altre società e vi farebbero bella figura.

La presentazione di Kusio ha sottolineato un'intuizione che è stata ripresa anche nelle altre presentazioni: non esiste un solo modo per dare un contributo positivo con la proprietà. Kusio ha sottolineato: Soprattutto per lui, in quanto investitore "d'impatto", a volte non c'è modo di evitare l'acquisto di una casa con riscaldamento a gasolio, difficile da ristrutturare. Questo non sminuisce l'importanza della decarbonizzazione. Ma è anche chiaro che l'"impatto" per il quadro generale può assumere molte forme.

Il 93° discussione sulla proprietà si svolgerà il 29 giugno 2023 a Sulgen.