Swiss Prime Site aumenta il reddito da locazione nonostante le vendite

Swiss Prime Site ha aumentato il reddito da locazione di 4,3% (like for like) nell'esercizio finanziario 2023. I motivi sono da ricercare nell'indicizzazione, nelle nuove locazioni e nell'ulteriore riduzione del tasso di sfitto, che ha raggiunto il minimo storico di 4,0%. Nonostante le vendite con canoni di locazione di quasi 10 milioni di franchi, nel 2023 si è registrato anche un aumento dei redditi da locazione, che hanno raggiunto la cifra record di 438 milioni di franchi, in termini assoluti. "La forte domanda di edifici per uffici moderni e centrali ha garantito un buon successo di locazione con nuovi affitti di spazi liberi, come ad esempio nella Prime Tower e nel Medienpark di Zurigo e nella Messeturm di Basilea", scrive la società.

Proprietà vendute per 280 milioni

Il portafoglio di Swiss Prime Site aveva un valore stabile di 13,1 miliardi di franchi svizzeri alla fine del 2023 e comprendeva un totale di 159 immobili (anno precedente: 176). La quota di immobili di sviluppo era di 0,9 miliardi di franchi svizzeri (anno precedente: 1,1 miliardi di franchi svizzeri). Nel 2023 sono state registrate rivalutazioni negative per 250 milioni di franchi svizzeri, a fronte di un saldo positivo di 170 milioni di franchi svizzeri nell'anno precedente. La svalutazione corrisponde a 1,9% della base di partenza dell'anno. Secondo le informazioni fornite, le rivalutazioni negative derivanti dall'aumento dei tassi di attualizzazione sono state attenuate da un elevato reddito da locazione. Nonostante i tassi di sconto più elevati, i progetti di sviluppo hanno generato una crescita del valore di 19 milioni di franchi svizzeri.

Nel corso dell'anno sono stati venduti 16 immobili e siti che non rientravano più nel portafoglio per un valore complessivo di 280 milioni di franchi svizzeri, con un profitto medio di 7% rispetto all'ultimo valore stimato. Dopo un lungo periodo senza acquisizioni, alla fine dell'anno Swiss Prime Site ha acquistato altre due proprietà: un edificio più piccolo a Basilea, come estensione di una proprietà esistente, e il "Fifty-One" a Zurigo-Ovest, vicino al sito della Prime Tower. (IB ha riferito).

Crescita del patrimonio nella gestione patrimoniale

Secondo SPS, si è registrata una notevole riluttanza da parte degli investitori nella gestione patrimoniale, soprattutto nella prima parte dell'anno. Nonostante ciò, il patrimonio in gestione (AuM) di Swiss Prime Site Solutions è aumentato di 9%, raggiungendo gli 8,4 miliardi di franchi. "Questo risultato è stato ottenuto principalmente grazie alla crescita organica, ai reinvestimenti e ai contributi in natura da parte di fondi pensione e altri investitori", si legge. Tuttavia, i proventi della gestione patrimoniale sono leggermente diminuiti di 4,4% a 49,7 milioni di franchi svizzeri. Secondo SPS, il calo è dovuto principalmente a emissioni non eseguite e a un numero inferiore di transazioni rispetto all'anno precedente. Nel frattempo, la quota dei ricavi ricorrenti è aumentata da 63 a 77%.

L'EBIT prima delle rivalutazioni cresce in modo significativo

L'EBIT consolidato di SPS, escluse le rivalutazioni, è migliorato da 380 a 403 milioni di franchi. I costi operativi sono scesi significativamente a 269 milioni di franchi svizzeri, grazie alla riduzione delle spese per immobili, personale e altro. L'attività di gestione patrimoniale ha contribuito all'EBIT consolidato per 27,4 milioni di franchi svizzeri, mentre l'attività di vendita al dettaglio di Jelmoli ha registrato una leggera perdita di -1 milione di franchi svizzeri. Per contro, gli interessi passivi sono aumentati da 40,1 a 58,5 milioni di franchi svizzeri e l'utile consolidato al netto delle rivalutazioni è sceso da 404,4 a 236,0 milioni di franchi svizzeri, con un impatto delle rivalutazioni di 250,5 milioni di franchi svizzeri e la plusvalenza straordinaria dalla vendita di Wincasa di 149,3 milioni di franchi svizzeri. L'FFO I, invece, è aumentato dell'1,3%. All'Assemblea generale annuale verrà proposto un dividendo stabile di 3,40 franchi per azione, che corrisponde a 82% dell'FFO I generato. Al prezzo di fine anno, il dividend yield associato sarebbe di 3,8%.

FFO in ulteriore aumento nel 2024

SPS indica linee di finanziamento non utilizzate e garantite contrattualmente per 819 milioni di franchi svizzeri alla fine dell'anno, il che significa che può "agire con un livello molto elevato di flessibilità operativa e finanziaria". Nel 2023 è stato rifinanziato o prorogato un capitale di debito di 2,9 miliardi di franchi svizzeri. La società prevede solo un leggero aumento delle spese di finanziamento per il nuovo anno. L'FFO I consolidato dovrebbe salire tra i 4,10 e i 4,15 franchi per azione, il tasso di sfitto dovrebbe rimanere al di sotto del 4% e il volume degli asset in gestione dovrebbe superare i 9 miliardi di franchi alla fine dell'anno. (aw)