Bilancio del 93° Dialogo sulla Proprietà Svizzera
Nella Svizzera orientale si sta affermando un tipo di creazione di valore che sembrava essersi già allontanato. Come località residenziale, la regione è ora in competizione anche con Zurigo e gli operatori immobiliari stanno proponendo prodotti al passo con i tempi. Questi sono gli spunti che i partecipanti all'ultimo Immobilien Business talk hanno portato con sé.
Il 93° Swiss Property Talk sul tema "Hotspot Svizzera orientale" si è svolto a Sulgen, un comune turgoviese di 3.500 abitanti. Si trattava di un luogo insolito per un discorso immobiliare. Ma nella Svizzera orientale accadono cose straordinarie e Sulgen ne è un esempio. Tra Kreuzlingen e San Gallo è emerso un tipo di creazione di valore che non sembra rientrare nella logica industriale del nostro tempo. Di recente vi sono stati costruiti frigoriferi. Molti pensavano che il tempo della produzione di frigoriferi in Svizzera fosse finito. Ma V-Zug ha contrastato la tendenza alla migrazione industriale con questa innovativa proprietà produttiva. Lo stabilimento ha un elevato livello di efficienza spaziale ed è neutrale dal punto di vista delle emissioni di CO², grazie al fotovoltaico, allo sfruttamento delle acque sotterranee e a una pompa di calore.
Sette Paesi sono stati presi in considerazione come sede della fabbrica. La scelta della Svizzera orientale non è stata fatta per una questione di patriottismo. Con un investimento di oltre 70 milioni di franchi svizzeri, i fatti concreti sono stati il fattore decisivo. "A V-Zug si fanno bene i conti", ha dichiarato Andreas Albrecht, amministratore delegato della divisione tecnologie di raffreddamento. I politici hanno agito con decisione e hanno fatto la loro parte per rendere possibile il trasferimento: Il comune e il cantone hanno avuto bisogno di soli tre mesi per completare la riorganizzazione. È stato effettuato uno scambio di terreni industriali con una zona agricola e V-Zug ha potuto iniziare a costruire.
Negli ultimi anni la Svizzera orientale ha scritto una "storia di successo", come ha detto il relatore Michael Trübestein. Il professore di gestione immobiliare dell'Università di Lucerna ha posto la domanda al "Real Estate Talk": cosa sta facendo di buono la Svizzera orientale, cosa sta facendo forse meglio del resto della Svizzera? Alla fine non c'è stata una risposta semplice; probabilmente ci sono diversi fattori che devono essere menzionati. Anche misure infrastrutturali lungimiranti, ad esempio, la riduzione dei prezzi degli immobili hanno contribuito allo sviluppo, e di recente anche importanti megatrend, come il lavoro da casa, hanno giocato a favore della Svizzera orientale. "Molte persone che lavorano a Zurigo hanno ampliato il loro raggio di ricerca", ha dichiarato Robert Weinert, responsabile del monitoraggio immobiliare di Wüest Partner. Se si deve fare il pendolare solo due o tre giorni alla settimana, gli affitti più bassi della Svizzera orientale sono un argomento convincente. In particolare nel Cantone di San Gallo, Wüest Partner ha notato un forte aumento della domanda di immobili residenziali dall'interno della Svizzera.
Ma la Svizzera orientale è ancora un mercato di affittuari. Michael Breitenmoser, responsabile Sviluppo immobiliare Est di HRS, ha dichiarato. Il mercato è ancora caratterizzato da immobili di piccole dimensioni rispetto alle grandi città come Zurigo. Un'azienda come HRS, che si concentra su progetti di grandi dimensioni, deve quindi inventarsi qualcosa per immettere sul mercato grandi volumi. Breitenmoser ha dimostrato come funziona. Un elemento chiave del concetto è pensare ai diversi gruppi di utenti, dai giovani single alle famiglie e agli anziani, sia agli inquilini che ai proprietari. Il progetto "Neuhus" a Rorschacherberg, ad esempio, si basa sulla cooperativa di infrastrutture, un concetto residenziale che mira a offrire agli utenti un valore aggiunto attraverso la convivenza. L'idea alla base del modello, sviluppato in collaborazione con la "psicologa urbana" Alice Hollenstein, è che i proprietari dei condomini e l'investitore siano in grado di offrire un valore aggiunto attraverso la convivenza: I proprietari dei condomini e gli investitori di appartamenti in affitto si organizzano congiuntamente per mantenere il funzionamento e le infrastrutture del quartiere, mentre gli utenti del quartiere hanno accesso a spazi comuni, uffici e alloggi per gli ospiti.
Puntare sulla qualità e tenere conto degli interessi del pubblico è diventato parte della strategia per il successo, ha affermato Breitenmoser. Gli investitori che la pensano in questo modo hanno nuove opportunità per le strategie di densificazione grazie all'intelligente legislazione del Cantone di San Gallo. HRS sta cercando di sfruttare questa opportunità, ad esempio con il grattacielo "Chez Fritz" di Buchs, alto 70 metri, la cui progettazione è stata resa possibile da una zona prioritaria. Questo strumento è in vigore dalla prima modifica della legge cantonale sulla pianificazione e l'edilizia, e Breitenmoser vede ulteriori opportunità grazie alla seconda modifica. Quest'ultima è stata approvata in autunno e consente generose eccezioni ai piani di utilizzo speciale, rendendoli soggetti a referendum facoltativi. I promotori di progetti devono chiaramente ripensare il loro approccio e considerare i referendum come un'opportunità per dare ai loro piani un alto livello di legittimità.
La Svizzera orientale, che a volte ha un'immagine provinciale, non è in ritardo: l'agilità delle sue istituzioni politiche e la forza innovativa dei suoi attori danno un'immagine diversa. Tuttavia, anche la Svizzera orientale non è avulsa dalla più ampia struttura economica della Svizzera e dell'Europa, per cui il discorso di Sulgen si è concentrato anche su temi di carattere generale. Naturalmente, anche per gli operatori della Svizzera orientale molto dipende dall'andamento dei tassi di interesse. Robert Weinert ha espresso un parere chiaro al riguardo: non crede che i rialzi dei tassi d'interesse si concluderanno quest'anno. Per lui, tutto fa pensare a uno o due ulteriori rialzi dei tassi, anche se con minore slancio. E poi c'è la domanda non meno interessante posta da Trübestein nella tavola rotonda: I prezzi degli immobili residenziali sono troppo alti in considerazione del livello dei tassi di interesse? L'esperto di mercato Weinert non crede a una massiccia sopravvalutazione e sottolinea che la domanda non è affatto scomparsa. Spesso ora è più concreta. Breitenmoser è dello stesso parere: anche se gli interessati ai progetti immobiliari HRS nella Svizzera orientale sono meno numerosi, quelli che si presentano hanno spesso già preso una decisione. Nelle prime fasi del progetto gli investitori sono più reticenti, ma una volta che gli immobili sono stati completamente sviluppati, gli acquirenti si trovano ancora. A volte vengono da più lontano, attratti dai rendimenti più elevati della Svizzera orientale. Anche il fatto di essere un po' in ritardo sui prezzi si è rivelato più volte un vantaggio.
Il il prossimo discorso sulla proprietà si terrà il 19 settembre 2023 a Zurigo.
