Bilancio del 103° Forum immobiliare svizzero

Il 103° dibattito sull'immobiliare, intitolato "Affitti costosi - fronti resistenti", si è concentrato sulla carenza di alloggi nelle grandi città svizzere, un tema molto discusso. Tuttavia, è stata discussa anche la situazione in cui si trova l'industria immobiliare: il settore privato è visto come un cattivo avido di profitti che non è in grado di fornire gli appartamenti urgentemente necessari. Il moderatore Markus Schmidinger dell'Università di Scienze Applicate e Arti di Lucerna ha delineato la situazione imbarazzante e ha chiesto: è l'industria immobiliare il problema, o forse la soluzione risiede in alternative fondamentali - come le cooperative edilizie - o addirittura in un cambiamento di sistema?

Il fatto che Peter Schmid fosse presente è stato un colpo di fortuna per il discorso immobiliare. Con questo veterano della scena delle cooperative edilizie, un rappresentante dell'altro schieramento ha partecipato alla discussione con l'industria immobiliare, e lo ha fatto in modo estremamente costruttivo. Non che l'evento abbia sorprendentemente aperto un ponte attraverso tutte le divisioni. Ma è stato raggiunto un risultato di cui c'è urgente bisogno in un dibattito non sempre chiaro: andare al cuore del disaccordo tra gli schieramenti.

Driver di costo: prezzi dei terreni

Il viaggio è iniziato con la presentazione del professore della HSLU Christian Kraft. In pochi minuti è riuscito a organizzare l'ampio e sfaccettato argomento e ad analizzare le opzioni. I prezzi dei terreni sono emersi come il principale fattore di costo. Kraft ha fatto i conti: A Zurigo sono aumentati in modo così esorbitante che gli affitti di costo nel calcolo del progetto non sono più significativamente inferiori agli affitti di mercato. Un'altra tesi centrale della presentazione di Kraft: La soluzione alla carenza di alloggi non risiede nella legge sugli affitti, ma nella densificazione su larga scala e in un migliore utilizzo del terreno edificabile - in Svizzera, 85% di tutti gli edifici residenziali finora hanno solo due piani superiori o anche meno.

"Grandi trincee"

Dopo lo scienziato, Stefan Dambacher, rappresentante di un costruttore, ha detto la sua. Il responsabile dello sviluppo di Allreal ha utilizzato un progetto specifico per dimostrare che coloro che dovrebbero costruire appartamenti sono talvolta colpiti dal forte aumento dei prezzi dei terreni. Qualche anno fa, Allreal ha dovuto mettere sul tavolo un lotto di terreno a Zurigo per un totale di 31 milioni di franchi, ovvero 17.000 franchi al metro quadro, arricchendo così i proprietari che, grazie a quattro rialzi, avevano ottenuto un aumento di valore di 25 milioni di franchi in 20 anni. Visti i prezzi elevati dei terreni, gli stessi promotori dei progetti hanno interesse a sfruttare al massimo il terreno, ma spesso non è questo l'obiettivo. Perché i terreni potenziali rimangono inutilizzati? Perché, secondo Dambacher, gli sviluppatori evitano i lunghi dialoghi con i politici e rifuggono dai piani di progettazione. Ha lamentato le "enormi fratture" e il fatto che la comunicazione con i consiglieri locali sia più difficile rispetto ad anni fa. C'è una generale mancanza di comprensione delle nozioni di base da parte della politica: come funziona questo mercato, come si genera un rendimento e come i terreni producono interessi.

