Bilancio del 100° Dialogo sulla Proprietà Svizzera

La reputazione di "scienza missilistica" non precede necessariamente il settore immobiliare, ma di certo vi sono argomenti impegnativi al suo interno. Per esempio, la questione della valutazione, come abbiamo visto un anno fa quando si è tenuto un "dibattito immobiliare" su questo tema. Il complesso della "valutazione" era predestinato a una nuova edizione e il fatto che sia stato intellettualmente stimolante è dovuto all'ottimo panel con John Davidson come moderatore. Tra l'altro, è stato anche piuttosto divertente. Ciò è dovuto non da ultimo all'oratore di chiusura Andreas Loepfe e alle sue tesi scattanti. Egli ha dipinto la pratica della valutazione come un giocattolo di poteri superiori, come una vittima di "narrazioni", con le quali Loepfe stesso ha presentato una narrazione di successo. La sua visione del fenomeno della "valutazione" è stata solo una prospettiva tra le tante che la serata ha offerto. Le tre prospettive erano ugualmente affascinanti e giustificate, anche se non avrebbero potuto essere più diverse.

Il puro "mark to model": un mito

Da un lato, c'era la prospettiva dell'obiettività, assunta dalla persona più vicina all'argomento: il valutatore stesso. È stato ancora una volta Daniel Macht, Head Valuation & Advisory di JLL Svizzera, a rappresentare la corporazione sul podio. Ancora una volta ha dovuto difenderli dall'accusa che le valutazioni sono semplicemente troppo alte. Ma i rendimenti dei condomini e degli uffici di Zurigo e Ginevra, che sono effettivamente i più bassi d'Europa, appaiono sotto una luce diversa rispetto agli investimenti privi di rischio. Come ha dimostrato Macht, i premi per il rischio di Ginevra e Zurigo sono tra i più alti in confronto, e per gli immobili residenziali sono addirittura i più alti. La sua conclusione è che la Svizzera è valutata in modo appropriato. Macht considera un "mito" il fatto che la prassi di valutazione in questo Paese segua troppo da vicino l'approccio "mark to model", ovvero sia troppo lontana dal mercato. È vero che le valutazioni in Svizzera sono generalmente basate su modelli, ma secondo Macht questo non significa che non siano inclusi anche i dati concreti, dai costi operativi agli affitti di mercato, fino ai rendimenti di acquisto di transazioni comparabili. I parametri di input non osservabili giocano un ruolo importante solo se non esiste un'attività di mercato osservabile. La situazione è cambiata notevolmente dall'ultima "chiacchierata immobiliare" su questo tema. Il mercato degli investimenti si è ripreso e molti operatori hanno di nuovo voglia di investire. Come ci ha assicurato Macht, sono disponibili dati relativi a transazioni reali. Il valutatore ha dimostrato che le valutazioni sono sistematiche e non soggette ad arbitrarietà, esaminando le diverse tipologie di immobili. In base a ciò, non è vero che i valori si sono sviluppati nello stesso modo per l'intero mercato dalla metà del 2022. Mentre gli edifici per uffici di prim'ordine, ad esempio, sono aumentati di valore da allora, le case che necessitano di manutenzione, ad esempio, sono andate nella direzione opposta. Ciò suggerisce l'esistenza di ragioni oggettive alla base delle valutazioni.

Anche l'imballaggio conta

Stephan Lüthi ha una visione leggermente diversa della questione. La prospettiva del responsabile dell'Asset Management immobiliare della Zürcher Kantonalbank potrebbe essere descritta come pragmatica; dopo tutto, la questione del significato è più sullo sfondo per l'investitore. Il fattore decisivo per Lüthi è che il valore di mercato è necessario, è un'istantanea preziosa. Senza una valutazione, non si può calcolare il NAV e non si può ottenere un premio - tutte cose necessarie. Per Lüthi, tuttavia, il fair value non è un valore che ha senso da solo. Invece del valore in sé, c'è solo il valore per qualcuno, e questo valore ha un aspetto diverso per ogni investitore. Per una persona un centro commerciale abbandonato può essere privo di valore, ma non per un'altra che sa come rivitalizzare tali immobili. Valore equo e valore d'investimento: è un punto talmente importante che va ripetuto. Tra gli aspetti che influenzano i valori, questa volta Lüthis ha citato anche la forma del rispettivo veicolo. Il valore di uno stesso sottostante può assumere un andamento significativamente diverso nel corso degli anni, a seconda che sia confezionato come "società immobiliare" o come "fondazione d'investimento". Questa è una riflessione interessante anche per quanto riguarda la questione di ciò che la valutazione può - e non può - essere.

Le narrazioni rendono la proprietà costosa

Ma poi è calato il sipario sull'oratore di chiusura Andreas Loepfe, che ha giocato a fare l'avvocato diaboli con gusto. Il punto di partenza della sua argomentazione: il settore privato sta attualmente facendo girare una grande ruota sul mercato. Per inciso, si tratta di un'osservazione che Macht aveva già fatto e che è stato in grado di dimostrare in modo impressionante con i dati del suo datore di lavoro JLL (anche se la definizione di "privati facoltosi" non corrispondeva del tutto in termini di volume di investimenti). Loepfe ha interpretato la fame di investimenti immobiliari diretti dei privati facoltosi come una reazione ai bassi rendimenti offerti dagli investitori istituzionali. Ciò è a sua volta dovuto a un certo istinto di branco, innescato e forse anche controllato da potenti narrazioni - ed è qui che entrano in gioco i valutatori. Loepfe ritiene che i valutatori di successo anticipino le narrazioni dei loro clienti istituzionali. Sono quindi coinvolti in un ciclo di riproduzione reciproca con loro, per così dire. Questo circolo comprende in ultima analisi anche il mercato, che esamina le valutazioni in modo che, secondo Loepfe, "le valutazioni riproducano i loro valori". Loepfe ha descritto le questioni normative come l'ESG, la cui stella sembra essere in declino negli Stati Uniti, così come l'idea del "porto sicuro" e il mantra delle sedi centrali, come narrazioni che guidano i prezzi. Potreste trovare eretico il punto di vista di Loepfe, ma di certo la sua è una visione piuttosto elevata. Gli standard di valutazione come gli IFRS sono forse un po' troppo sofisticati perché i valutatori possano essere considerati dei volenterosi esecutori. E un investitore come Lüthi dà certamente l'impressione non solo di essere in balia delle narrazioni e delle questioni normative, ma anche di giocarci e di registrare con precisione le opportunità che si presentano fuori dai sentieri battuti. Ma è stimolante quando le presunte certezze vengono messe in discussione con argomenti validi, e la semplificazione è talvolta consentita. Il fatto che Loepfe sia stato punito dal moderatore John Davidson, che lo ha presentato in modo brillante, con l'assegnazione di un posto laterale nel panel di discussione - "lei polarizza", ha detto - era ovviamente una battuta.

Tra l'altro, l'edizione dell'anniversario dei "Property Talks" si è svolta questa volta come evento di chiusura del Congresso di valutazione SVIT nella Volkshaus di Zurigo. L'offerta dei valutatori SVIT è stata un bel gesto, che dimostra l'importanza che il format riveste oggi nel settore. C'erano torte, una lotteria e, naturalmente, parole di saluto, ma soprattutto l'evento ha dimostrato da solo il motivo del suo successo: sono sempre i contenuti ad essere al centro dell'attenzione.