Bilancio del 95° Forum immobiliare svizzero

Con il tema del 95° Simposio immobiliare svizzero "RICS about Opportunities", gli organizzatori hanno ancora una volta toccato il nervo scoperto del settore. L'evento, che ha registrato il tutto esaurito molto rapidamente, era incentrato sulle opportunità dei mercati immobiliari e dei capitali immobiliari: Oltre 300 partecipanti hanno ascoltato le emozionanti presentazioni e gli approfondimenti esclusivi dei rinomati relatori presso il Marriott Hotel di Zurigo. Come negli ultimi cinque anni, l'evento di fine anno organizzato congiuntamente da IMMOBILIEN Business e RICS Svizzera ha dato uno sguardo mirato e critico alle quattro regioni più importanti: Svizzera, Europa, Stati Uniti e Asia.

Opportunità in un contesto difficile

"Mentre nel 2022 ci siamo concentrati in particolare sui rischi, che poi si sono concretizzati quasi esattamente nello stesso modo nel 2023, ora vorremmo rivolgere la nostra attenzione alle opportunità", ha spiegato il Prof. Dr. Michael Trübestein FRICS, Presidente di RICS Svizzera, nel suo discorso di apertura. Per descrivere la situazione attuale ha utilizzato un'analogia naturale: "L'attuale situazione dei mercati immobiliari sembra talvolta assomigliare a un uragano: L'occhio senza vento, la Svizzera come "isola dei beati", è circondata da sfide imponenti e tempestose su molti mercati esteri. La scelta della "rotta" giusta, ossia l'orientamento strategico degli investimenti immobiliari e l'individuazione strutturata delle opportunità, è quindi essenziale. Allo stesso tempo, è importante valutare se le situazioni attuali dei mercati sono davvero così critiche e come dovrebbero essere classificati i rispettivi mercati. Gli ultimi sviluppi geopolitici, l'aumento dei tassi d'inflazione nell'UE e negli USA, il rapido aumento dei tassi d'interesse, le correzioni di valutazione, la leva negativa, gli stranded asset e le crescenti restrizioni politiche stanno portando a una grande incertezza tra gli operatori del mercato e a un calo degli investimenti immobiliari in tutto il mondo. Allo stesso tempo, molti segmenti offrono interessanti opportunità di investimento. Inoltre, megatrend come la sostenibilità e la digitalizzazione rappresentano sia una sfida che un'opportunità di mercato. Gli investitori dovrebbero ora prendere in considerazione una strategia di investimento anticiclica e sfruttare abilmente le opportunità di ingresso. Ma quali e come? Un modello perfetto per i seguenti relatori.

Costruzione standardizzata per alloggi a prezzi accessibili

Adrian Wyss, Head Division Real Estate di Implenia, ha esordito illustrando la situazione del mercato in Germania e in Svizzera, i mercati principali della sua azienda. Mentre il mercato dello sviluppo in Germania ha subito una battuta d'arresto dopo la svolta dei tassi d'interesse, la situazione in Svizzera è molto più stabile grazie alla robusta economia, alla riduzione dell'inflazione e dei tassi d'interesse, nonché all'immigrazione, che sostiene in particolare i mercati immobiliari residenziali. Ciononostante, esistono sfide importanti dovute alla carenza di alloggi e all'aumento dei costi. In qualità di fornitore di servizi immobiliari, Implenia sta affrontando queste sfide con strategie efficaci che si concentrano sulla sostenibilità. La digitalizzazione offre grandi opportunità. Come ha spiegato Wyss, Implenia sta attualmente sviluppando una soluzione per la costruzione di hotel e appartamenti a basso costo: Un configuratore che consente una costruzione standardizzata con componenti prefabbricati e quindi processi più snelli e tempi di costruzione più brevi. "In questo modo è anche possibile contrastare la carenza di manodopera specializzata e rimanere attraenti in termini di prezzo, pur mantenendo una buona qualità", afferma Wyss. Il prerequisito per questo è un "ecosistema digitale", che Implenia sta attualmente costruendo. Per quanto riguarda il mercato immobiliare, Wyss vede opportunità anche in Germania, dove si registra una carenza annuale di 400.000 appartamenti.