Dissenso sulla questione del valore aggiunto

Molti dei punti sollevati da Dambacher si sono ripresentati nella presentazione di Peter Schmid. Visti attraverso i suoi occhiali cooperativi, tuttavia, apparivano sotto una luce completamente diversa. Il tema dei prezzi dei terreni, ad esempio, ha avuto un ruolo centrale anche nell'indagine di Schmid. Ma mentre Dambacher sottolineava che i prezzi dei terreni erano solo una funzione della domanda elevata e dell'offerta troppo bassa, Schmid vedeva il nocciolo del problema nel processo di creazione del valore aggiunto dei terreni stessi e nel suo assorbimento. Schmid ha messo in dubbio che il valore fondiario aggiuntivo creato dall'upzoning, ad esempio, sia nella natura delle cose. Sembrava che si trattasse di una mera convenzione, una questione di norme contabili e di metodi di valutazione - vedi il DCF - di cui ci si poteva sbarazzare con un tratto di penna.

Una questione di ideologia?

Schmid non sembrava del tutto avverso a porre la grande questione sistemica e nella successiva tavola rotonda ha affermato che, in ultima analisi, era stato il sistema a portarci in questa situazione sul mercato immobiliare. Schmid ha trovato il suo principale avversario in Dambacher, che ha risposto che è stato empiricamente dimostrato che l'immigrazione è responsabile dei prezzi elevati. Il modello cooperativo, che a volte consente affitti bassi grazie a valori contabili invariati da decenni, è "un'isola economica", e ha affermato: "C'è un valore aggiunto". Il rendimento della rivalutazione del capitale non viene abolito nel modello cooperativo, ma ridistribuito, come ha poi aggiunto Christian Kraft. Il beneficiario in questo caso è l'inquilino, che può vivere in una posizione desiderabile a un prezzo vantaggioso. Da non dimenticare: Anche in questo modello c'è un proprietario, il socio della cooperativa, e si potrebbe dire che viene privato del guadagno di valore.

L'industria deve curare la propria immagine

Alla fine è stato discusso anche il grande elefante nella stanza: la questione del cambiamento del sistema, l'abolizione della proprietà privata della terra. Uno degli interventi più intelligenti della serata è stato quello di Christian Kraft, che ha sostenuto che anche richieste fondamentali come la comunitarizzazione della terra o l'abolizione degli attuali standard di valutazione sono legittime, ma non c'è alcuna garanzia che portino all'obiettivo desiderato. Ciò che è certo, invece, è "una lunga valle di lacrime che tutti dovremo attraversare" - simile ai dazi di Trump che, come stiamo vedendo, inizialmente scuoteranno il mercato. Le soluzioni che pretendono di essere pragmatiche piuttosto che ideologiche dovrebbero basarsi sul sistema esistente. "E noi viviamo in Svizzera, dove ci sono diritti di proprietà".

La discussione non è stata solo appassionata, ma anche onesta, e l'impressione che non ci fosse possibilità di comprensione tra gli schieramenti non si è concretizzata. Anche nel settore privato, non tutti i profitti sono considerati sacrosanti: Dambacher, ad esempio, ha suggerito di trovare il modo di sottrarre una parte giustificabile dei profitti speculativi realizzati con la vendita di terreni, a beneficio degli affittuari.

Schmid, d'altro canto, non solo ha mostrato comprensione per le preoccupazioni del settore privato in molti ambiti, ma le ha addirittura condivise: "Noi cooperative siamo afflitte dalle stesse preoccupazioni", ha detto alla luce dei numerosi ostacoli lamentati dagli sviluppatori orientati al profitto - obiezioni, processi lunghi, aumento della densità normativa attraverso l'ESG e ora anche la protezione del paesaggio urbano dell'Isos. Schmid vede un denominatore comune. Ciò è stato espresso anche nel fatto che egli vede le conseguenze delle iniziative di protezione degli alloggi di Zurigo come negative a lungo termine, il che significa che non parla a nome del campo cooperativo nel suo complesso.

Il settore immobiliare ha espresso commenti autocritici: Negli ultimi tempi la rappresentanza degli interessi è stata troppo influenzata dalle lobby e non sempre comunicata in modo intelligente. Alla luce dell'umore negativo della società, il moderatore Markus Schmidinger ha concluso la serata con un appello: È giunto il momento che il settore si rimetta in gioco e lavori sulla propria immagine.