Bilancio del 102° Forum immobiliare svizzero
"Tassi di interesse in calo, tutto bene?". Questo è stato il titolo della seconda discussione del settore immobiliare a Berna, e questa volta non solo con se stesso. Sul palco erano presenti anche: La Banca Nazionale Svizzera.
Oggi più che mai le discussioni nel settore immobiliare ruotano attorno alla politica dei tassi d'interesse della banca centrale. Ma che ne dite di cambiare ruolo, hanno chiesto gli organizzatori dello Swiss Real Estate Talks. Invece di parlare sempre della BNS, perché non parlare con lei? È quanto è accaduto alla 102a edizione del talk immobiliare, che si è svolta a Berna. Sul palco è salito Robert Bichsel, responsabile del sistema bancario e della stabilità dei mercati finanziari in seno alla Direzione generale della BNS. Chi si aspettava un minimo accenno alle prossime decisioni sui tassi di interesse è rimasto naturalmente deluso. Bichsel ha invece sfruttato l'attenzione del settore per entrare nel merito dei fondamentali. E anche questo è stato un messaggio.
Il motivo per cui la banca centrale si preoccupa del mercato immobiliare è la stabilità del sistema finanziario. Più di due terzi delle ultime 50 crisi bancarie sistemiche sono state causate dallo scoppio di bolle immobiliari. Il costo della risoluzione di una crisi del mercato immobiliare può essere enorme. Bichsel aveva portato con sé due grafici, che fanno impressione se accostati: Una curva che mostra i tassi di interesse a lungo termine sui titoli di Stato svizzeri puntava verso il basso, mentre l'altra, che mostra il debito ipotecario in percentuale del PIL, puntava fortemente verso l'alto. Naturalmente con un piccolo inconveniente, dovuto all'aumento dei tassi d'interesse negli ultimi anni. Anche gli indici dei prezzi degli immobili residenziali svizzeri sono preoccupanti. Il tasso di crescita è altrettanto elevato, con un aumento dei prezzi di circa 60% rispetto al 2008.
"Una certa fragilità
Come valuta la BNS questi dati? Si chiede in che misura possano essere spiegati sulla base di fatti economici concreti. Secondo Bichsel, il margine di incertezza nell'andamento dei prezzi è attualmente pari a 30%, una ragione sufficiente per parlare di una "certa fragilità" del sistema. Basterebbe uno shock, ad esempio una recessione, e non si potrebbe escludere una "correzione molto sostanziale". Tuttavia, la situazione non è drammatica, ha sottolineato il direttore della BNS. Secondo la banca centrale, le banche sono attualmente stabili e hanno finanziato il boom immobiliare svizzero con grande disciplina.
Bichsel ha anche menzionato altri due aspetti. In primo luogo, la BNS non vede al momento alcun indizio di una contrazione del credito. In secondo luogo, il mondo dei bassi tassi di interesse non è un dono di Dio. Ci sono molti esempi nella storia in cui le autorità monetarie sono state sorprendentemente audaci nell'aumentare i tassi di interesse. Bichsel consiglia: dovreste essere in grado di assorbire un aumento sorprendente dei tassi d'interesse. "Questi shock possono accadere", ha sottolineato Bichsel nel corso della tavola rotonda. E possono anche provenire in una certa misura dall'esterno, senza l'intervento della banca centrale nazionale.
"Doppio airbag"
Una buona aggiunta a questa visione di alto livello dell'argomento è stata l'osservazione di un singolo giocatore. Roman Bürki, responsabile del settore immobiliare del PK der Technischen Verbände, ci ha fatto dare un'occhiata alle sue carte e ci ha mostrato in dettaglio in quanti punti il livello dei tassi di interesse influenza i calcoli e i rendimenti. Non che Bürki abbia presentato l'aumento dei tassi di interesse come categoricamente svantaggioso dal punto di vista dei fondi pensione. Ma uno degli esempi di calcolo impressionanti che ha presentato è stato il calcolo della valutazione di un immobile esistente. Un aumento del tasso di sconto di 0,64 punti percentuali in dieci anni significa che l'affitto deve aumentare del 39% per cento nello stesso periodo - se non si vuole che il valore dell'immobile si riduca. E se questo non viene compensato da un aumento degli affitti, i costi di gestione dovrebbero scendere a un illusorio zero franchi. Nell'esempio in questione, la riduzione del tasso di sfitto non può compensare completamente il calo di valore. Chi non aveva ancora capito perché il mercato immobiliare non apprezza particolarmente l'aumento dei tassi di interesse, lo ha capito dopo la presentazione di Bürki. Il rappresentante di un investitore, si badi bene, che finanzia immobili e progetti senza un prestito. Per dirla con le parole del moderatore Björn Zern, egli viaggia con un doppio airbag: un capitale proprio di 100 % e un cuscinetto di valutazione che ha superato indenne il precedente aumento dei tassi di interesse.
"Pressione nella caldaia"
Il buffer di valutazione è stato discusso anche da Stefan Fahrländer. Nella sua presentazione, il fondatore della società di consulenza FPRE ha evidenziato, tra l'altro, il fatto che i libri contabili delle società immobiliari svizzere hanno assorbito l'ultimo aumento dei tassi di interesse con svalutazioni minime. Solo i piccoli costruttori e coloro che hanno acquistato di recente hanno avuto difficoltà con l'aumento dei tassi di interesse. Da un altro punto di vista, i tassi d'interesse leggermente più alti hanno effettivamente fornito un po' di sollievo: il tasso d'interesse di riferimento più alto ha tolto un po' di pressione agli inquilini e quindi ai politici. Ma, inversione di tendenza o meno dei tassi d'interesse, la situazione del mercato immobiliare svizzero è tutt'altro che "buona", secondo il pianificatore territoriale Fahrländer. La pressione nel calderone, la carenza di alloggi, sta aumentando e gli appartamenti non possono essere costruiti dove sono più urgentemente necessari. Dal punto di vista dell'esperto, la soluzione onesta e orientata alla domanda - nuove zone edificabili nelle aree metropolitane ad altissima densità e la suddivisione in zone periferiche di molte volte superiori - rischia di essere politicamente difficile da attuare.
"Fronti induriti"
La sera della conferenza, è stata più volte la prospettiva sociale e politica a offuscare il quadro generale. Questo è stato anche il caso della presentazione di Lukas Golder. Secondo il condirettore dell'istituto di ricerca politica GFS con sede a Berna, la paura dei costi elevati degli alloggi è quasi paragonabile alla paura della disoccupazione di un tempo. A questo si aggiunge una seconda importante osservazione di Golder: i fronti tra inquilini e proprietari si sono induriti e c'è una profonda sfiducia nei confronti del settore immobiliare nel suo complesso. L'esperto di comunicazione avverte che il conflitto potrebbe aggravarsi ulteriormente nei centri urbani e che l'inversione di tendenza dei tassi d'interesse è nel migliore dei casi "agrodolce" in questo contesto. Golder ritiene che la fiducia nel mercato nel suo complesso sia a rischio.
Il dialogo è quindi importante, ed è importante che il settore immobiliare mantenga il contatto visivo con il quadro generale in cui è inserito. E questo sembra funzionare particolarmente bene nella sede di Berna. È quindi positivo che la città federale abbia ottenuto un posto fisso nel calendario dei colloqui immobiliari. Lo hanno annunciato i due promotori della serie di conferenze a Berna, Harald Zeindl di Galledia Fachmedien e Boris Szélpal dell'Università di Scienze Applicate di Berna.
