Mercato immobiliare per uffici nella Svizzera occidentale

Negli ultimi dieci anni, sempre più multinazionali hanno trasferito la loro sede europea nella regione tra Ginevra e Losanna. Questo interesse non è casuale: la stabilità politica, l'economia robusta, l'alto tenore di vita, il sistema scolastico internazionale e, non da ultimo, gli eccellenti collegamenti di trasporto fanno della regione del lago di Ginevra un luogo estremamente attraente per le imprese straniere e i lavoratori altamente specializzati dei settori più disparati. La Svizzera romanda beneficia anche dell'insediamento di società multinazionali. A Vaud, sono stati responsabili di più di due terzi di tutti i nuovi posti di lavoro creati tra il 2000 e il 2010. E nel cantone di Ginevra, le multinazionali hanno aumentato l'occupazione di una media dell'otto per cento all'anno durante lo stesso periodo. In confronto, la media cantonale è del due per cento.

"I padroni di casa devono imparare a gestire questa attuale situazione di incertezza e le nuove richieste degli inquilini".
Beat Seger, KPMG Zurigo

Attrazione aumentata

Infine, ma non meno importante, le opzioni di strutturazione fiscale attraenti hanno anche favorito la delocalizzazione delle sedi europee delle imprese. Finora, le società la cui attività principale era concentrata fuori dalla Svizzera (le cosiddette società miste o società di testa) beneficiavano delle opzioni di strutturazione flessibili. Tuttavia, queste strutture fiscali sono una spina nel fianco dell'Unione europea. Accusa la Svizzera di violare l'accordo di libero scambio del 1972, che attualmente presenta al governo svizzero la sfida di adattare il diritto fiscale delle imprese ai requisiti dell'UE, mantenendo allo stesso tempo l'attrattiva della Svizzera come sede di affari. Presenterà le sue proposte nei prossimi mesi. Anche le società multinazionali nei cantoni di Ginevra e Vaud saranno interessate dai cambiamenti del diritto fiscale. A seconda del design delle soluzioni, si deve presumere che molti ridurranno o addirittura abbandoneranno completamente le loro sedi.

"Un notevole ritiro delle multinazionali dai cantoni di Ginevra e Vaud scuoterebbe davvero il mercato immobiliare".
Timothy Keeling, KPGM Ginevra

Immobili sotto pressione

Sulla scia di queste incertezze legali e a causa del forte franco svizzero, che sta facendo salire i costi alle stelle rispetto all'estero, molte multinazionali hanno iniziato a ripensare le loro esigenze immobiliari. Sono già state osservate riduzioni di spazio e ristrutturazioni. Di conseguenza, più spazio commerciale è disponibile, il che si riflette nelle cifre dell'offerta aumentata. Questi sono 6,3 e 4,5 per cento nelle città di Ginevra e Losanna, rispettivamente, e quindi significativamente al di sopra della media nazionale del 3,4 per cento. A Ginevra, i luoghi del centro città sono particolarmente colpiti: L'offerta totale di spazi per uffici nel quarto trimestre del 2012, pari a 70'000 metri quadrati, ha superato di quasi tre volte il livello dell'anno precedente ed è quindi il livello trimestrale più alto dal 2006. Anche l'offerta di spazi per uffici a Losanna è aumentata notevolmente e alla fine del 2012 era di 111'000 metri quadrati, il 18 per cento in più rispetto all'anno precedente. Questi sviluppi hanno un impatto diretto sugli affitti. Mentre questi sono saliti alle stelle negli ultimi anni a causa della domanda delle multinazionali, le prospettive di mercato per la prima metà del 2014 sono corrispondentemente pessimistiche.

Necessità di nuovi modelli di business

Un notevole ritiro delle multinazionali dai cantoni di Ginevra e Vaud non solo avrebbe un impatto negativo sulla prosperità e sull'innovazione della regione, ma scuoterebbe anche il mercato immobiliare. I padroni di casa devono imparare ad affrontare questa situazione attualmente incerta e le nuove richieste da parte degli inquilini. Un aggiustamento dei modelli di business sembra inevitabile se i proprietari vogliono mantenere i loro inquilini - soprattutto le multinazionali - così come gli affitti per la conservazione del valore. Il cambiamento del comportamento della domanda deve diventare una parte obbligatoria della pianificazione strategica e la dimensione, lo standard di sviluppo, la struttura di locazione e la tecnologia di costruzione degli immobili devono essere allineati di conseguenza. Dichiarazioni e previsioni di mercato da parte di esperti comprovati possono sostenere i proprietari nella loro pianificazione. Tuttavia, la ristrutturazione e l'aumento dei costi di gestione e di marketing dovranno essere accettati, così come i periodi di vacanza più lunghi.