Gli immobili come importante stabilizzatore di portafoglio

Nel febbraio 2024 l'inflazione è tornata all'interno del corridoio obiettivo della BNS, all'1,2%, il livello più basso dall'ottobre 2021. Il franco forte e il calo dei prezzi dei beni di consumo stanno riducendo l'inflazione. Sebbene la stabilità dei prezzi prevalga ora secondo i criteri della BNS, la situazione della politica monetaria deve continuare a essere monitorata.

Le basi dell'investimento sfidano il difficile contesto di mercato

L'aumento dell'inflazione dal 2022 ha portato al primo rialzo dei tassi d'interesse di riferimento in Svizzera dal 2007. La sensibilità ai tassi d'interesse dei fondi immobiliari svizzeri e le valutazioni elevate hanno portato a una forte correzione nel 2022. La performance complessiva dei fondi immobiliari quotati è scesa del 15% nel 2022, come misurato dal SXI Real Estate Funds Broad Total Return. Nel 2023, il mercato immobiliare indiretto ha avuto un andamento laterale. Tuttavia, il periodo di turbolenza sembra ormai superato.

Sviluppo del mercato immobiliare svizzero - indicizzato dal 31 dicembre 2007

In alcuni casi, i coefficienti immobiliari dei portafogli sono saliti al di sopra dei limiti strategici o regolamentari a causa delle forti correzioni dei titoli azionari e obbligazionari. Alcuni investitori hanno dovuto ridurre la loro esposizione ai titoli immobiliari liquidi, il che ha aggravato il crollo del 2022. Il sentimento degli investitori e le turbolenze del mercato hanno ridotto significativamente il flusso di capitali nei veicoli di investimento.

A differenza dei fondi immobiliari quotati, gli immobili non quotati si sono dimostrati più solidi, come misurato dall'indice KGAST Immo. Le fondazioni d'investimento immobiliare non hanno reagito direttamente alla svolta dei tassi d'interesse come gli investimenti immobiliari quotati.

Aumento dell'allocazione degli immobili

Secondo l'Ufficio federale di statistica, tra il 2007 e il 2022 la percentuale di immobili nei portafogli dei fondi pensione svizzeri è aumentata costantemente da circa il 15% a quasi il 24% del patrimonio totale dei fondi pensione.

Investimenti delle casse pensioni svizzere in miliardi di CHF

Mentre la quota di azioni è aumentata leggermente, passando da circa il 28% a poco meno del 29% nello stesso periodo, la quota di obbligazioni è scesa bruscamente da oltre il 37% al 27%, in parte a causa dei tassi di interesse negativi.
Gli immobili contribuiscono quindi in modo significativo alla protezione del patrimonio e alla performance dei fondi pensione.

Sono presenti fattori contraddittori

Il valore degli immobili svizzeri è attualmente determinato da fattori contrastanti. Sebbene l'immigrazione dall'estero sostenga la domanda di affitti, soprattutto nelle zone urbane centrali, non si registra un aumento dell'offerta. L'attività edilizia è addirittura in calo.

Tasso di sfitto, variazione della popolazione residente e appartamenti di nuova costruzione in Svizzera

La riduzione dell'attività edilizia, che si riflette in un calo dei permessi di costruzione, porterà a un potenziale aumento dei canoni di locazione e dei redditi dei proprietari di immobili. Mentre i prezzi degli immobili hanno subito pressioni nel 2023 a causa degli alti tassi di interesse e dei costi di finanziamento, ci sono segnali di un'attenuazione nel 2024. I rendimenti delle obbligazioni decennali della Confederazione sono scesi dall'1,1% a metà marzo 2023 allo 0,7% a metà marzo 2024. Anche se i mercati si aspettano un calo dell'inflazione e dei tassi d'interesse di riferimento, la probabilità e la velocità dell'allentamento monetario potrebbero essere sopravvalutate, il che significa che attualmente si prevedono solo due tagli dei tassi d'interesse nel 2024, anche se il rischio si è spostato verso un ciclo più accelerato di tagli dei tassi d'interesse da parte della BNS.

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