Immobili per uffici come classe di attività

"Segni inequivocabili di cattiva allocazione".

Credit Suisse Real Estate Research afferma anche: "I bassi tassi d'interesse stanno aumentando i valori attuali dei redditi d'affitto futuri stimati e tentano gli investitori ad affrontare troppi progetti di spazi per uffici. Le conseguenze: aumento delle superfici sfitte, calo degli affitti - simile a quello che succede all'estero, anche se non così drammatico: nelle roccaforti europee degli uffici come Londra, Francoforte o Parigi, le fluttuazioni del mercato economico lasciano generalmente un segno più chiaro sul mercato degli uffici che in Svizzera. Tuttavia, gli edifici per uffici rimangono la categoria di investimento classica e ancora popolare per gli investitori immobiliari, a livello globale. Così, l'uso "ufficio" è scambiato più frequentemente sul mercato immobiliare globale degli uffici; secondo RCA Real Capital Analytics, la sua quota di transazioni immobiliari globali era del 37% nella prima metà del 2013. In Svizzera, le case plurifamiliari dominano tradizionalmente gli investimenti immobiliari, ma anche gli immobili commerciali con uffici giocano un ruolo importante per gli investitori istituzionali, come sul mercato delle transazioni.

Gli investitori sanno cosa stanno facendo

A un primo sguardo al profilo di rischio-rendimento, questa preferenza non è necessariamente ovvia. Se i rendimenti totali, cioè i rendimenti del flusso di cassa e della variazione di valore, dei vari impieghi immobiliari sono stati confrontati tra loro, gli uffici hanno avuto una scarsa performance, afferma Wüest & Partner nel numero autunnale di "ImmoMonitoraggio 2014/1". I loro rendimenti sono più bassi - anche se non in modo massiccio - e soprattutto le loro fluttuazioni nel tempo sono significativamente più alte che altrove. Questo significa che quando si acquistano proprietà per uffici, gli investitori accettano più rischi per raggiungere un certo livello di rendimento - con gli investimenti nel residenziale o nelle vendite, si possono ottenere più rendimenti con meno rischi. Questo solleva la questione del perché il segmento degli uffici sia stato così attraente per anni. Nella sua ricerca delle cause, Wüest & Partner ha condotto uno studio per il "ImmoMonitoring"Sono stati intervistati 24 investitori immobiliari istituzionali e sviluppatori domiciliati nella Svizzera tedesca. La stragrande maggioranza dei partecipanti al sondaggio è attiva in tutta la Svizzera; i loro portafogli (valori di mercato totali: oltre 70 miliardi di CHF) sono composti esclusivamente o in misura significativa da immobili commerciali. La maggior parte degli intervistati concorda sul fatto che il profilo di rischio-rendimento degli immobili per uffici è debole all'interno dell'universo di investimento degli immobili consolidati. Gli investitori sanno bene che i rendimenti degli uffici sono più influenzati dall'andamento del mercato rispetto ad altri usi, sia durante le crisi che durante i boom. Secondo i risultati dell'indagine di W+P, il fatto che gli immobili per uffici siano la prima e a volte unica scelta per molti investitori locali nel corso dei loro investimenti o progetti di costruzione può essere semplicemente spiegato dalla mancanza di alternative: La metà dei decisori intervistati ha espresso questa opinione. Hanno sottolineato la mancanza di dimensioni critiche di altre opzioni di investimento: Le proprietà per uffici tendono a permettere volumi d'investimento maggiori rispetto alle case plurifamiliari, per esempio. "Questa valutazione sarà probabilmente particolarmente vera per il commercio di proprietà esistenti", commenta Patrick Schnorf, capo della ricerca di Wüest & Partner. Inoltre, gli spazi per uffici hanno caratteristiche diverse rispetto ai condomini o agli spazi commerciali; soprattutto, ci sono differenze nella gestione operativa: È vero che l'affitto o il riaffitto iniziale di un edificio per uffici è più complesso che per un condominio a causa del minor grado di standardizzazione sia delle proprietà in affitto che dei termini del contratto di locazione. Ma una volta che i contratti d'affitto sono firmati e sigillati e un edificio per uffici è completamente affittato, l'impegno necessario da parte dell'amministrazione è minore che con i condomini, per esempio.

"Sofferenza ad alto livello"

Un'altra ragione, anche se molto individuale, per investire in proprietà per uffici sta nei requisiti legali degli investitori. Per esempio, le società immobiliari quotate sono tenute a investire in immobili commerciali e non in quelli residenziali a causa della Lex Koller. "Questo ha un impatto sulla domanda di investimento per gli immobili ad uso ufficio", dice Schnorf. Inoltre, aspetti come le possibilità di ottimizzazione dell'IVA sul reddito da locazione, le regolamentazioni specifiche nell'ambiente assicurativo o il diritto di locazione giocano anche un ruolo. "È proprio il quadro giuridico che può influenzare positivamente o negativamente il flusso di cassa legato alla proprietà o anche il cambiamento del rendimento del valore", dice Schnorf. D'altra parte, la pretesa di ottenere un contributo di diversificazione è di secondaria importanza: almeno negli ultimi dieci anni, questo non è stato degno di nota per gli immobili per uffici in Svizzera. Il fatto che le proprietà per uffici abbiano il loro fascino per gli investitori immobiliari è dimostrato non da ultimo da un confronto con le alternative di investimento. "Se si confronta il rendimento totale medio annuo degli immobili per uffici svizzeri nell'ultimo decennio con i rendimenti ottenuti in altre classi d'investimento, la diagnosticata "debolezza di rendimento" degli immobili per uffici può essere vista come una sofferenza di alto livello", afferma Schnorf. "Soprattutto per quanto riguarda il conto economico corrente degli investitori, gli immobili per uffici sono convincenti con un rendimento di cash flow relativamente alto e stabile. La componente del cambiamento meno convincente del rendimento del valore è rilevante in due costellazioni: In primo luogo, quando le variazioni di valore sono rilevate nel conto economico, e in secondo luogo, nel caso di disinvestimenti, cioè vendite. A causa delle maggiori fluttuazioni del valore degli immobili per uffici rispetto ai condomini, il momento dell'acquisto e della vendita è ancora più importante di quanto non lo sia già per tutti gli investimenti: "Il tempismo è quindi importante.

Prodotto eccitante e interessante

Mentre ci si concentra esclusivamente sul profilo rischio-rendimento, non bisogna dimenticare che ci sono molte ragioni per investire in immobili per uffici, sottolinea Schnorf. "Molti investitori vedono l'uso dell'ufficio come un prodotto eccitante e interessante che è importante per "raccontare" una storia credibile al pubblico target degli investitori. Inoltre, molti investitori hanno accumulato una vasta esperienza proprio in questo tipo di utilizzo. Secondo Schnorf, sono a volte questi fattori che favoriscono o spiegano la fondazione e il successo di società immobiliari con proprietà puramente commerciali. Inoltre, la tendenza osservata negli ultimi dieci anni a separare i portafogli con partecipazioni immobiliari miste in base a più usi sottolinea la necessità di opportunità di investimento trasparenti e chiaramente orientate.