I gestori di strutture mantengono in funzione l'azienda

Ad oggi, non esiste una definizione pratica e generalmente accettata del campo di lavoro. Perché i facility manager lavorano in un campo molto vasto. Sono imprenditori, tecnici, artigiani e organizzatori in una sola persona. Spesso sono anche mediatori tra i fronti - e la buona anima dell'azienda, per così dire. Si occupano della costruzione e dell'affitto di immobili, nonché della pianificazione degli spazi operativi necessari e dell'allestimento dei posti di lavoro. Gli accordi e i contratti con i servizi di pulizia, catering e sicurezza passano sul loro tavolo.

"I facility manager non sono nobili custodi", afferma Susanne Baumann, presidente dell'associazione professionale fmpro.

"I facility manager non sono dei nobili custodi", afferma Susanne Baumann, presidente dell'associazione professionale fmpro. I compiti richiesti a un facility manager oggi sono in costante aumento. Coinvolgono anche specialisti dell'azienda e delle operazioni in compiti sempre più ampi e complessi. In tutto questo, prestano attenzione alle norme di legge, ai requisiti operativi e di sicurezza e agiscono secondo i principi: Ottimizzazione dei costi ed efficienza dei costi. Susanne Baumann afferma: "Una FM efficiente è sempre vantaggiosa per le aziende, poiché circa l'80% dei costi di un immobile viene sostenuto nella fase di utilizzo.

Combinazione di forze FM

Il mercato del facility management nel nostro Paese è stimato in dieci miliardi di franchi svizzeri. Anche la consulenza dei professionisti FM nella valutazione dei costi del ciclo di vita degli immobili è sempre più richiesta. Questi costi sono elevati, soprattutto per quanto riguarda i costi di pulizia, monitoraggio e manutenzione, e sono un tema centrale tra le principali associazioni professionali. IFMA Svizzera, FM Media AG, fmpro e SVIT FM Svizzera. Secondo gli specialisti FM, le strutture di processo ancora mancanti e le responsabilità imprecise o addirittura assenti contribuiscono a un inutile aumento dei costi. Molti fornitori di servizi FM la vedono in modo diverso e vedono il loro futuro come fornitori di servizi completi. Tuttavia, il singolo fornitore di servizi è ovviamente ancora molto richiesto e domina il mercato.

Pertanto, molte PMI e il più grande e importante gruppo immobiliare, i proprietari privati, sono incerti sulla strategia e sull'approccio da adottare. Il professor Hans-Rudolf Schalcher del Istituto per la progettazione e la gestione degli edifici del Politecnico di Zurigo ha da tempo evidenziato la mancanza di strumenti decisionali che possano essere utilizzati per analizzare e valutare la redditività economica e i rischi di varie strategie di ristrutturazione e rinnovo degli edifici residenziali con uno sforzo ragionevole. Al contrario, molti investitori professionisti e proprietari di immobili dispongono di strumenti propri. Hanno le risorse professionali e umane necessarie per farlo.

Lavoro standard per la gestione immobiliare

Insieme al Università di Scienze Applicate di Zurigo (ZHAW) Il professor Schalcher ha lanciato un progetto corrispondente. Ha rilevato che non esistono ancora soluzioni metodologicamente coerenti e scientificamente supportate che colleghino gli approcci tecnici ed ecologici con la fattibilità finanziaria dei concetti di manutenzione e riparazione integrale degli edifici. Un valido contributo a questa problematica è dato dal Manuale per "Gestione immobiliare". La casa editrice di quest'opera standard di 600 pagine è la "Camera dei consulenti edili indipendenti (KUB) del Associazione immobiliare svizzera SVIT in collaborazione con il Politecnico di Zurigo. Grazie alla trattazione olistica e alla considerazione dell'intero ciclo di vita del bene immobile, si differenzia da altri libri di testo e può addirittura essere unico in questo senso.

Di recente, quindi, ci sono stati sviluppi decisivi nel settore. Da anni si richiede una pianificazione integrata della gestione successiva degli immobili già nella fase di progettazione. Ciononostante, le preoccupazioni relative alla FM hanno ancora un'esistenza esigua nella fase di pianificazione ed esecuzione. Raramente vengono presi in considerazione e inclusi nel processo di pianificazione generale della costruzione. È stato confermato da tempo: Una volta che un immobile ha assunto il suo compito e la sua funzione, i costi di gestione e i "dintorni" possono essere influenzati solo in misura insignificante. Una pianificazione FM completa e tempestiva nei settori dell'edilizia e della tecnologia è oggi essenziale. Ecco perché il Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA) ha affrontato questo problema e ha preparato un documento standard: Raccomandazione SIA 113 "Pianificazione e realizzazione di costruzioni adeguate alla FM"..

Guida pratica e modello di gara FM

I migliori lavori di base, gli standard e le raccomandazioni sono di scarsa utilità se i principi e i servizi richiesti e formulati non possono essere offerti e implementati di conseguenza. IFMA Svizzera, una delle principali associazioni di categoria del FM, ha CRB (Centro Svizzero per la Razionalizzazione della Costruzione) e altri partner del progetto hanno elaborato una guida pratica per la raccomandazione SIA 113. La linea guida "Planning and construction-related facility management, pbFM" riprende i requisiti standard e fornisce istruzioni pratiche concrete per l'attuazione dei diversi compiti di FM. I proprietari degli edifici sono supportati da una guida pratica già al momento dell'ordine dei servizi per la progettazione e la costruzione di FM. I fornitori di servizi ricevono una base pratica con ausili ed esempi.

Il già noto Modello di processo/prestazione ProLeMo e il Modello di gara Gestione delle strutture AM-FM delle associazioni e delle organizzazioni professionali sopra citate costituiscono gli elementi di base per il Catalogo delle posizioni standard "NPK Facility Management". Ciò significa che i servizi possono finalmente essere descritti, calcolati e fatturati per l'intero ciclo di vita di un immobile, quindi anche nella fase di gestione, che è fondamentale. Il NPK FM è composto da quattro parti: disposizioni speciali, osservazioni preliminari, descrizioni dei servizi e moduli. Le descrizioni dei servizi sono raggruppate in tre capitoli: Processi strategici, processi di controllo e processi operativi. Il capitolo Processi operativi costituisce la parte principale del nuovo NKP ed è suddiviso nei seguenti sottocapitoli: Creazione e manutenzione, Processi commerciali, Operazioni e manutenzione e Servizi.

"Il NPK Facility Management si rivolge principalmente a questi grandi operatori e gestori grazie ai grandi partner di progetto (paganti) come ETH Immobilien, Infra Post AG, Armasuisse Immobilien, Axpo, Implenia, Halter Immobilien, ecc.". Il responsabile del progetto CRB Karl Liechti

Non adatto alle PMI

Le PMI e le piccole aziende possono quindi finalmente pianificare, partecipare a gare d'appalto e implementare un FM su misura per le loro attività? Una richiesta di informazioni al responsabile del progetto CRB, Karl Liechti, porta alla disillusione: "A causa dei grandi partner di progetto (paganti) come ETH Immobilien, Infra Post AG, Armasuisse Immobilien, Axpo, Implenia, Halter Immobilien, il NPK Facility Management è orientato principalmente a questi grandi attori e manager. È prevista una sintesi successiva con semplificazioni per le PMI. La conclusione è questa: Il gruppo immobiliare più grande e importante è semplicemente lasciato a sinistra, per così dire - un peccato.