Buone posizioni nelle città vincenti

Roger Hennig MRICS ha fornito una panoramica sui mercati europei degli investimenti immobiliari. Il responsabile degli investimenti immobiliari in Svizzera e Germania di Schroders vede opportunità di investimento redditizie soprattutto nelle città vincenti. In poche parole, queste sono caratterizzate da una crescita superiore alla media prevista a lungo termine e da una contemporanea carenza in alcuni segmenti di mercato, come quello degli uffici. Ciononostante, è necessario esaminare da vicino anche le città vincenti: Ad esempio, a Londra e Parigi, i mercati degli uffici più grandi e liquidi d'Europa, si stanno verificando importanti spostamenti, ad esempio da Canary Wharf o La Défense verso le città. "L'ufficio non è morto", afferma Hennig. "Ma la domanda si sta concentrando sempre più sulle buone posizioni". Sia qui che là sono richiesti "spazi meno grandi ma moderni", in edifici con un buon rating ESG, collegamenti con i trasporti e servizi all'interno dell'edificio come caffè e ristoranti, fornitori di servizi, strutture sanitarie e negozi.

L'analisi del rischio sta diventando sempre più importante

Andrew C. Angeli, Global Head of Real Estate Research & Strategy di Zurich Insurance Ltd. a Zurigo, ha poi parlato dei mercati immobiliari negli Stati Uniti, attualmente caratterizzati da tassi di sfitto molto elevati nei mercati degli uffici. "Il volume delle transazioni sta diminuendo sia in termini di numero di vendite che di volume", afferma l'esperto di Zurich. Le prospettive economiche degli Stati Uniti sono piuttosto cupe e vi sono anche alcune incertezze in vista delle prossime elezioni. Ad esempio, solo il 14% degli americani è attualmente soddisfatto dell'attuale presidente. Angeli vede attualmente opportunità soprattutto nel settore dei finanziamenti immobiliari, preferibilmente nei fondi secondari e nei prestiti mezzanini, anche perché molti degli investitori in questi veicoli sono attualmente alla ricerca di un'uscita e stanno vendendo le loro quote di finanziamento, anche per i top asset, a forte sconto. Angeli ha anche sottolineato che gli investitori devono tenere conto della crescente frequenza dei danni causati da tempeste e inondazioni e dagli incendi boschivi associati al cambiamento climatico per prevedere come funzionerà un mercato in futuro. Le città particolarmente esposte a questi rischi saranno quindi investibili solo in misura limitata in futuro. Una prima indicazione di ciò è il forte aumento dei premi assicurativi. L'analisi del rischio, tradizionalmente una caratteristica forte delle compagnie di assicurazione, sta quindi acquisendo importanza anche nel settore immobiliare.

Guardare all'Asia

Jürg Syz, Partner di Asia Green Real Estate, ha dato uno sguardo ai mercati immobiliari asiatici, che differiscono notevolmente tra loro per molti aspetti. Ad esempio, in termini di crescita demografica. In Giappone, ad esempio, un mercato asiatico trasparente e, come l'Australia o Singapore, "maturo", la popolazione è in continua diminuzione. "Questo significa che la posizione di un immobile sta diventando sempre più importante anche a Tokyo", afferma Syz. Lo stesso vale per Hong Kong: "È più probabile che le multinazionali abbiano sede a Singapore, che è chiaramente la città di passaggio preferita in Asia". Tuttavia, lo spazio nell'isola e nella città-stato è notoriamente limitato. Syz ha citato città come Chengdu in Cina e Hanoi in Vietnam come esempi di città in rapida crescita con "fondamentali" interessanti, così come Giacarta in Indonesia, dove ci sono ancora lotti edificabili nel centro città. "A differenza degli Stati Uniti e dell'Europa, in Asia la domanda di spazi per uffici è stabile o in aumento", afferma Syz: "Considerando la situazione abitativa spesso angusta delle megalopoli, gli uffici in casa non sono un problema nella maggior parte dei mercati asiatici". Inoltre, l'andamento dei tassi d'interesse nei mercati asiatici è molto diverso e in alcuni casi diverge radicalmente dal forte aumento dei tassi d'interesse in Europa e negli Stati Uniti.

Potete trovare altri eventi su Immobiliengespräch.ch