Recensione della 76a Conferenza immobiliare svizzera: "Buy and hold era ieri!

Prendere le giuste decisioni d'investimento non è così facile, soprattutto in un ambiente caratterizzato da tassi d'interesse negativi. Vista la mancanza di alternative d'investimento, l'immobiliare rimane attraente e i prezzi degli immobili rimarranno probabilmente alti ma i rendimenti bassi. Soprattutto perché i posti liberi stanno diventando sempre più evidenti negli agglomerati svizzeri, anche e soprattutto nel settore degli alloggi plurifamiliari. In occasione del 25° anniversario della rivista specializzata svizzera IMMOBILIEN Business, il moderatore John Davidson della Scuola universitaria professionale di Lucerna (HSLU) ha iniziato delineando le grandi tendenze attuali e le conseguenti domande per gli attori del mercato immobiliare svizzero. Poi, al 76° Swiss Real Estate Talks, quattro esperti hanno parlato sul tema "Buy and hold was yesterday!

 "I dati sono attraenti, ma non potenti".

In primo luogo, il Dr. Stefan Fahrländer della FPRE ha delineato i fattori che influenzano il mercato immobiliare svizzero: i dati economici "sono interessanti, ma non potenti"; ciò che manca è un'inflazione un po' più alta, ma nessuno sa da dove verrà. Così rimaniamo nella situazione familiare di bassi tassi d'interesse - e di speranza. Come tutti sappiamo, la speranza muore per ultima. Fahrländer vede dei rischi soprattutto nei tassi di sfitto in aumento, non esattamente nelle prime 10 località, ma nella periferia, non da ultimo a causa delle cifre dell'immigrazione attualmente in calo. Inoltre, secondo un sondaggio dell'Associazione svizzera dei proprietari di case (HEV Schweiz), c'è una malsana discrepanza tra l'offerta e la domanda di terreni edificabili. Ciononostante, l'attività di costruzione residenziale rimane alta. Fahrländer si aspetta che i prezzi continuino a salire nel settore delle case plurifamiliari, ma che allo stesso tempo gli affitti diminuiscano. Ha anche sottolineato che circa tre quarti dei cambiamenti nel valore di queste proprietà sono dovuti al tasso di sconto.

Il 'Buy and Hold' è ancora possibile oggi".

Frédéric Königsegg della Helvetica Property Investors AG, che ha poi dato uno sguardo alla situazione dei mercati immobiliari commerciali (uffici, vendita al dettaglio, logistica), ritiene che le località B rimarranno attraenti. Oltre alle grandi metropoli, città come Baden, Olten e Thun in particolare avevano il loro fascino. I fondi immobiliari creati da Helvetica, con un volume attuale di circa 430 milioni di franchi svizzeri di valore immobiliare (21 immobili; tasso medio di sfitto 5,8 %), hanno dimostrato che in queste località si possono ottenere rendimenti interessanti. Come esempi, Königsegg ha citato due proprietà a Baden e a Goldach con rendimenti iniziali lordi del 6,0 e 6,28 per cento rispettivamente. "Tuttavia, la strategia 'buy and hold' è ancora possibile oggi, anche in luoghi privilegiati". Soprattutto se è completato da una gestione attiva degli asset "hands-on", dice Königsegg. La diversificazione generale degli investimenti e un focus su proprietà multi-tenant sono altre caratteristiche importanti dei fondi HSC. La nicchia speciale di Helvetica sono gli immobili commerciali con un valore d'acquisto tra i dieci e i 30 milioni di franchi svizzeri - qui non è in concorrenza con le grandi società d'investimento, ma nemmeno con i family office o i ricchi investitori privati.

