UBS: l'indice Bubble rimane nella zona di rischio

Il "Bubble Index" compilato da UBS Swiss Real Estate si muove ormai da un anno e mezzo nell'intervallo tra 1,30 e 1,45 punti di indice. Nel quarto trimestre del 2016, si attestava a 1,35 punti di indice ed era quindi nella zona di rischio. Rispetto al valore leggermente rivisto del trimestre precedente, l'indice è aumentato solo minimamente.

I sottoindicatori "prezzi-reddito" e "prezzi-affitto" sono aumentati leggermente. La crescita più lenta del debito ipotecario, tuttavia, ha avuto un effetto frenante.

I rischi dei tassi d'interesse aumentano

Gli squilibri sul mercato degli alloggi occupati dai proprietari si sono quindi stabilizzati, ma non sono diminuiti, concludono i ricercatori dell'UBS. La dipendenza dei prezzi delle case dai bassi tassi d'interesse è aumentata ulteriormente negli ultimi trimestri.

Il rapporto acquisto-affitto è aumentato per il nono trimestre consecutivo, anche perché dalla metà del 2014 i costi di gestione di un'abitazione di proprietà sono in media inferiori ai costi di affitto di un immobile comparabile in Svizzera. Tuttavia, con un aumento dei tassi ipotecari di appena 1 punto percentuale, i costi di una casa occupata dal proprietario supererebbero di nuovo quelli di una proprietà in affitto comparabile, il che potrebbe innescare una correzione dei prezzi nel mercato delle case occupate dal proprietario, secondo gli economisti di UBS.

Debito spinto solo da nuovi edifici

Il volume dei mutui in essere delle famiglie, d'altra parte, è aumentato solo del 2,6% rispetto all'anno precedente. Secondo l'UBS, questo è il valore più basso dal dicembre 1999. Tuttavia, il volume delle ipoteche continua a crescere più velocemente del reddito disponibile delle famiglie in Svizzera.

In generale, la crescita del volume dei mutui è determinata dalla costruzione di nuove abitazioni, da nuove ipoteche su abitazioni esistenti e dal livello dei pagamenti di ammortamento. Tuttavia, l'aumento del debito delle famiglie di 18 miliardi di franchi nel 2016 è probabilmente dovuto interamente ai nuovi prestiti per l'alloggio, secondo il calcolo degli economisti di UBS. L'anno scorso, è stato ammortizzato più di quanto il parco immobiliare sia stato ulteriormente ipotecato.

Ginevra, Nyon e Morges con correzioni di prezzo

Il numero di regione di pericolo è rimasto invariato nel quarto trimestre del 2016. Le regioni di Ginevra, Nyon e Morges sono in fase di correzione. In queste regioni, i mercati locali delle case si sono già raffreddati.

Le correzioni dei prezzi nel Vallese, nell'Oberland bernese e in alcune parti dei Grigioni negli ultimi tre anni hanno fatto sì che nessuna regione turistica sia più sulla mappa del pericolo. Secondo gli esperti di UBS, il centro dei rischi regionali si sta gradualmente spostando dal lago di Ginevra alle regioni di Zurigo e della Svizzera centrale.