Bilancio del 96° Dialogo sulla Proprietà Svizzera

Con il titolo "Alti tassi di interesse, alti costi", gli "Swiss Property Talks" di quest'anno si sono concentrati sulla ristrutturazione. La trasformazione degli immobili esistenti sembra essere attualmente fiorente, a differenza delle nuove costruzioni. Lo dimostrano le cifre con cui il moderatore Christian Kraft dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha aperto la tavola rotonda sull'immobiliare: il numero di richieste di pianificazione per progetti di ristrutturazione è aumentato costantemente negli ultimi anni e oggi è superiore di 43% rispetto a dieci anni fa. Calcolato sulla base degli immobili esistenti, il tasso di ristrutturazione è già un impressionante 1,7%. Tuttavia, queste cifre non indicano necessariamente che tutto stia andando per il meglio nel settore delle ristrutturazioni. Il professor Kraft lo sottolinea: L'importo medio di costruzione è diminuito sensibilmente e si stanno affrontando misure più piccole. Non si può escludere che una parte dell'intensa attività di ristrutturazione sia anche azionistica e dovuta esclusivamente alla pressione normativa. C'è anche una giungla quasi ingestibile di fondi.

La sostenibilità come servizio

Molti proprietari di immobili sono sopraffatti quando si tratta di pianificare ristrutturazioni ad alta efficienza energetica. Questo è stato il punto di partenza della prima presentazione della serata. Clemens Högger, responsabile dello sviluppo del mercato di Energie 360°, ha presentato l'assistenza. Sostenibilità come servizio: così si potrebbe riassumere ciò che il suo datore di lavoro, l'ex Gasversorgung Zürich, offre al settore immobiliare. La filiale della città vuole contribuire al passaggio a un'energia priva di emissioni e sta mettendo a punto pacchetti di assistenza completa per i proprietari di immobili in tutta la Svizzera. Högger cita l'esempio di due condomini a Olten, dove la sua azienda si è fatta carico non solo della pianificazione e della realizzazione di una ristrutturazione energetica, ma anche dei rischi. Soprattutto, però, Energie 360° offre anche soluzioni per interi siti e in rete - parola d'ordine teleriscaldamento, destinato a sostituire in larga misura l'infrastruttura di gas naturale di Zurigo. Il vantaggio del sistema per il proprietario dell'edificio è evidente: il calore proviene dall'esterno e non è necessario alcuno spazio per la tecnologia all'interno dell'edificio. Un'altra opzione interessante per i proprietari di immobili è quella di sfruttare il finanziamento come servizio. Ad esempio, nell'ambito di un modello di contratto: il fornitore di servizi si occupa di tutto, a partire dalla progettazione, mentre il proprietario dell'immobile acquista semplicemente l'energia finita e priva di emissioni. Il prezzo base viene utilizzato per scontare tutti i costi di costruzione e di gestione dell'infrastruttura energetica nel corso della durata, compresi il premio di rischio, gli interessi e l'ammortamento. Sono coperti anche gli investimenti per la sostituzione dei componenti guasti.

Högger è favorevole a non considerare la ristrutturazione solo come un fattore di costo. Si tratta di un investimento che, come qualsiasi altro investimento, deve avere un ritorno. Detto da un'azienda che agisce come investitore quando si tratta di sostenibilità e che deve assumersi i rischi in prima persona, non sembra un semplice discorso di facciata. Högger ha anche cercato di incoraggiare i proprietari di immobili con un'altra tesi: Il valore aggiunto della sostenibilità può essere misurato in un immobile, ha detto, nel contesto della determinazione del valore secondo il modello edonico.

Sostanza, non etichetta

L'oratore successivo è arrivato al momento giusto. Roman Ballmer, vice amministratore delegato della società specializzata in dati Iazi AG, dirige la divisione di valutazione edonica. La questione della possibilità di misurare la sostenibilità di un immobile era quindi in buone mani con lui. E ha subito chiarito un evidente malinteso. Contrariamente a quanto molti credono, la sostenibilità non è un aspetto che deve essere valutato separatamente. Anzi, è sempre stata parte integrante della valutazione immobiliare, fin dagli albori del modello edonico. Chi cerca la sostenibilità può trovarla in vari punti, ad esempio nel fattore di micro-localizzazione. Se la vicinanza di un immobile al parco giochi più vicino è inclusa nella valutazione, anche l'aspetto "sociale" della formula "ESG" è incluso, dice Ballmer. Lo stesso vale per la sostenibilità energetica dell'immobile: questa è già stata inclusa nel calcolo del valore in base allo stato di ristrutturazione e all'età. Secondo Ballmer, la sostenibilità di un immobile è quindi strettamente legata al suo valore, ma non nel modo in cui molti immaginano. E soprattutto non è dovuto al marchio Minergie. Secondo Ballmer, l'effetto statistico della certificazione è di appena 1 o 2 %. Lo spiega così: "Una migliore efficienza energetica è il risultato di un buon tessuto edilizio, non di un'etichetta. E poiché gli standard degli edifici sono generalmente in aumento, l'effetto dell'etichetta tende a diminuire". Anche la successiva constatazione di Ballmer è interessante: l'effetto di valore delle condizioni dell'edificio è diminuito negli ultimi anni. In altre parole, nel 2023 gli acquirenti hanno attribuito meno importanza all'aspetto della sostenibilità rispetto al 2015, a causa della crisi degli investimenti, con gli investitori alla ricerca di rendimenti e il ritardo nella ristrutturazione degli immobili che ha perso il suo effetto deterrente. I dati di Ballmer mostrano addirittura che gli immobili ristrutturati male sono stati pagati più degli altri.

