Zurigo: vittoria di tappa per Manor sulla Bahnhofstrasse

In qualità di proprietario dell'edificio in Bahnhofstrasse 75 a Zurigo, Swiss Life vuole convertire l'immobile e creare in futuro uno spazio per boutique e uffici al posto degli attuali grandi magazzini. Swiss Life ha quindi risolto il contratto di locazione con Manor a partire dal 1° gennaio 2014. Tuttavia, il contratto prevede un'opzione di proroga fino al 2019 e per questo periodo Swiss Life applica un canone di locazione molto più elevato rispetto al passato. Swiss Life ha sostenuto che si trattava di "condizioni di mercato standard" concordate contrattualmente. La catena di grandi magazzini si oppose e portò la questione in tribunale.

Manor ha ora ottenuto una vittoria di tappa davanti al tribunale degli affitti di Zurigo: Il tribunale ha stabilito che Swiss Life non aveva risolto legalmente il contratto di locazione del suo inquilino. Il contratto era stato redatto in modo tale che per la proprietà era previsto un solo utilizzo dei grandi magazzini. Il locatore, un predecessore legale di Swiss Life, aveva persino chiesto che gli venisse restituito un grande magazzino operativo al termine del contratto di locazione.

Secondo il tribunale di locazione, l'offerta di Swiss Life non corrispondeva quindi a quanto concordato dalle parti all'epoca. In primo luogo, l'offerta riguardava solo due delle tre proprietà. In secondo luogo, il locatore ha offerto un canone di locazione circa tre volte superiore a quello pagato in precedenza e non era orientato a una destinazione d'uso da grande magazzino, ma a una destinazione d'uso per "aree di vendita di qualsiasi tipo (boutique) e uffici".

Il contratto di locazione non è stato validamente risolto

Il tribunale delle locazioni è giunto alla conclusione che ciò non corrispondeva all'intenzione originaria delle parti contraenti, che è l'unica decisiva. Le parti, all'epoca, avevano chiaramente ipotizzato che l'immobile in affitto sarebbe stato utilizzato a lungo termine come grande magazzino. Le "condizioni standard di mercato" concordate dovevano quindi essere intese come canoni di locazione di un grande magazzino.

Di conseguenza, il contratto di locazione non è stato validamente risolto e quindi esiste ancora. Una proroga, cioè un rinnovo del contratto di locazione per sei anni, come richiesto da Manor, non era quindi né possibile né necessaria, hanno stabilito i giudici.

Swiss Life ha già annunciato che impugnerà la decisione del tribunale degli affitti. In ogni caso, la controversia legale è ancora aperta. Un procedimento parallelo tra le parti è in corso presso il Tribunale commerciale di Zurigo. Il tribunale deve decidere in linea di principio se Swiss Life debba presentare a Manor un'offerta conforme agli standard dei grandi magazzini. Se si giunge alla conclusione che l'offerta più costosa è legale, il recesso sarebbe comunque valido. In tal caso, tuttavia, Manor potrebbe rivolgersi al tribunale per le locazioni per riaprire il procedimento di proroga.