Bilancio del 99° Forum immobiliare svizzero

Quel che è certo è che il mare è diventato più agitato e la gestione del rischio più importante. Ciò che non è altrettanto certo è cosa si può imparare dal caso Signa - e per chi. Per molti operatori, il mondo dell'illustre signor Benko sembra essere molto lontano dalla loro realtà. In occasione del recente dibattito sulla proprietà al "Metropol" di Zurigo, tuttavia, è emersa più volte la domanda inquietante se non siamo tutti un po' Benko. In ogni caso, è emerso chiaramente che è bene esaminare le apparenti certezze a intervalli regolari.

Non esiste un'unica causa

Un oratore che ha attirato l'attenzione del plenum è stato Georg J. Wohl. Il partner di Staiger Rechtsanwälte AG è considerato particolarmente esperto nel caso di Signa. Egli rappresenta gli interessi di un creditore in un procedimento in Svizzera, che coinvolge anche le proprietà al dettaglio della società insolvente. È ovvio che non gli è stato permesso di vuotare il sacco, ma quando il conduttore Markus Schmidinger gli ha chiesto cosa lo avesse sorpreso di più in relazione a Signa, l'avvocato non ha mancato di rispondere. Il valore delle proprietà, ha detto. O, più precisamente, lo sviluppo di questi valori in un breve lasso di tempo. L'azienda si era evidentemente cullata in un falso senso di sicurezza, ad esempio per quanto riguarda il comportamento di acquisto dei super-ricchi. Si pensava che una certa clientela avrebbe continuato ad avere il portafoglio libero quando altri avrebbero dovuto stringere la cinghia, e si credeva che certe località con certi affittuari di negozi fossero immuni da sorprese negative. Col senno di poi non è mai una sola causa a rivelarsi un errore, ha detto Wohl. Ci sono sempre diversi eventi che si sommano e, a un certo punto, si verifica la famosa goccia che fa traboccare il vaso.

Sconosciuti noti

Se non si vogliono correre rischi, non si dovrebbe sviluppare una proprietà. Gli sviluppatori di progetti non hanno altra scelta se non quella di assumersi dei rischi, come ha giustamente osservato Schmidinger. Marco Tondel, Head of Development e Chief Sustainability Officer di Mobimo Management AG, ha usato una bella immagine per il mondo dello sviluppo di progetti: ha paragonato l'attività a una giostra e alle montagne russe. Chiunque sviluppi un immobile è inevitabilmente esposto a forze centrifughe. Tuttavia, può scegliere se imbarcarsi su una comoda giostra girevole con posti a sedere fissi o su una giostra a catena un po' più dinamica, o addirittura sulle montagne russe. Una giostra che gira intorno a un asse ha il vantaggio della prevedibilità, ma questo significa anche che il divertimento, cioè il ritorno sull'investimento, è limitato. Sulle montagne russe, invece, la direzione delle forze che vi trascinano è imprevedibile. Tondel ha avvertito che se i rischi iniziano a sfuggire al controllo, le montagne russe diventano rapidamente un treno fantasma.

Gli sviluppatori non hanno la famigerata sfera di cristallo, ma possono usare ciò che conoscono come guida. E questo significa anche, parafrasando Donald Rumsfeld, farsi un'idea di ciò che non si può prevedere. Tondel ha elencato i seguenti aspetti: la politica, le numerose obiezioni, la lunghezza del processo e i prezzi di costruzione. Ha sottolineato l'opportunità che un edificio grande come il suo offre: attenuare i rischi attraverso la diversificazione.

C'è sempre qualcosa da fare...

Il relatore successivo, Alfonso Tedeschi, ha posto l'accento su un punto leggermente diverso. Il Senior Portfolio Manager Real Estate di Helvetia ha parlato soprattutto di rischi difficili o impossibili da diversificare. Tuttavia, questo non significa che gli operatori del settore immobiliare siano impotenti in questi casi. Sul tema dei finanziamenti, ad esempio, Tedeschi ha riferito che negli ultimi tempi è diventato utile confrontare le banche: non solo le offerte sono ormai disparate, ma uno stesso istituto può anche offrire condizioni molto diverse nel tempo. Per quanto riguarda il rischio di valutazione, che sta diventando sempre più virulento, il fund manager ha consigliato, tra l'altro, di elaborare tempestivamente un piano B per eventuali vendite e di porsi la domanda: quali immobili sono attualmente richiesti dal mercato? Per quanto riguarda l'ESG, uno dei suoi consigli è stato quello di evitare il greenwashing, mantenere standard elevati e concentrarsi sulla trasparenza. Infine, per quanto riguarda il rischio di regolamentazione, che "è arrivato per restare", ha raccomandato che in una città come Zurigo, prima che arrivi un regime come quello di Basilea, si sfruttino le opportunità di riqualificazione.

... e c'è ancora qualcosa da salvare

Lungo la catena del valore immobiliare ci sono quindi molte opportunità per superare le forze centrifughe. E la serata ha riservato un'altra buona notizia: anche quando il bambino è caduto nel pozzo, c'è ancora molto che può essere salvato. Questo è stato il messaggio della presentazione di Wohl, che ha sottolineato in modo impressionante le opportunità offerte dal modello di moratoria per la ristrutturazione del debito - il "Chapter 11" svizzero, in vigore da dieci anni. La procedura di riorganizzazione ha ancora un'esistenza oscura, con un massimo di 150 casi di applicazione su 15.000 procedure fallimentari all'anno, ma sta guadagnando importanza. E a ragione, secondo Wohl. La moratoria per la ristrutturazione del debito consente una realizzazione "dolce ed efficiente" per i garanti. I vantaggi sono notevoli, soprattutto per quanto riguarda la proprietà: In molti casi, il modello consente di vendere gli immobili rapidamente e, grazie alla certezza del diritto, a prezzi più elevati. Soprattutto, offre molti vantaggi anche ai locatori, che in questo modello hanno una posizione molto forte e spesso beneficiano delle loro proprietà se la società insolvente continua a operare.

Anche se non c'è ancora una risposta semplice alla domanda su cosa sia andato storto nel caso di Signa: Il messaggio più importante è un altro. Gestire i rischi immobiliari non è un gioco d'azzardo, ma un duro lavoro.