Legge: il Tribunale federale sulla contestabilità del canone di locazione
Una sentenza recentemente pubblicata dal Tribunale federale sull'importo del canone di locazione iniziale ha suscitato grande scalpore. Secondo la sentenza, è sufficiente dimostrare l'esistenza di una carenza di alloggi nel mercato locale per contestare l'affitto iniziale di un appartamento. D'altra parte, non è necessario dimostrare che al momento della stipula del contratto di locazione esisteva un'emergenza o una situazione di disagio personale.
Il Tribunale federale ha così annullato una sentenza del Tribunale superiore di Zurigo del novembre 2015 e l'ha rinviata al tribunale inferiore.
Nel caso specifico, due persone avevano affittato un appartamento di 3,5 stanze a Zurigo nel 2013 a un canone di 3.900 franchi più 300 franchi per spese accessorie. Gli inquilini si sono rivolti alla commissione di conciliazione sostenendo di essere stati praticamente costretti a firmare il contratto di locazione a causa della difficile situazione del mercato immobiliare zurighese: dal loro punto di vista, esisteva una situazione di emergenza. Tale situazione si verificava se il tasso di posti vacanti era inferiore all'1,5%. Nel suo caso, era solo lo 0,11%.
Gli inquilini hanno chiesto una riduzione dell'affitto iniziale di 1.100 franchi. Un accordo extragiudiziale è fallito e anche il tribunale superiore ha respinto la richiesta. Non era sufficiente che un inquilino dimostrasse di essere in difficoltà o di avere bisogno di un alloggio. Piuttosto, doveva dimostrare di essere in difficoltà per questo motivo e che non c'erano alternative, si disse all'epoca.
Squilibrio tra proprietario e inquilino
Nella sua sentenza, la Corte Suprema Federale ha ritenuto che la legge prevedesse tre motivi alternativi per contestare un canone di locazione iniziale, ovvero un aumento significativo dell'affitto rispetto all'inquilino precedente, il disagio personale e le condizioni precarie del mercato immobiliare locale. Gli ultimi due motivi non devono essere soddisfatti cumulativamente, come richiesto dalla Corte Suprema di Zurigo, ha sentenziato il Tribunale federale. La carenza di alloggi non può essere dimostrata solo con le statistiche attuali. Un inquilino può dimostrare una carenza di alloggi anche provando una ricerca intensiva ma infruttuosa (sentenza del 18.5.2016, 4 A_691/2015).
La Corte Suprema Federale ha espresso l'opinione che una carenza di alloggi giustifichi la contestazione di un canone di locazione iniziale al fine di contrastare eventuali abusi in caso di squilibrio del mercato. È un "fatto assodato che i consumatori in generale e i locatari in particolare non occupano una posizione paragonabile a quella dei fornitori che potrebbe consentire loro di negoziare un contratto equilibrato", ha affermato la Corte suprema. Il principio del rispetto dei contratti si applica senza limitazioni. Ma solo se controparti uguali e di pari forza stipulano un contratto, scrivono i giudici di Losanna nella loro decisione.
L'Associazione degli inquilini di Zurigo accoglie con favore la sentenza, ma l'Associazione svizzera dei proprietari di case è indignata. Se ogni inquilino può contestare il canone di locazione dopo aver firmato il contratto, il principio di buona fede viene minato.