Nuovo principio "posizione, posizione, qualità

Martin Munz, responsabile della divisione Development & Construction Investment Real Estate presso il Credit Suisse AM, ha fatto luce per la prima volta sulla situazione del mercato immobiliare per uffici in occasione dell'ultimo real estate talk e vede un "chiaro mercato dei locatari" a causa dell'eccesso di offerta di spazi, come ad esempio a Zurigo Nord. Le opportunità di sviluppo negli agglomerati sono "ampiamente esaurite". Sul versante degli immobili residenziali, i segni puntano al riposizionamento, al rinnovamento e alla densificazione del portafoglio, soprattutto nei centri e nelle località vicine ai centri. Ad esempio, CS ha "setacciato intensamente" il suo portafoglio immobiliare e sta sviluppando un volume di due miliardi di franchi svizzeri per quanto riguarda il riposizionamento degli edifici esistenti e lo sviluppo di nuovi. Per Munz, guardare sia le macro che le micro posizioni è di grande importanza, e i collegamenti ottimali del trasporto pubblico sono un "must" generale. "Il valore del prodotto sta diventando sempre più decisivo", ha detto Munz. Al giorno d'oggi, i nuovi principi di "location, location, quality" e "location, location, floor plan" si applicano sempre di più. I proprietari di immobili devono agire in modo orientato al futuro e anticipare i bisogni e la domanda. Questo vale non solo per il settore residenziale ma anche per le proprietà per uffici, dove la soddisfazione dei dipendenti è diventata recentemente molto più importante per le aziende che affittano.

Gli inquilini di oggi sono più transitori

Arno Kneubühler di Procimmo SA ha mostrato le tendenze attuali della domanda sulla base dei sei fondi immobiliari della sua società nella Svizzera tedesca e francese. Concentrandosi su settori di nicchia come la logistica e gli spazi commerciali per le PMI, l'azienda persegue una strategia piuttosto "difensiva" e punta a rendimenti lordi del sette per cento qui, "anche perché qui bisogna tenere conto di un sacco di capex". L'attenzione di Procimmo si concentra quindi su luoghi B con affitti relativamente bassi, dice Kneubühler. Qui, Procimmo lascerebbe o girerebbe circa 100.000 metri quadrati ogni anno. Una delle ragioni è il costante cambiamento. Oggi, gli inquilini non stipulano più contratti a lungo termine, la domanda di spazio cambia costantemente e molte aziende falliscono. Bisogna essere in grado di reagire rapidamente ed efficacemente a tutti questi fattori. Kneubühler ha citato l'esempio di Champs du Port a Onnens, dove l'azienda di tabacco Philip Morris International lascerà finalmente il suo sito quest'anno. Procimmo ha acquisito l'area logistica di 75.000 metri quadrati in una transazione di sale-and-lease-back per 49,7 milioni di franchi svizzeri. Il reddito da locazione al momento dell'acquisto era di cinque milioni di franchi svizzeri all'anno. Il nuovo affittuario su un quarto dello spazio (18.000 mq) è la catena francese di articoli sportivi Decathlon, che rifornisce i suoi negozi svizzeri dalla sede vicino a Yverdon.

Rivendicazioni, rischi e realtà

La successiva tavola rotonda si è concentrata sui temi delle abitazioni, della centralità e della logistica cittadina in particolare, così come sull'influenza della politica sui mercati immobiliari e sulla ricerca di rendimento degli investitori in generale. I relatori della discussione immobiliare hanno convenuto che oggi è un periodo molto dinamico e che bisogna essere in grado di reagire rapidamente a cambiamenti sorprendenti da parte del governo federale, delle normative cantonali o anche dell'economia globale. In generale, tuttavia, il mercato svizzero pone un problema a causa delle sue dimensioni gestibili, hanno detto. Frédéric Königsegg la mette così: "È un piccolo mercato con pochi attori. Andrà bene finché il mercato sale". Martin Munz ha anche messo in guardia contro i voti regionali come l'iniziativa per gli alloggi di Basilea e la minaccia di "condizioni di Ginevra" lì. Per Arno Kneubühler, la politica è chiamata a creare buone condizioni quadro per l'industria immobiliare, "in modo che le cose progrediscano positivamente". Infine, nella discussione sulle richieste e la realtà degli investitori immobiliari, Stefan Fahrländer ha detto che nella ricerca di rendimenti e alla luce degli attuali sviluppi, per esempio a Basilea o Berlino, i cittadini e gli inquilini non dovrebbero essere dimenticati.