Bilancio del 101° Forum immobiliare svizzero

Michael Trübestein FRICS, professore all'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna e moderatore del 101° Real Estate Talks, ha aperto l'evento con un breve bilancio degli ultimi anni. La Svizzera, decantata come "isola felice" fino all'estate del 2022 grazie ai suoi bassi tassi d'interesse e alla sua stabilità economica, è stata colpita dagli effetti delle sfide globali dopo la svolta dei tassi d'interesse: La crescita dell'inflazione, l'aumento dei tassi di interesse e l'incremento degli interventi normativi hanno posto notevoli difficoltà al settore. La stabilità precedente è stata scossa e anche le ipotesi che in precedenza erano state considerate sicure hanno iniziato a vacillare. Tuttavia, rispetto a molti altri Paesi europei, la Svizzera è stata ampiamente risparmiata ed è stata in grado di resistere nell'"occhio del ciclone" - un luogo di relativa calma circondato da minacciose nubi di tempesta, ha affermato Trübestein, delineando una prospettiva più ottimistica in vista del prossimo anno 2025: le nubi scure stanno iniziando a dissiparsi e la Svizzera potrebbe riacquistare il suo ruolo di "isola di beatitudine". Al centro di questo cambiamento c'è la questione di come gli investitori istituzionali possano operare con successo in un nuovo ciclo di investimenti.

Opportunità nella proprietà commerciale svizzera

Giorgio Engeli, Head of Real Estate Portfolio Management Switzerland di Swiss Life Asset Managers, ha fatto luce sulle dinamiche del mercato immobiliare svizzero e sui suoi recenti sviluppi. La sua presentazione si è concentrata sulla stabilizzazione dei rendimenti primari nei settori degli immobili residenziali e commerciali. Mentre gli immobili residenziali continuano a beneficiare di una forte domanda, gli immobili commerciali stanno diventando sempre più polarizzati. I canoni medi di locazione degli uffici sono in calo, mentre gli affitti di prima categoria stanno aumentando in modo significativo. Questa tendenza è stata ulteriormente rafforzata dalle mutate esigenze a seguito della pandemia, in quanto le aziende si concentrano sempre più su spazi per uffici moderni e di alta qualità, con posizioni e strutture ottimali. Tuttavia, Engeli ha sottolineato che gli immobili commerciali offrono in particolare interessanti opportunità di conversione e ridensificazione. Utilizzando un esempio specifico di Zurigo, ha mostrato come sia possibile creare nuovi spazi abitativi convertendo un immobile adibito a ufficio. I criteri ESG svolgono un ruolo particolarmente importante in questi progetti, in quanto non solo promuovono la sostenibilità, ma possono anche aumentare la redditività.

Opportunità di investimento alternativo in Europa

Anche Rainer Suter, Co-Head Core Fund Strategies di AXA Investment Management, si è soffermato sulla crescente importanza dei criteri ESG, sottolineando che i certificati di sostenibilità aumentano l'attrattiva degli immobili e riducono al contempo i costi operativi. Ha inoltre sottolineato che le asset class alternative stanno acquisendo sempre più importanza: Secondo Suter, settori come le scienze della vita, gli uffici medici, gli alloggi per studenti e il self-storage offrono agli investitori interessanti opportunità di investimento. Il manager di AXA ha illustrato questo aspetto con una serie di esempi reali di progetti edilizi in corso in Europa.

Il cambiamento strutturale negli Stati Uniti

La dott.ssa Paola Prioni, Investment Manager di Pensimo Management AG, si è concentrata sul mercato immobiliare statunitense e ha presentato un'analisi differenziata degli sviluppi attuali. Ha spiegato che gli ultimi tagli ai tassi di interesse da parte della Federal Reserve statunitense hanno contribuito a stabilizzare il mercato. Mentre molti settori continuano a beneficiare di fondamentali solidi, il settore degli uffici rimane un punto debole. Gli investitori istituzionali si stanno quindi concentrando sempre più sugli immobili residenziali e logistici, che si stanno dimostrando resistenti e in rapida crescita. Nel settore della logistica, in particolare, la ristrutturazione delle catene di approvvigionamento e le innovazioni tecnologiche come l'intelligenza artificiale stanno guidando la crescita. Prioni ha inoltre sottolineato la crescente importanza di settori alternativi come le strutture mediche, i data center e i progetti di edilizia studentesca e per anziani, che offrono interessanti opportunità per gli investitori. Secondo Prioni, il mercato attuale offre un punto di ingresso promettente alla luce delle recenti correzioni di valore, sostenute da solidi fondamentali.

Potenziale di crescita nella regione asiatica

Zoltan Szelyes, CEO di Macro Real Estate AG, ha fatto luce sulle prospettive del mercato immobiliare dell'Asia-Pacifico, una regione che si sta dimostrando interessante grazie al suo ampio potenziale di diversificazione.

centro di investimento e stabilità macroeconomica in molti Paesi. Ha sottolineato in particolare il ruolo di Singapore come nuovo polo economico di primaria importanza, che sta sempre più sostituendo Hong Kong. Anche il Giappone ha colpito per la sua forte domanda di immobili in affitto e per i buoni rendimenti. Secondo Szelyes, mercati consolidati come l'Australia e la Corea del Sud offrono nuovamente un potenziale di crescita dopo una fase di correzione; allo stesso tempo, i mercati emergenti come l'Indonesia e il Vietnam presentano un promettente sviluppo dinamico a lungo termine. Szelyes è attualmente critico nei confronti della Cina, dove la situazione è ulteriormente peggiorata nel 2024. Infatti, i flussi di capitale si stanno spostando sempre più dalla Cina all'India. Infine, Szelyes ha utilizzato alcuni esempi attuali di fondi per illustrare l'impatto dei costi di copertura sui rendimenti.

Le presentazioni sono state seguite da una vivace tavola rotonda con i quattro relatori ospiti sulle sfide e le opportunità dell'attuale polarizzazione del mercato e sul ruolo dei criteri ESG e delle innovazioni tecnologiche per il futuro del settore. La serata si è conclusa con un aperitivo di networking.

Il prossimo Real Estate Talk sarà ospitato da Immobilien Business/Galledia Fachmedien AG il 25 febbraio 2025 al Casinò di Berna, questa volta in collaborazione con l'Università di Scienze Applicate di Biel/Bern. Il tema: "Tassi di interesse in calo - tutto bene?".