Investimenti immobiliari: prezzi in calo
Con l'aumento dei tassi d'interesse, gli investimenti nella classe d'investimento immobiliare non sono più privi di alternative. I prezzi sono in calo, come dimostrano i risultati delle valutazioni dello IAZI sulle transazioni in corso.
Alla luce della svolta dei tassi di interesse, i tempi dell'emergenza investimenti sono definitivamente finiti: gli investimenti immobiliari non sono più senza alternative. La differenza precedentemente positiva tra il rendimento netto degli immobili d'investimento e le obbligazioni federali a 10 anni si è drasticamente ridotta a causa della svolta dei tassi d'interesse. Fino all'inversione di tendenza dei tassi d'interesse, non si guadagnava quasi nulla con le obbligazioni federali a 10 anni. Gli investimenti immobiliari diretti, invece, hanno ottenuto rendimenti netti superiori al 3% durante questo periodo. Oggi le obbligazioni federali a 10 anni possono fruttare oltre 1% all'anno, mentre i rendimenti netti degli immobili non sono praticamente mai aumentati. Gli investitori immobiliari dovrebbero ripensare completamente la loro strategia di investimento, osserva la società di analisi IAZI di Zurigo.
Scenario di mercato sfavorevole
Il fatto che gli immobili da investimento stiano diventando meno attraenti è evidente, tra l'altro, nell'andamento dei prezzi. IAZI è già in grado di calcolare una correzione del prezzo sulla base della valutazione delle transazioni in corso: Secondo i dati attuali valutati fino ad oggi, si sta delineando una correzione del 3,4% per le case plurifamiliari sulla base dei prezzi delle transazioni nel quarto trimestre del 2022 rispetto al picco del secondo trimestre dell'anno. Per il primo trimestre del 2023, la casa di analisi prevede un'ulteriore correzione di 3,1%.
A medio termine, tuttavia, l'aumento dei tassi di interesse porterebbe a un incremento del tasso di riferimento che, in combinazione con l'inflazione corrente, consentirebbe di adeguare gli affitti, secondo lo IAZI. Anche la forte immigrazione, il calo dell'attività edilizia e il basso tasso di posti vacanti avrebbero un effetto di sostegno. Questi effetti contrasteranno la correzione dei prezzi attualmente in corso.
"Tuttavia, se i prezzi degli immobili da investimento dovessero diminuire eccessivamente, non è escluso che ciò si trasformi in uno scenario sfavorevole per il mercato", afferma Donato Scognamiglio, CEO di IAZI. Questo scenario negativo sarebbe provocato da un elemento di rischio più tecnico: L'ordinanza sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità (OPP2), rilevante per i fondi pensione svizzeri, che notoriamente investono somme considerevoli in immobili. L'OPV2 prevede una quota fissa di investimenti immobiliari che non può superare i 30%. Poiché le azioni e le obbligazioni hanno subito un forte calo di valore dal 1° gennaio 2022 (azioni svizzere: -18%; obbligazioni: - 12,5%), la quota immobiliare in alcuni portafogli aumenterà oltre il limite. Secondo il Credit Suisse Swiss Pension Fund Index Q3 2022, circa 25% dei fondi pensione intervistati superano il coefficiente richiesto.
L'idillio verde è ancora richiesto
Il quadro è un po' più favorevole per le proprietà residenziali private. Qui la pandemia di Corona ha innescato una vera e propria fase di boom, soprattutto per le case unifamiliari. Secondo un'analisi dello IAZI, le case in affitto nelle regioni montane sono particolarmente richieste. Le persone erano disposte a pagare circa 20% affitti più alti per le proprietà rare durante il periodo della pandemia.
Tuttavia, secondo lo IAZI, le transazioni valutate delle case occupate dai proprietari indicano che ci si aspetta una leggera correzione dei prezzi a partire dal 4° trimestre di quest'anno, soprattutto per i condomini, mentre i prezzi delle case monofamiliari rimarranno allo stesso livello, cioè in questo caso l'andamento dei prezzi sarà laterale.
Nel complesso, la svolta dei tassi di interesse ha reso la situazione più difficile per chi è disposto ad acquistare. In particolare, i mutui fissi a 10 anni, a oltre 3%, costano ora molto di più rispetto all'inizio dell'anno. È vero, c'è la tentazione di passare ai mutui Saron, ancora relativamente economici. Ma al momento è impossibile prevedere a che livello si spingerà il Saron se la Banca Nazionale Svizzera deciderà di aumentare ulteriormente i tassi di interesse per tenere sotto controllo l'inflazione.
Gli affitti dell'offerta aumentano
Nel segmento degli appartamenti in affitto, l'elevata domanda di quest'anno ha portato a un calo degli sfitti. Pertanto, il tasso di posti vacanti è sceso a 1,3% nel 2022. A livello regionale, le differenze sono notevoli: mentre nel Giura e in Ticino fino a 3% di appartamenti sono ancora sfitti, nella città di Zurigo a volte fino a 500 richiedenti devono tentare la fortuna quando vedono un appartamento. Eppure la città di Zurigo offre meno di 200 appartamenti vuoti. Tuttavia, questa impressionante carenza di alloggi è messa in prospettiva dal fatto che la popolazione di inquilini fluttua fortemente. Al 14%, il tasso di fluttuazione è più alto per gli appartamenti in affitto privati, mentre è solo la metà per gli appartamenti in cooperativa.
L'inversione di tendenza dei tassi d'interesse metterà anche i cercatori d'appartamento di fronte a costi abitativi più elevati. Da un lato, ciò si spiega con la forte domanda di alloggi in affitto da parte della popolazione nazionale e degli immigrati. Allo stesso tempo, le nuove costruzioni sono limitate dalla mancanza di riserve di terreno e dal fatto che gli investitori istituzionali non aumenteranno di molto le loro quote immobiliari nel prossimo futuro. La maggior parte degli inquilini di contratti di locazione esistenti, i cui proprietari non hanno trasferito tutte le riduzioni del tasso di interesse di riferimento in passato, sono ancora protetti dall'aumento dei tassi di interesse.
L'affitto diventa più conveniente dell'acquisto
Il forte aumento dei tassi d'interesse sui mutui ha causato un forte aumento dei costi per i proprietari di casa che vogliono rinnovare il proprio mutuo con un mutuo a tasso fisso. Gli anni in cui era molto più conveniente possedere una casa grazie ai bassi tassi di interesse sembrano appartenere al passato. Tuttavia, secondo lo IAZI, molti proprietari di case percepirebbero questo aumento dei costi solo alla scadenza o al rinnovo del mutuo.
Tuttavia, coloro che in passato hanno utilizzato il tempo per ammortizzare il proprio mutuo e hanno accumulato riserve possono essere relativamente tranquilli riguardo a un ulteriore aumento dei tassi d'interesse. Dopo tutto, al momento della concessione dell'ipoteca, l'acquirente doveva dimostrare di poter sostenere anche un tasso di interesse del 5%. "Fortunatamente siamo ancora relativamente lontani da questo livello", afferma Scognamiglio. L'inversione di tendenza dei tassi d'interesse ha fatto sì che nella maggior parte delle comunità svizzere sia attualmente più conveniente affittare un appartamento anziché acquistare un condominio; tuttavia, l'inquilino rinuncia a possibili aumenti di valore. (bw)