Una conferma per chi si rifiuta di riorganizzarsi? Ballmer non voleva che questo sguardo allo specchietto retrovisore fosse inteso in questo modo. Gli acquirenti possono essersi recentemente dimostrati abbastanza indolori quando si trattava di efficienza energetica non ottimale, ma non è detto che questo rimanga il caso. Il rapporto tra domanda e offerta può cambiare. Inoltre, l'aggiornamento energetico serve anche a mantenere il valore e il comfort abitativo, consentendo così affitti più elevati e può tradursi in costi più bassi. Ma l'aspetto più importante per Ballmer è questo: Chissà cos'altro hanno in serbo i politici in termini di regolamentazione? Ci sarà forse una tassa sulle emissioni di CO₂-Punizione? Ci sono molte grandi incognite e, come tutti sappiamo, la vita ama punire chi non prende precauzioni. Questo ci porta alla prossima conferenza. In essa, questo argomento è stato nuovamente affrontato.

Cambiamento di rotta sul fronte dei finanziamenti

Le presentazioni sono state concluse da Bernd Geisenberger, responsabile del Corporate Banking della Banca Migros. Egli ha cercato di dare un'idea del funzionamento interno della "banca della scatola nera". È stato molto interessante, perché attualmente nel mondo bancario sta accadendo molto dietro le quinte. Tutti avranno notato l'inversione di tendenza dei tassi d'interesse e le avvisaglie di Basilea 3 si fanno già sentire, anche se i nuovi requisiti patrimoniali non entreranno in vigore prima del nuovo anno. Tuttavia, c'è un altro sviluppo potenzialmente epocale: la "contabilità del carbonio" è in arrivo per le banche. Il regolatore vuole obbligare le banche a tenere conto delle emissioni quando concedono prestiti. Contabilizzandole secondo lo "Scope 3", le emissioni di CO₂-L'impronta di ogni proprietà finanziata è diventata un fattore rilevante per l'attività della banca. "Questo cambia le carte in tavola ed è quello che vuole il regolatore", ha dichiarato Geisenberger. La buona notizia per il settore immobiliare è che il processo è solo all'inizio e che per il momento molte domande rimangono senza risposta. Ma il banchiere mette in guardia dal giocare d'anticipo. Prima o poi, le nuove regole riguarderanno anche le proprietà esistenti. In queste circostanze, gli immobili non sostenibili potrebbero dover pagare un premio, sempre che sia ancora opportuno che la banca li finanzi.

L'attuazione di Basilea 3 lo dimostra già: La risorsa del finanziamento sta diventando sempre più scarsa e l'abitazione di proprietà - favorita dal regolatore - ha un chiaro vantaggio. "Il finanziamento degli investimenti immobiliari è quindi in concorrenza con il finanziamento delle abitazioni di proprietà", afferma Geisenberger, aggiungendo che il finanziamento potrebbe dover essere sottoposto a due diligence in termini di sostenibilità. Questo potrebbe porre le banche, che notoriamente attribuiscono grande importanza a relazioni affidabili con i clienti, di fronte a decisioni difficili. È già evidente che le banche dovranno trovare la propria strada in questo nuovo terreno. "Non stupitevi se nei prossimi mesi noterete maggiori differenze nei tassi di interesse tra le banche", afferma Geisenberger. Il periodo di condizioni simili che abbiamo visto negli ultimi anni è finito, le offerte stanno diventando più ampie. "La gamma sarà altrettanto ampia quando si tratterà di sostenibilità in seguito". La pressione ad adattarsi è ancora limitata. Geisenberger ritiene che l'aumento immediato del costo dei prestiti dovuto a Basilea 3 potrebbe essere compensato da una riduzione dei tassi di interesse. Ma sarebbe saggio prepararsi a scenari completamente nuovi. Il suo consiglio: "Anche se non foste motivati ad affrontare il tema della sostenibilità, avrebbe senso anche solo dal punto di vista finanziario". (aw)

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